【原】新区新城的逻辑︱华夏幸福进一步领跑产业新城运营:高利润增长背后的模式再创新

文丨宋代伦（方塘智库区域战略研究中心研究员）

8月16日晚，华夏幸福基业公布2016年上半年业绩报告，一如行业预期，在销售额、营业收入、净利润等方面都再创新高。作为行业盈利能力最强的公司之一，2016年上半年华夏幸福实现归属母公司所有者的净利润39.57亿元，以30.5%的净利润增速高居同行业前列。

2016年上半年，在世界经济低迷、贸易增长乏力、市场动荡加剧的背景下，中国经济坚持稳中求进总基调，在追求运行基本平稳的同时，推动结构转型升级的步伐继续加快，通过创新激发活力的期待持续增强。

在这些综合背景下，华夏幸福紧扣国家战略加速国内国际项目布局，以产业新城模式，积极在各地复制运营平台，加快产业创新驱动，进行品牌和模式的输出与导入，新项目拓展对整体业绩的贡献和价值开始显现。

而华夏幸福2016上半年取得的成绩在很大程度表明，其在产业新城领域的创新与探索，在为国家及区域经济的转型升级提供强劲动力的同时，在企业运营的商业模式创新方面亦值得深入关注。

1大幅度超额完成半年销售目标

受益于京津冀协同发展快速推进、产业新城模式成功异地复制，2016年上半年，华夏幸福共完成销售额584.34亿元，比去年同期大增75%，行业排名比去年同期再提升3名，位居第7，销售额增速更是名列行业前茅。

年度过半，华夏幸福已完成全年销售目标的67%，超额完成时间过半业绩过半的目标，全年实现超千亿销售额可期。此外，数据也显示，这也是近五年来华夏幸福在半年期完成全年销售额比率最高的年份。

丨近五年年度和半年度销售额（亿元）丨

收入和净利润方面，今年上半年营业收入为176.05亿元，比去年同期增长4.7%，但净利润39.57亿元却比去年增长三成，且连续数年半年和全年净利润增速高于30%，这显示出华夏幸福在结合国家战略与产业新城模式下长期的高盈利能力。

丨近五年年度和半年度净利润（亿元）丨

华夏幸福在保持高利润率的同时，产业发展服务的收入和利润占比正在提升。梳理过去五年华夏幸福几大业务板块的收入和毛利率可以发现，产业发展服务收入在过去五年保持着持续的增长，并在今年上半年一举超过了首位的园区住宅配套，收入比例达到了43.7%；在利润占比上，产业发展服务高达80%，远高于2015年全年45.6%的占比。毛利率更始终保持着90%以上的高位。

丨四大业务收入（亿元）丨

丨四大业务毛利率丨

可见，经过多年产业新城在各地的规划与建设后，产业发展服务正上升成为华夏幸福最主要的业务发展与盈利方式。因此有分析师指出，华夏幸福的良好发展势头，正得益于其产业新城模式的强劲动力和产业发展服务能力的领先优势。

因此，在高利润率的产业发展业务占比提升的带动下，今年上半年华夏幸福实现总体毛利率45.3%，同比上升12.7个百分点；实现销售净利率22.5%，同比上升4.5个百分点。

2项目区域布局“大十字”态势初现

从宏观来看，华夏幸福的项目布局与中央推动的区域发展战略可谓不谋而合。其一，从固安出发，围绕京津冀持续深耕，目前已有近20座产业形态各异的产业新城；其二，呼应中央新一轮振兴东北老工业基地号召，在沈阳进行生态科技创新与装备制造的产城互动实验；其三，在长江经济带的下游长三角，短短几年时间就形成京津冀之后又一个产业新城组团的形态，并在长江上游成渝地区进行拓展。

方塘智库此前通过对其项目的空间布局进行系统梳理后发现，华夏幸福在未来区域布局的着力点将在长江中游、中部地区、珠三角、冀南等地是有待重点挖掘的区域。今年上半年，华夏幸福在这些区域基本都填补了空白。

比如，与河南省焦作市武陟县签署正式合作协议，进行产业新城开发建设；在河南省新郑市、河北省邢台市、河北省邯郸市丛台区、武汉市新洲区、广东省江门高新技术产业开发区及江海区、浙江省湖州市南浔区产业新城合作事项与当地政府形成战略合作关系，并签署备忘录。

丨华夏幸福在五大都市群和各区域中心城市都有了根据地丨

经过又一轮合纵连横的拓展，华夏幸福在五大都市群和各区域中心城市都有了根据地，大十字架区域布局初现。

此外，在国际层面，华夏幸福“一带一路”沿线和全球布局正在缓缓拉开大幕，并与国内逐渐成形的大十字格局逐步融合。其中就包括，印度和印度尼西亚这两大新兴经济和人口大国。与印度哈里亚纳邦政府签署备忘录，共同合作开发产业新城，而在印尼则实现首个国际产业新城的正式落地。同时，公司国际总部在新加坡正式开业。

今年以来，华夏幸福已在印尼、泰国等东南亚国家，美国、埃及等域外国家设有常驻机构，未来将以东南亚、南亚为重点，兼顾非洲、美国、中东欧等地区，持续发展产业新城业务，全力推进公司全球化战略发展，为国家“一带一路”战略的深入实施贡献力量。

在攻城略地下布局不断完善的同时，华夏幸福产业新城模式在各地复制也带来了不俗的业绩，成为企业新的利润增长点。此次公报显示，苏家屯、怀来、霸州、嘉善、香河、永清等第二梯队园区快速崛起，贡献了三成以上的销售额及四成以上的签约投资额。这不仅充分验证了华夏幸福商业模式的可复制性和布局战略的精准性，也将不断为公司培育新的业绩和盈利增长点。

同样，去年年度财报也显示，在全面布局长三角城市群的第一年，华夏幸福在此的营业收入就占到近8%，一方面说明长三角都市群的潜力巨大，另一方面也说明在长三角相对完善的基础设施和经营环境下，产业新城的拓展有更高的起点，以此提供不同层次的经验。

3产业新城运营模式门槛进一步被抬高

产业升级和运营模式创新是华夏幸福得以不断拓展壮大的核心动力。为推动区域产业升级、创新发展，华夏幸福坚持“一个产业园就是一个产业集群”，积极在全球范围内整合资源，因地制宜、因势利导为所在区域打造科技含量高、示范带动强的高端产业集群。

丨华夏幸福坚持“一个产业园就是一个产业集群”丨

在今年上半年，华夏幸福在产业升级和运营模式创新多个方面继续维持发展优势，并在多个领域取得重大突破。在龙头驱动方面，华夏幸福继续与京东方、航天科技、沈阳机床、奥钢联、金海岸营业等世界500强及行业龙头企业开展深度合作，进而引领推动产业链上下游企业集群集聚。

科技驱动方面，加快与清华大学等国内外高校和科研院所的“产学研”合作模式，搭建“创新研发、项目孵化、技术转移、支撑服务”四位一体的产学研合作平台，并继续联合太库科技构建全球创新网络，在美国、德国、以色列等全球创新高地设立10余个孵化器，积极实践“全球技术—华夏加速—中国创造”的价值链整合模式；同时在国内收购苏州火炬孵化创客邦，在全国30余个城市布局创业孵化器，形成国内外技术创新链的联动性。

资本驱动方面，与昆山国显光电有限公司签署投资框架协议，投资建设AMOLED面板生产线和AMOLED显示模组，通过产业投资型的资本驱动导入技术，直接推动区域产业升级和战略新兴产业的成长，实现“科技+资本”双轮驱动模式的重大突破。

还有一个平台模式突破的亮点，即华夏幸福今年5月在京津冀核心发展区中标廊涿固保城际铁路项目社会投资人，成为国内首个投资并控股客运城际铁路项目的民营资本，实现公司的又一突破。此举标志着华夏幸福创造性地将轨道交通资源接入产业新城平台，实现了其产业新城平台模式的重大创新升级。

在方塘智库看来，这一平台模式的创新突破的意义，不仅在于铁路项目开始向社会资本逐渐开放，以及社会上对城际铁路对京津冀地区发展长远综合的带动的乐观预期，更值得推崇的是，作为一家民营企业，可以从更高段位、通过资本运作为自己的产业新城项目进行资源配置，这背后体现的是更综合的发展思维革新。

京津冀地区作为华夏幸福产业新城模式实践最深最广的地区，已经到了需要在各产业新城间进行资本介入与运营的阶段。以城际铁路为首的快速交通，正是切入的主要领地。同时，相对灵活的城际铁路也需要相对灵活的社会资本，而京津冀地区的城市发展格局也急需城际铁路为代表的快速轨道交通加速对区域内的各项要素的流动，促进沿线地区产业协同、区域经济的发展，今而加快京津冀协同发展。

华夏幸福此次投资控股城际铁路，将轨道交通体系和产业新城实现无缝对接，从而在TOD模式（以公共交通为导向的开发模式）的实践上走出了第一步。

在公报中今年下半年计划中，除了加速国内布局与推进国际化外，全力推动“TOD”模式落地也列入其中，旨在提升城市配套项目运营水平、增强竞争力。

所以，方塘智库认为，在继续关注华夏幸福产业新城模式的巩固与复制的同时，其对公共交通的介入并以此打开“TOD”模式的实验值得持续观察，当然，这也对华夏幸福规划、建设与运营能力提出了更高要求，同时，也将目前被行业热捧的产业新城运营模式的门槛抬高了很多。