最高院：《异议复议规定》第二十八条与第二十九条并非排斥适用！

coolsunlight 2018-02-02

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作者：初明峰刘磊

最高院：《异议复议规定》第二十八条与第二十九条并非排斥适用！

裁判概述：

如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《异议复议规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。

案情摘要：

1、徐意君与金陛房地产公司执行案。法院于2012年8月31日查封了登记在金陛房地产公司名下的房屋。王岩岩以案外人对执行标的享有权利为由向法院提出执行异议，请求依法中止对该房屋的执行。法院2014年11月作出执行裁定，驳回王岩岩的异议请求。王岩岩不服该裁定，向法院提起本案诉讼。

2、王岩岩向北京市二中院提起执行异议之诉，2015年6月19日一审法院作出（2015）二中民初字第00461号民事判决：停止对案涉房产执行。

3、徐意君不服一审判决，以原审法院认定事实及适用法律错误为由，向本院提起上诉，2015年12月30日，北京高院作出（2015）高民终字第3762号民事判决：撤销北京市第二中级人民法院判决；驳回王岩岩之诉讼请求。

4、王岩岩不服北京市高级人民法院(2015)高民终字第3762号民事判决，向最高人民法院申请再审。最高人民法院认为北京高院适用法律错误，于2016年4月29日作出（2016）最高法民申254号民事裁定，指令北京高院再审。

5、北京市高院2017年6月29日作出判决，认为二审判决的法律适用存在错误，但二审判决的处理结果正确，，维持(2015)高民终字第3762号民事判决。

争议焦点：

1、《异议复议规定》第二十八条在被执行人为房地产开发企业且被执行的不动产为登记于其名下的商品房得执行异议案有无适用空间？

2、王岩岩是否符合法律规定具有排除执行的权利？

法院观点：

关于争议焦点1：（法律适用）

北京二中院一审认为：《异议复议规定》第二十八条、第二十九条属于选择适用问题，而非排除适用关系。法院有理由相信王岩岩购买涉案房屋的事实是真实存在的，并符合前述规定第二十八条之情形，王岩岩执行异议理由成立，应予支持。2015年6月19日，一审法院作出判决：停止对案涉房产的执行程序。

北京高院二审认为：《异议复议规定》第二十八条、第二十九条排除适用，第二十八条适用于被执行人系非房地产开发企业的情形，本案的被执行人为房地产开发企业，仅能适用第二十九条。王岩岩现有证据难以确定其符合《异议复议规定》第二十九条关于排除执行的条件，其执行异议理由本院难以支持。徐意君的上诉请求，有事实及法律依据，本院予以支持。原审法院判决停止涉案房屋的执行程序存在不当。

最高院再审认为：1.王岩岩仅需符合《异议复议规定》第二十八条或第二十九条中任一条款的规定，法院即应支持其执行异议。二审判决错误适用了第二十九条进行裁判，而没有适用第二十八条，存在法律适用错误。2.《异议复议规定》第二十九条适用于不符合第二十八条规定，但作为唯一住房又支付了半数以上房款的买受人，依法能够排除执行的情形，充分保护弱势的买受人排除执行的权利。王岩岩完全适用该规定第二十八条，不需要适用该规定的第二十九条，二审判决适用法律错误。裁定指令北京高院再审。

北京高院再审认为：《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。房地产开发企业作为被执行人的案件中，既可以适用特别条款，也可以适用普通条款。所以，本案二审判决仅适用《异议复议规定》第二十九条，而未考虑第二十八条，系适用法律错误。《异议复议规定》第二十八条、第二十九条均能适用于本案。

关于争议焦点2：（事实认定）

根据查明的事实可知，曲人家预售登记在先，金陛房地产公司也未与曲人家解除房屋买卖合同、撤销预售登记的情况下，王岩岩与金陛房地产公司签订房屋买卖合同，但至今王岩岩未办理房屋过户登记。对此，金陛房地产公司与王岩岩均负有责任。故王岩岩不符合《异议复议规定》第二十八条的条件，不具有排除执行的权利。

另外，王岩岩至今没有提交证据证明涉案房屋系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋，根据现有证据可知，王岩岩是将涉案房屋出租给他人使用，显然该情形不符合《异议复议规定》第二十九条的规定，故王岩岩不具有排除执行的权利。

案例索引：

（2015）二中民初字第00461号民事判决

（2015）高民终字第3762号

（2016）最高法民申254号

（2016）京民再97号 （近期公布）

实务建议：

关于《异议复议规定》第二十八条、第二十九条是排除适用关系还是普通条款与特别条款关系一直存有争议，本案经过四次三级的审理最高院、北京高院和北京二中院对此达成了统一认识。那就是：《异议复议规定》第二十八条、第二十九条并非以被执行人是否系房地产开发企业作为区分标准。第二十八条系普适性的条款，对于所有类型的被执行人均可适用，而第二十九条是专门针对房地产开发企业的被执行人而规定的特别条款。

基于此，执行申请人在面对此类房产执行异议时，不要在存在错误认识，针对案外人的证据和主张，应分别结合两个法条规定的要件出发予以反驳。

另外：作为案外人无论是同时适用两发条主张权利还是择一法条主张权利，注意：要么符合第二十八条的四项要件要么符合第二十九条的三项要件，且不可混搭！