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文：大卫 昨天，当大家在群里热烈的讨论银根收紧会对房价产生何种影响、重庆房子还买不买得的时候， 一位读者翻出了她八年前写的帖子，内容是关于房价本质、关于投资感悟、关于多子才多福的一些思考。 她是一位股票、期货、外汇、房产均有染指的全能型投资高手， 她是一位身家起码9位数的民间大神，八年前，就对娃本位思想、对经济危机本质、对房价和股票投资，有了自己一整套的逻辑思考与全面切入。 最重要，她身体力行，两周前刚下叉布局了重庆房产。 经过授权，我把她的一些观点分享出来。 这些观点，对于我们投资，受益匪浅。 值得细读 股票\期货与房产投资小区别 发表于 2009-4-13 15:22 | 期货或股票在中国的高度投机性，大致接近零和游戏。正是它的流动性强，随时能变现，波动性大，一般人很难有好的心态面市值的波动，无法长期稳定持有，往往是割肉收场的多，技高胆大的可以以少博大，甚至短期暴富。技低胆少普通人，就适合只配置少量的资产玩玩，就当是如娱乐，比搓麻将强。 而房产正是因它的交易不便利，才是适合大众长期持有的抵抗慢性通货膨胀的工具。不过我也认为要买在长期看人口源源流入或增长的城市区域的房子，才是长期保值的品种。 房产在通货膨胀中的价值 发表于 2009-4-20 14:01 | 有必要考虑危机的实质是什么？危机是泡沫破裂，是有效需求不足，总供给大于总需求，有效需求不足对应的是储蓄太高、或投资不足、或收入分配严重不均衡，少数富人拿着太多的钱又不消费，或者供给结构本身不合理等。总之就是用于消化现有物资的钱不够了。 方法就是多发钱、多贷款、多投资。 多发钱、多贷款、政府多投资都会产生通货膨胀。但也都是帮着穷人将富人留在手里不用的钱通过政府的手消费掉。将那些储蓄的钱也变相拿出来消费。 所以通货膨胀总的来说穷人得利多，富人损失大。也就是说通货膨胀长期看是消灭上一代富人的手段，当然也是促进经济增长的一种手段。 在这个过程中，由于房产相对来说便于持有，并且占用资源大，技术价值低，所以是一种长期对抗通货膨胀的工具（部分冲抵，但不可能超过基本必需品或劳务或工资的上涨）。其它技术含量高的产品，一旦技术成熟或推广，反而会贬值。 作为个人，应持有一定房产对抗经济增长和通货膨胀，尤其在经济处于成长期的国家和地区。 关于泡沫 发表于 2009-12-14 15:40 | 有人说青菜大米是泡沫吗？它们都比过去20年涨了几十倍，但是因为现在工资提高了，钱多了，所以就是没泡沫。 价格都是相对的，只要钱多了，能消化现在物质价格，也就是泡沫做实，自然消亡了，风险也就化解。 持有“不过期的必需品”才有可能追上印钱的速度。 房价的本质 发表于 2010-9-30 22:12 | 现在房价问题已不仅仅是经济问题，早已被政治化、娱乐化和妖魔化。但房价归根到底是经济产物，有其基本的价值判断和供需平衡决定的价格走向。综合分析5-8年内有以下几个角度： 1．首先是全球市场总货币决定的土地资源要素价格。土地资源是指创造高效经济活动，人口集中流入、GDP增长的区域，这个资源还是要上涨。何况受土地保护限制，数量本身就很有限。 至于政府也想多卖钱卖高价就不用多说。这个因素说明土地资源和建房基本原料仍在上涨。 2．升值问题。升值是指对外币的相对关系。外贸经常项目下长期大额顺差，肯定被低估，所以要升值，低估是基于中国的劳动力或土地、环境价值过低造成的。 升值一方面是被逼的，因为你本身低估了，又跟着美元贬了，所以才有政府压力。 3．城市化问题。现在仍在持续进行中，但随着这一轮已长达十年的房价上涨，门槛抬高，一线特大城市的吸纳能力下降。沿海东南部适合人类居住的好地方仍在城市化中，人口仍将持续流入，速度会减缓。 4．人口红利问题。现在法定劳动人口（18-60）总数在去年已达顶峰，随着计划生育和城市化双重压力，出生率严重下降，其中特别注意的是70年代生的最后一批高峰段人口到人生置业顶峰，80年代生人特别苦，因为他们父辈积累小，手中无房的多。而2013后，90年代人口上来，这批人的是60后的子女，大城市中有房户多房户居多，这批人的房产消耗力无法超越70后80后白手族。这个问题正是中国最大的隐患。但70、80后迎来换房高峰。 现在劳工荒、民工荒已出现，五到十年后将更严重。这对GDP增长的影响也是根本性的，五年后中国再难维持8%以上的增长率。人口红利将在2015年左右消失。同时房产需求达到顶峰状态。 5．提高首付和加息仅仅抑制需求，并不能消灭需求。影响的是半年还是一年的短期问题。加息当然本身提高投资成本会压制投资需求，但只要市场本身需求未消灭，就能转嫁大部分成本。当然改善性需求有较大弹性。 6．交易税和持有税（房产税）。税收的本质都是买卖双方承担，同时抑制成交量。持有税并不对一般投资人和炒客产生抑制作用，对有些房产出租时本身还能转嫁。 但交易税现在已是极高，提高幅度有限。 综合上面分析，基本观点如下：受投资成本上升及前期价格暴涨所限，房地产价格难以达到前面十年的上涨幅度，但由于人口红利及全球性货币贬值、人力加薪，五年涨一倍是可期的。人口持续流入的宜居之地仍将长期有投资价值。 对人口总量下降或输出地区不宜投资。刚需仍建议择机择房买入。投资者依自身条件而定。受政策打压流动性下降变现性变差，投资需综合考虑自己财务安排。也就是短期筹集大规模资金循环放大不停变现的炒作方式已受限制难以为继。 人口与房价 发表于 2009-12-12 22:53 | 于国于家投资孩子是唯一比投资房产更有价值和意义的行为。我们这一代没办法，被上一代人口专家牺牲了!多少农村和小镇已经了无生机，没有了从前的小学和读书声! 少儿快速减少的恶果已开始显现,现在就业难正是由于生的少而不是生的多!逆向人口结构将导致很多消费和需求快速萎缩!2015年后人口红利彻底结束,随之而来的是劳动力人口负增长的灾难一波波而至! 人口是房产的定时炸弹,不同的城市定位影响有所区别而已。具有宜居性和城市化进程的城市，还将有一段较长时间的增值保值功能,但一般的小城市千万不能买的. 人口的重要性 发表于 2009-12-13 13:46 | 当前最必须转变的观念是，人口不是一个负担，是一个家族和国家最重要和宝贵的创造性资源，当然这个资源需要你前期投资和培育，城市只有人口的增长和集聚才能发展才有活力！人口负增长的城市必然也是百业凋零的城市！现在看来计划生育的30年宣传真是祸害无穷呀！ 多子多福 发表于 2009-12-13 13:57 | 其实从我们自己身边看看，那些孩子多的家庭难道最后就比孩子少的家庭困难吗？最后孩子长大后发现两个家庭的巨大差别。 没有孩子的（当然绝对点）发现自己再也追不上形势，就会越来越失落，别人的家的孩子工作了一年挣的工资是自己一辈子的积蓄了。有孩子的人家或多孩子的人家能分享社会进步的巨大利益，而自己因为没养孩子而多省下来的一点钱现在看来是多么微不足道啊？ 看看自己单位那些没养孩子的退休职工，他们生活水平能比得过孩子多的人家吗？有孩子的退休老人，虽然自己老了，工资少了，但他的孩子继续分享这个社会的进步，孩子越多的总的来说分享的越多，他的心态也就平和了。从家族的长远利益看，就根本不必要多说了。 每个国家和家族只有人口多才能兴旺和发达。当然我的意思也就是，政策允许的情况下，能生两个就不能只要一个，至少用足政策，要提早教育多子多福的思想。 发表于 2009-12-13 15:27 | 从历史看，人口与经济总是同步增长，人是经济活动的主体，人口资源也是经济发展最主要的推动力。古代人口增长非常缓慢，稀少的人口没有形成规模优势和密度优势，生活质量也没有大的变化。哥伦布发现美洲大陆后，对高产美洲作物(土豆、玉米、红薯等)的引入使得全球人口在18世纪后快速增加。 一个很简单的比喻，狼吃牛，狼过多会导致牛的不足，但人就不同，人会去养更多的牛，发现越吃越多了。 其它的资源也是可以相互转换的。再说经济发展到一定程度，人口也不会无限膨胀，放开计划生育地球上人都挤不下了？完全是个伪命题。而平均两个孩子是实现人口基本代际传递的前提，但由于很大一部分人不愿要两个孩子，所以鼓励二胎哪怕放开三胎都是有必要的。 结语： 民间大神告诉我们几点 ①多生孩子 ②大资产买房、小资产买股 ③中长期看，房价一定是涨的，因为钱贬值了 ④宜居之地，长持房产 一个善于思考总结的投资爱好者 通过努力、通过投资， 身家九位数， 不止于传说之中。 |
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