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2018年1月刚刚过去，多伦多地产局2月6日公布的成交统计数据进一步显示，大多伦多地区的房地产市场整体上进入了买家市场，上市待售的房屋数量比上年同期明显上升，但总成交量下降了。买家朋友们有了更多的选择。 与此同时，在部分热点地区的公寓市场竟然出现抢Offer的热闹局面。作为买方经纪人，既要争取为客户拿下房子，同时又要在起草合同条款时充分保护买家利益。多伦多地产局确实人提供了房屋买卖合同的标准格式和部分标准条款，但这是不够的。称职而专业的买方经纪还要将一些可以用来保护买家利益的特别条款，作为买卖合同的的组成部分，惯称为Schedule A。下面，我们一起看一看有哪些有用的合同条款，以及如何善用这些合同条款。 最普通的保护性条款 1、贷款条件: 放入贷款条件，使买卖双方签订的买卖合同成为有条件的可撤消的，如果买家在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日)拿不到贷款，买卖双方会签署Mutual Release撤消买卖合同，买家可以全额取回订金。 这个条款对买家的保护作用是很明显的，目前，各大银行对审批房屋贷款持越来越谨慎的态度，尤其是各银行在核查贷款申请人的收入证明文件时持更严格的态度，据说近期有大约20%的房贷申请个案被银行拒绝。在当前这个特殊时期，需要贷款的买家朋友在出Offer时尽量保留这个条件。 当然，如果买家朋友手中有足够多的资金，可以全款买房，或是做了预先审批(Pre-Approval) ，这个条件也可以作为谈判筹码，先放上后取消，争取谈成好价钱。 2、验房条件: 放入验房条件，买卖双方签订的买卖合同就是有条件的可撤消的，买家须在双方商定的时间内(一般为3到5个工作日)找专业验屋师验房，如果有买家不满意的问题而卖家又不肯修理，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。 加入这个条件，通常可以避免买家错误地买入有重大缺陷的房子。此外，很多房子已有几十年房龄，验房如同体检，让买家全面了解房子的优点和缺点，将来入住以后就可以有针对性地维修保养房屋，使自己的房屋保值增值。没有一间房子是完美无缺的，买家在使用验房条件的时候也应该分辩问题的大小，平衡优缺点。民间有一句经验之谈----能用钱解决的问题就不是大问题！ 不过，如果卖家叫了超低价卖房，房子又比较漂亮，必然能形成抢Offer的局面，那怎么办呢？ 一方面，我们可以提前验房，尤其是买房龄较长的独立屋时，即便最后抢不到房子，也应该先花钱验房，以防万一。此外，要善用保修条款(Warranty) ，让卖家保证在交房前保修房子，不把问题留给买家。通常，买公寓抢Offer时，可以运用保修条款(Warranty)来抵消不验房的风险。 3、卖方清还所有抵押贷款: 虽然买卖合同中标准条款部分已经涉及这个问题，但只限于有限的几类抵押贷款。买方经纪应该在Schedule A中加入要求卖家淸还所有一切抵押贷款的特别条款来保护买家的利益，因为买卖合同标准条款部分並未提到与产权有关的私人贷款。此外，还要注意房屋产权有无因为卖家卷入了某桩官司而被第三方置押(In LieuOf) 。 4、公寓大厦管理文件: 买方可以要求卖方提供公寓大厦管理文件供买方律师审阅，若律师认为有重大问题，买卖双方可以撤消买卖合同，买家全额取回订金。 偶尔有公寓大厦需要向每个业主收取一次性的大额金钱做重大维修，或是有人受伤，大厦要做大额赔偿。仔细研读公寓大厦管理文件就可以避免买入这样的” 有毒物业” 。既使公寓大厦当前状态一切正常，这份文件也会帮助买方全面了解公寓大厦当前以至未来几年的财务状态，基本可以预计未来管理费上升的速度。 有关季节天气的合同条款 5、设备过冬准备条款: 目前还是大雪纷飞的季节，买方可以要求卖方对房屋附属设备做好入冬前准备工作，並在产权交接时提供完成这些工作的证明文件。 6、冷气机跨季节保修条款: 如果在冬季买房收房，买方通常没有机会检验现有冷气机的工作状态。这时，买方可以在买卖合同中要求卖方对冷气机跨季节保修。例如，用专门一个条款写明，到来年5月中下旬的某个特定日期前，买方可以请专业人士检验现有冷气机，如果确实有问题並且有专业报告，卖家依然负责冷气机的保修。 其实，即使是买同一个房子，只是要签约时间或是入住的时间所处季节不同，买卖合同的条款也应该做不同处理，这样才能真正保护买家朋友的利益。此外，买发展商新建房屋与买二手房的合同条款也有不同。买刚入住不到一年的新建公寓与买已入住两年以上的公寓单位合同条款也有不同。更不要说，买普通价位的房子与买入价值数百万的豪宅所用合同条款更是很不一样的。 |
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