罗戈干货整理 | 深国际运营管理部总经理黄强谈物流园区创新发展模式

黄强

《物流园区创新发展模式》

本文来源：根据2017.11.17《物流人看园区》系列第2期分享《物流园区创新发展模式》整理。

原内容总时长约60分钟，约12000字，本文为简略版本。如需获取原内容可点击文末【阅读原文】。

一、深国际简介

二、物流园区面临的问题

1、物流园区发展形态

• 左上角：相当于原来的停车场模式，也有人叫做公路港，主要是停车场加信息交易，为司机和黄牛提供一个交易的场所，也为司机提供生活的配套设施。

• 右上角：这是目前比较普遍看到的所谓“专线型园区”， 专线使用1到2个甚至更多一点的档口进行经营的园区。

• 中间：这个是国外的一些大的物流地产所提供的园区，以仓储型为主。

• 左下角：我们一般称之为叫集运分拨中心，它主要是为快递、快运提供的物流设施。

• 右下角：这个案例是深国际深圳华南物流的8号仓，这个园区已经发展到一定程度，逐步成了交易展示的中心。

2、物流园区发展现状

基于全国范围内大量物流园实地调研，物流园发展现状呈现如下显著特点：

（1）物流园区小、散、乱，发展滞后。

基本上是以孤立的园区为主，全网布局的园区目前还比较少

（2）收入模式单一，以租金为主要形式。

（3）信息平台建设正处于起步阶段。

基本上一个园区有一套园区管理系统、CRM客户管理系统加上一个停车场管理系统，可能就差不多了。

（4）高附加值的增值服务基本空白。

正是因为你没有提供高附加值的增值服务，所以收入的模式比较单一。

我国物流园区发展趋于集约化和网络化，对于物流园区的开发商来说是一个非常大的机会，但投资、建设和运营管理仍处在不健全阶段，与现代智慧物流园区的发展方向严重不匹配。

3、物流园区租金为主的收入模式

4.物流地产市场发展必然性

国内外巨头企业以及产业基金/保险基金/养老基金等争相进入，物流地产成资本追逐热点：

（1）仓储物流园区具备不可替代性。

• 地产的不可复制性，这不是说你找不到土地，而是你找不到一个相同位置的土地。

• 物流园区的仓库在整个物流产业链上的重要性越来越凸显，像目前全网布局的这些快递快运的网络都是采用枢纽型的，会先到省会城市中心城市再分散到下面的地级城市。像一些三方物流或城市配送企业会把仓库作为核心竞争资源，在争取客户时具有巨大的优势，又像大部分流通加工服务的作业场地也必须在仓库内进行。

（2）土地资源稀缺且具升值潜力。

每个物流地产公司在拿地的时候，特别是这几年，就越来越能够体会到从政府这边拿地是越来越难了，因为政府的要求是越来越高，有的时候甚至要达到投资强度300、400万以上，最高的我们甚至碰到要达到500万以上的投资强度。

（3）高标准的物流设施短缺。

        这里说的高标准主要指高适用性，是指能够满足不同物流业态企业的使用要求。

（4）物流地产投资回报稳健。

物流地产租金的递增率相对来讲还是比其他的地产业态高一些，这也是吸引大家投入到这个行业的一个因素。

综合这四个方面，大家都看到了不同类型的企业都开始了物流地产业务的开拓，但是，资本是把双刃剑，对项目选址、出租率等有较高要求。

正是由于它的投入大、回收期长，所以在经济低迷或者经济危机当中，资金链容易断裂。

5.物流地产网点布局

三、物流园创新发展模式

1.基金管理模式

 

模式说明：开发基金与REITs的运作管理实现高周转、高回报、高杠杆的轻资产运营。

REITs：用于收购开发商手中的成熟物业，回笼资金用于新物业的开发，收购后开发商不再直接控股这些物业，仍负责物业的长期运营，从中收取适当管理费与提成收益。

苏宁REITs：国内首例REITs运作管理模式，成都、南昌、无锡、广州、包头、青岛等，自有6处物流成熟的存量资产打包设立REITs，在公开市场出售，出售后苏宁继续租用物业设施。

REITs的八大特征

国外成熟REITs对中国市场的启示

模式分析：

（1）强大资本运作能力：募集基金，把资产置入基金，并保证基金稳定现金流的能力。

（2）国内陆产资基金运作机制不成熟：法律监管制度缺失、成本过高、税收过重以及投资者回报期望值高等因素影响；政策鼓励租赁行业基金模式创新。

（3）丰富客户资源：网络化布局、定制开发、供应链整合服务吸引集聚大中型企业客户。

（4）维持表内资产的平衡：开发规模过小，旗下基金可能 “无粮可吃”；开发过度膨胀，或达不到置入标准而积压大量资产，会导致现金流危机。

（5）稳定出租率：招租受阻，物业达到稳定经营状态的时间延长，可能导致资产置入通道被堵塞。

 

2.自营业务模式

模式说明：

以实体园区为基础，介入物流基础服务领域，实现仓配运一体化。

（1）类型一：以园区实体组建运输联盟，并向社会承揽货源，货源分配给入驻园区运输企业。盈利来源除物业租金外，还包含货源差价收入、集中采购收入等。

（2）类型二：以实体园区投资开发为主，以自营和合作经营的方式向入园企业提供仓储、运输、配送等基础物流服务。

（3）类型三：大型传统仓储网络企业，借助自身快运平台转型升级，借助智能信息系统，实现仓配运一体化运作。

 

模式分析：

（1）可复制性差：由于物流行业的区域性运作特征，外来者进入新市场面临较大壁垒和排斥，以园区为基地来组建联盟运输平台需在当地市场有比较大的影响力和号召力。

（2）松散联盟模式待验证：联合园区入驻企业作为第三方向社会承揽货源，需要对联盟内部管理顺畅，需要保障客户服务质量以及承担相应的经营风险。个性化更强的城配比干线运作难度要大。

（3）强大物流资源整合能力：打造覆盖全国的仓储平台和快运平台需具备强大的资源整合能力，以及企业本身具有行业经验积累和资源优势，构建仓网平台是企业在市场竞争中转型升级的需要。

（4）物流服务业务利润率偏低：随着公路货运竞争激烈程度增加，运输、配送、库内管理和流通加工等低附加值服务，贡献利润微薄。

 

3.参股并购模式

模式说明：

模式分析：

（1）商业模式待验证：公司基本都属于商业模式创新型公司，业务模式处于发展初期，经营不稳定。

（2）风投资金青睐：PE资金偏好，不少创新型初创公司多有获得融资，难以财务投资者的角色获得控股权。

 

4.增值服务模式

模式说明：

模式分析：

（1）客户黏性低：园区入驻企业与园区管理方的业务交叉性不大。而且，入驻企业也不希望或不愿意提供对外开展增值服务所需的运营相关数据（尤其是财务数据）。

（2）信息类产品研发投入大：信息化建设需要投入大量人力物力财力，而且，信息化作为一种工具，是为其他产品的开展提供便利；目前，物流园区提供的线上互联网产品还处在免费的培育期。

（3）金融产品难落地：金融产品利润高，但在低端的物流行业面临数据缺失，诚信不足等问题，风险难控。

（4）专业化精细化程度高：每一类增值产品基本由细分的专业服务公司提供，园区方只能为这些细分服务公司提供开展的平台，从中收取极低的佣金或手续费。

5.联合租赁模式

模式说明：

模式分析：

（1）业务模式创新存风险：创新业务模式，需要得到市场认可，存在经营风险。

（2）较强招商能力：在模式顺利开展的情况下，如果出现小型仓储/分拨中心的部分物业空置，增加招商难度。

（3）权责关系难界定：获取小规模土地资源通常是并购或合作共建方式，需对物业有清晰的房产证产权关系，以及通过验收的房屋消防，以避免经营风险。