|
经常有人问起童律师“高评高贷”的合法性和风控问题。由于这个操作是个灰色地带，童律师没有专门来写。但是最近童律师一个朋友，在办理贷款的时候被房东恶意摆了一道，损失了接近50万，童律感到这个问题很重要，于是还是决定系统地写出来。 特别强调一下，这篇文不是鼓励大家做高评高贷，也不会教大家高评高贷的具体操作。但如果你已经决定要做高评高贷了，希望这篇文可以给你提个醒，提前做好风控。 Q1：什么是高评高贷？ 如果一套房子实际成交价900万，在上海按照首房首贷购买，首付3.5成需要支付315万，贷款585万。如果将买卖合同价格写高到1000万，则可以贷款650万，首付只需要250万，比正常购房少了65万首付。这种操作在房产投资界称作“高评高贷”。 Q2：为什么会存在高评高贷？——减少首付比例 以“做高房价”为关键词检索，可以在“中国裁判文书网”上检索到86份裁判文书，其中有76份来自上海。这76份文书最早一份是2014年度的案件。也就是说全国大概90%左右的高评高贷发生在上海，而且就是近5年才开始发生的新形操作模式。 高评高贷的缺点很明确：1、做高房价对应要多交税；2、做高房价需要房东配合，并存会存在金额相矛盾的两套买卖合同，因此产生法律风险。 同时高评高贷的作用也很明显。如果一套房屋的市场价是1000万，但是房东急售800万。如果按照正常首房首贷按揭，首付是280万。如果将合同价做高房价到市场价1000万，通过高评高贷方式购买，首付只有150万，也就是2成不到的首付比例。 Q3：高评高贷合法么?——不影响正常交易 从民事法律关系看，买卖合同中关于做高房价的条款是无效的，同时，买卖合同的其他条款依然有效。也就是说，一份价格做高的买卖合同，合同本身依然有效，可以正常交易过户，至于付款金额，应当按照房屋实际成交价支付，而不是按照做高之后的价格支付。也就是说，虽然做高房价不合法，但并不影响正常交易。 从刑事法律关系看，与高评高贷最可能产生关联的是“骗取贷款罪”。从上海地区的判例看，尚未发现因购买二手房做高房价触发“骗取贷款罪”的案例。但不排除个别案件无法检索到的情况。 因此在操作高评高贷操作时，主要应关注民事法律风险的防范。 Q4：高评高贷常见的民事纠纷有哪些？ 以上法院观点以上海为例整理总结。总的来说，法院不关心高评高贷的问题，只关心合同能不能继续履行，以及房子的实际成交价。经常看到判决书中提到，房东声称高评高贷违法，甚至以此作为理由申请再审。但法院对此没什么反应，也没有看到法院将案件移送到其他部门。 Q5：有没有风险防范措施？ 1. 书面约定房屋实际成交价，以及做高房价仅为了多贷款。高评高贷案件中，最常见的纠纷类型就是房东主张按照做高后的房价履行合同。此时如果没有书面约定真实交易价格，那么法院就只能通过付款约定、付款时间、聊天记录等间接证据推测真实的成交价，因此会增加风险。 2. 针对房东不退回多贷的款项的问题，最稳妥的操作方式是首付少付一些，最好是做到房东拿到按揭贷款之后刚好是收到全款，不用退给你多贷款的部分。如果做不到这点，也不同太担心，案件到法院之后，会判决返还多贷款的款项。 |
|
|
