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2018年3月28日傍晚，人民银行深圳市中心支行、深圳银监局、深圳市规划国土资源委员会联合发布《关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知》（以下简称“《通知》”）。该《通知》要求：商业银行办理房屋贷款业务，要以房地产信息系统中查询到的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的最低值作为计算基数确定贷款额度。这表示二手房交易过程中的申请贷款环节中，银行贷款额度的计算基数（房屋总价），必须取“网签价格”和“房屋评估价”两者中的最低值。以上《通知》在二手房交易市场上被业内人士简称为“三价合一”新政。 一、所谓的“三价”是哪“三价”？如何“合一”？ “三价”即指二手房交易流程中，在交易签约--申请贷款--缴税过户三个环节中，分别会依序产生“实际成交价格”、“银行评估价格”、“网签价格”。 长期以来，由于宽松的金融环境及商业银行的业务竞争、交易避税等原因，以上三个价格中，“银行评估价格”一般约等于“实际成交价格”，少数“高评高贷”情况下甚至会大幅高于“实际成交价格”，而“网签价格”通常等于官方公布的“（计税依据）评估价”。《通知》一朝执行，为了获得原本预期的贷款额度，“网签价格”就不能按“阴阳合同”的操作模式写成金额明显大幅减少的“官方评估价”，必须如实写成与“实际成交价格”一致，如此之下，则前述的“三价”就必然“合一”了。 二、“三价合一”将引致哪些交易变化？ “三价合一”意味着，如果要多贷款，交易双方必须提高网签备案价格，多交税；或者以更低的网签价贷款，少贷款，多首付。要么增加首付、要么多缴税费，必须二者选其一。 两难之下，是否“两者皆可抛”，放弃交易、解除合同是否可行？几乎每次房地产市场的调控新政，都会导致市场人心浮动，意图解约者四处咨询，断然解约者引致对簿公堂，即便诚信履约者，也会派生出诸多后期细节问题…… 三、如果选择多缴税费，那么新政导致交易税费金额的增加部分，应由买方还是卖方承担？ 笔者认为，应按以下情形区别对待： （1）买卖双方在书面合同或者补充协议中明确约定了“业主实收”行业术语的类似表述条款，应从其约定，由买方承担。 （2）合同明确约定了“如在合同履行过程中，因国家、地方政策或政府行为等原因，增设税种或提高税费的，双方同意由买方承担”的条款或雷同表述，应从其约定由买方承担。 通过中介机构发生交易的通常会用中介机构拟制的范本合同，其中一般会有税费承担的详细约定，并会就增加税费的承担方出现一些打√选项。反之，如果明确表述或者打√选择由卖方承担，则从其约定由卖方承担。 （3）如果约定不明，则应按照规土委及税务机关公布的缴税义务主体来确定税金增加的部分由哪一方承担（原约定缴税金额的承担主体不变）。通常契税项下金额是买方承担，个税和增值税的项下金额是卖方承担。 四、若因“三价合一”而解除新政之前签署的合同，是否合法？ （1）卖方（业主）是否可以解除合同？ 依笔者经验，结合“三价合一”新政的内容，卖方（业主）意欲解除合同通常是因为原合同关于税费增加部分的承担方约定不明，而买方要求卖方（业主）承担新政导致的税费增加的金额。因纳税是交易双方的法定义务，且关于各项税种的缴纳义务主体，也在相关的官方文件中有明确规定，原本属于卖方（业主）的缴纳义务在买方并未明确承诺承担并代其缴纳的情形下，卖方（业主）的缴纳义务不能转移给他人，也不能以此作为不可抗力的情形行使合同解除权。 现实中，有些二手房交易过程中会出现中介机构拟制的“交易税费清单”，上面通常会有中介人员计算并手书的各项税费金额，卖方（业主）有些认为自己签订合同时的判断依据来源于此，当初的判断依据发生了变化，解除合同理应属于情势变更的合理范畴，不应归于违约行为。然而笔者认为，所谓“三价合一”新政导致税费增加只是一种财务计算的对比结果，并非出台了新的税种或者提高了税率。在“三价合一”新政出台之前，交易的税种和税率其实和现在是一样的，只是新政之前双方可以通过虚构低廉的网签价格来达到偷税目的，现在避税的途径被堵死了。换言之，即是部分税金原来可以偷，现在偷不着了，不能因为“偷不着”而认为自己遭遇了情势变更，理直气壮要求解除合同。更何况，据笔者所知，深圳市几大主流中介机构的《交易税费计算清单》上都有一行备注“以上计算结果仅供参考，以政府部门实际收取金额为准”。 因此在买方守约的情形下，不建议卖方（业主）擅自以新政为由解除合同。 （2）买方无力增加首付，是否可以解除合同？ 这种情况最为多样化，不可一概而论的。笔者认为，新政导致买方购房成本增加或者门槛提高的情形下，常见的买方解约理由有以下几种，需逐一区别而论： 1、首期款无力增加时，可否以“突颁新政”为“不可抗力”之理由解除合同？首先，不可抗力的法律定义为“不能预见、不能避免、不能克服”的情形，而房地产交易的地方性政策变化是每一个购房人需要纳入考量、预测范畴的事宜；其次，本次“三价合一”新政的内容，既非限购，亦非直接限贷，仅仅是对原先存在漏洞的征税环节或者评估环节予以规范，并非直接造成客观上无法交易的后果；再次，无力增加首付的情况下买方还可以选择多缴税费，若买方不愿选择多缴税费的交易模式，则为商业范畴的交易成本的选择，而非客观上的不能克服。故，仅凭“三价合一”新政突颁的理由，无法构成解除合同的合法依据。 2、合同中关于首期款的支付，如果有明确约定“因贷款银行审批或信贷政策调整的原因导致贷款额度的变化，买方应增加/补足相应的首期款”，则买方应自行增加相应的首付以足额交纳购房款，除非双方有其他特别约定。 3、如果合同中关于首付款已明确约定固定金额，但是贷款流程约定不明，贷款政策变化的情形下双方如何处理亦约定不明，且关于增加税费的义务承担亦如前文所述明确归卖方承担而卖方拒绝承担，那么这种情形下，相当于是卖方排除了增加税费的交易路径，但是在增加首付的交易路径之下，又没有明确约定预计的贷款额度无法获批时双方如何承担下一步权利义务，则买方若在支付原定首付款之后终止交易，请求解除合同或者抗辩无需承担违约责任，司法实践中可能会因“不可归责于双方的原因”、“情势变更”等理由获得支持或者部分支持。 当然，以按揭购买方式进行的二手房交易实践中，买卖双方在诸多环节和细节上的都存在交叉互动甚至彼此协助的情况，因此在解除合同的大量案例中往往会出现各有过错，或者各有不同程度的违约等复杂情形，需要具体案例具体分析，不能简单对号入座下结论。 五、若交易已经终止，可能面临交易对方追究违约责任，被高价索赔时如何减轻己方违约责任？ 通常交易出现纠纷到最终终止再到进入诉讼程序，都有一段时间，在这段时间内，可以围绕以下几方面提前获取/保留相关证据，以为后期可能发生的诉讼做相应准备：签约的背景或前提（尤其是很多一买一卖换房的连环案例中）、合同目的、对方的实际损失（不存在或或者没有声称的那么大）、通知的送达、对方的过错之处及程度、己方的履约能力、己方的诚信无恶意……诸多细节，不一而论，或多或少都可能成为后期诉讼中降低违约金、减轻己方责任的理由。 |
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