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房地产开发是一项综合性的工作，要计算所能承受土地的最高价格，说白了就是计算该地块的预期收益及各项成本费用。收益与成本价差就是拿地的成本。 收益：一般为租金收入或者房屋出售收入。 成本：包括开发成本（前期报建成本、建设成本）、税费（房地产开发税费是很高的）、资金成本。下 面举例说明计算过程。 假设待估宗地的土地使用权年限为50年，允许修建8000平方米的写字楼。开发商预计拿到土地后该项目 开发周期为2年，取得土地使用权使用权后即可动工。开发商对该项土地的各项成本、费用以及建成后的 收入情况估计如下：项目建成后对外出租，出租率90%，每平方米建筑面积预计租金为300元，年出租费 用为每年租金的40%，开发成本和管理费用至少为每平方米1000元，该费用第一年投入40%，第二年投入 60%，贷款利率为6%，不动产的报酬率为8%，取得土地使用权时买方发生的税费为地价的3%，投资利润率 为15%。开始计算(1)设待估宗地价格为V, (2)求开发完成后的总价值P，用收益还原法来确定：写字楼的年纯收益=300×8000×90%×(1-40%) =1296000(元),写字楼总价=1296000×[1-1/(1+8%)48]/80%=15797121(元), (3)开发成本和管理费用=1000×8000=8000000(元), (4)利息=(V+3%V)×[(1+6%)2-1]+8000000×40%×[(1+6%)1.5-1] +8000000×60%×[(1+6%)0.5-1] =0.1273V+434180, (5)税费=0.03V, (6)开发商利润=(V+0.03V+8000000)×15%=0.1545V+1200000, (7)V=15797121-8000000-(0.1273V+434180)-0.03V-(0.1545V+1200000), 解得：V=4698080(元),这样该地块开发商所能承受的最高价格为469.8万元。 |
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