算算房价构成，真正需要买房就别等！

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一系列调控下来，行业从火热切入到速冻模式，买房人从“恐慌性购买”转为观望，又有人开始等待房价下降。房价下降首先要有降价空间，我们试着从成本构成方面看房价能够下降的可能，分析开发商是否有下降空间？

房子最大的成本是什么？土地。

在郑州，这一点毋庸置疑。

除了土地、各种税费、资金使用成本和建安成本之外，就是开发商毛利。

土地及相关税费都是缴纳给政府的，属于刚性成本，不能搞价，不可削减。占比有多大？

还记得下半年来临，“郑纺机”、“三天三地王”等消息吗？段子手惊呼：“政府才是真正的营销！其他的销售弱爆了！！”

言归正传。说起土地，不得不说土地财政，这是第一成本。

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什么是土地财政？

土地财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于基金预算收入，属于地方财政收入的一种。

一句话，政府通过卖地满足财政方面的需求。

土地财政的形成，在历史上有三个重要节点：

1.上世纪80年代后期，国家财政无力支持建设，从深圳、厦门等经济特区开始，效仿香港，通过出让城市土地使用权，为基础设施建设融资。这就是后来广受诟病的“土地财政”。

也就是说，土地财政原来没有，是从香港学过来的！

2.1994年的分税制改革，极大地压缩了地方政府的税收比例，但却将当时规模很小的土地收益划给了地方政府，从此奠定了地方政府走向“土地财政”的制度基础。

3.1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，宣布从同年下半年开始全面停止住房实物分配，实行住房分配货币化。

4.2003年7月，《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》正式实施，土地财政得到了不断完善和最终确定。

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数据显示，从1995年至2014年，全国每年的土地出让收入由400多亿元猛增到4.29万亿元，增长了100倍。

至于卖地具体收入，可以从9月底中原地产研究中心发布的数据看出，截至目前，50大城市卖地1.77万亿元，其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额更是突破千亿元。

至于卖地收入占比，清华大学国家金融研究院副院长朱宁在某论坛上表示：“由于有这么简单和容易的土地资源，导致了我们在很多土地的使用、土地的开发，包括地方政府的财权和实权的安排偏于不可持续的时间环境的精神和理念，地方财政收入有50%以上来自于土地出让金，就是我们俗话说的卖地。”

地价与房价正如面粉与面包，在此次房价中互相推升。事实上，在这一轮房价疯涨中，因为融资放宽，土地市场同样火爆，一些房企为了拿地到了不计成本的程度。

10月19日，方正证券首席经济学家任泽平发布《房地产盛宴的受益者：房价构成分析》研究报告，通过计算北京、上海、广州、深圳等11个城市2014、2015年的房价构成发现，土地成本普遍占房价的40.1%。

以北京为例，住宅平均楼面地价从2012年的7323元上升到2016年的21634元，年均复合上涨31%；2012年地价与当年房价的比值为44%，2016年上升到70%，这意味着只有房价大幅上涨开发商才可能盈利。

事实上，许多一、二线城市楼面地价已占到商品房销售价格的50%以上。

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从《房地产盛宴的受益者：房价构成分析》报告看出，2014年，地价和房地产相关税费占商品房销售额已达8成。2015年政府所得也大约占房价的6成左右。其中，税费成本占比房价16.7%。

有地产老炮列出了税费明细，并特意强调，一线城市监理费、设计费要更高！

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如果按照任泽平报告计算，土地成本占比40.1%，税费成本占比16.7%，两者合计56.8%。也就是说，我们买房子的钱有56.8%的直接缴纳给了政府。

房价构成普遍由土地，税费，建安成本，资金使用成本及开发商毛利。根据任泽平报告看，所调查的一二线城市，建安成本差别并不大，普遍在11.1%。

资金使用成本相对差异较大，一线品牌、央企和国企融资相对容易，且成本较低，而中小型民企普遍遭遇融资难、融资贵的问题。另外，在开发过程中，因自有资金和借贷资金比例构不同造成结果差异很大。因此，成本低的不超过5%，高者甚至超过20%。咨询相关专业人士，为了计算方便，暂且按照10%计算。

67.9%+10%=77.9%。

100%-77.9%%=22.1%。

开发商毛利率在22.1%？

从亿翰智库数据、按照整体法计算，2016年上半年，A股上市房企毛利率27.47%，净利润率9.43%。这个数据符合综合实力强势融资成本低于5%的现实。

在二线及三四线城市，在毛利率之中，营销及管理费用会占比更高，加上综合运营能力弱势、成本偏高及你懂的原因，中小型开发商净利润率会更低。

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辛辛苦苦几年，担着外行人难以理解的压力和风险，赚这么多钱？和社会上看房地产人形象相对光鲜是不是不符？

再加上，住宅地产开发周期往往要超过两年，遇到这样那样的问题还会搁置，这无形中又是增大了成本。

针对买房人来讲，现在不要看总房价，议价空间真的不是太大，但牵涉面往往更广。“在郑州，房子绝不仅限于房子本身，它还同婚姻、子女教育、养老、医疗、居住、甚至人格尊严、人的阶层挂钩！”

有人还抱着降价的幻想，并将之寄托在调控政策上面，且不说“13年46次调控,房价却涨了13倍！”政府怎么可能向自己开刀，降地价，降税费？在一定程度上来讲，调控反而增加了开发商的某些成本！所以，在郑州的你，如果真的需要房子，就别等！

针对调控，我们期望除了维护楼市的“情绪稳定”之外，不是下次房价暴涨的触发器。