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来源：地产大哥 我们之前系列点评了2017房企十大谜团。比如： 1.【公司】2017年房企上市公司十大谜团，这家公司居然占了三条！ 2.世茂财务解码 3.【公司】复盘万科、恒大、碧桂园千亿秘诀：一脚踩油门，一脚踩刹车 4.金茂股价年涨幅347%之谜 5.孙宏斌：3万亿货值背后的损友和好友 …… 发现一个问题：如果再用传统的财务逻辑去分析房企，越来越背离真相；如果不先理解一家企业的商业模式，就不可能读懂财报数字。 在2017上市房企10大迷局中，排名第一的就是华夏幸福。以它和万科作类比，在营收和融资方式上，就有大不同。 以2017年财报为例，华夏幸福有7类营业收入，其中产业发展服务和房地产开发占比相差只有10个百分点。万科只有一项主营收入——房地产开发，占到总营收的99%。 如果在营业收入上有如此大的差别，在接下来的利润体现上，差别更大。 这事，同行怎么看?对企业而言，金融机构怎么看更重要。金融机构的态度，往往体现在融资额度和融资方式上。 俗话说，钱难借，脸难看。最难看的脸就是债券脸。它对企业的信用要求最高，高过银行。需要说明一下，上表中，万科没有给到不同融资额度的统计，只是用银行借款和其他借款区别。 我们看到，华夏幸福的债券融资高达44.29%，而万科的银行借款高达79%。也就是说，即便万科其它借款全是债券，也只占到了21%。虽然两家公司的境内评级都是3A，属于最高级，但华夏幸福使用债券的比例，明显高于万科。即便是在绝对值上，华夏幸福的期末余额是489亿，万科也只有284亿。 如果再细分，华夏幸福的融资结构更奇怪，这是包括万科和其它房企都鲜有的融资方式。 是不是很奇怪?在其它房企财报中，极少见到！ 这就好比武林江湖，大家在切磋武功前，都会自报家门，比如你是少林，还是武当，然后再一招一式比划。但是，华夏幸福到底是哪一江湖门派，却是很难说清楚。 在深交所工作期间，曾上过清华大学朱武祥老师的课，幸好朱老师还是华夏幸福的独立董事，我们自然试图用朱老师的学术观点破译华夏幸福的商业模式。 当时学习的内容，都还给朱老师了。只记得朱老师写过一个公式： 当时没听懂，但一直记得。幸亏创富志俱乐部张信东老师做了一期杂志，把它详细记录下来。借用信东老师的学术资料，试图用五张图表还原华夏幸福。 先来看第一张图表： 模式1.0中，是传统的开发模式，土地就是面粉，房子就是面包，开发商从政府手中拍到土地，做成面包，卖给客户。 但是，这个模式越来越难了。因为土地越来越贵，而且政府还限价、限购。 此题有解吗? 华夏幸福就很不一样，不卖面包，卖起蛋挞。 什么叫卖蛋挞？ 打个最简单的比方。为什么这么多人喜欢在北京买房?实际上是买北京的教育、医疗、娱乐资源，北京还有份好工作。 但是，好资源不是天下掉下来的。它是奋斗了好多年才有的果实。很多人只是看到了果实，没看到果苗长成的过程。 华夏幸福看到了过程，它跟政府说： 我们签个协议，修路建桥盖花园，我再和企业签个协议，帮助企业提供一体化解决方案，把企业请进来。这样一来，城市环境好了，企业办公环境好了，宜居又宜办公，越来越多的人就会涌进来。 而且，一开始还不用政府掏腰包，先期的费用筹集，我们来想办法。 于是，地方政府成立了园区管委会，华夏幸福成立了阿凡达公司（打个比方，图个好记）。地方政府当然乐意，生地变熟地，全是增量，企业入驻后，地方政府还能持续有税源。 从模式1.0到2.0，华夏幸福提前介入到资源搭建，表面上是要做城市运营商，但不要忘了，产业导入是关键。所以，严格来说，应该叫产业新城运营商。 谁都想卖蛋挞，但不是谁都能卖的。把企业请进来，这是个慢功夫细致煲汤活。 这时候，一个牛人出现了，它叫阿凡提（艺术，图好记），是阿凡达的哥哥。 阿凡达说：弟弟，你这么干，虽然能干成，但非常累，天花板也容易看见。你要降低成本，就要解决标准化复制的问题。 阿凡提说：哥哥讲得有道题，一个固安产业新城就搞得很累，如果再按原来的办法搞，我还不得累死。 所以，阿凡达出手了，就是下面这张图： 这就是模式3.0。在招商环节，阿凡达做了一件很重要的事：资本干预。 简单地说，阿凡达先研究要进入的区域，根据区域的各种资源禀赋，选择适合的企业入驻园区。 但是，企业凭什么就听阿凡达招呼呢? 于是，就有了双方聊天交流： 阿凡达说：听说你要研发一款新品，缺资金，有些技术资源也没有拿到。 企业说：是啊，前几天正为这事发愁呢。 阿凡达说：不用愁，我给你带资金来了，而且还带来了你最想要的技术。 企业说：好是好，我怎么回报你呢? 阿凡达说：你只要跟我到某某园区，去了对你只有更大好处，没有一丁点坏处。 企业说：简单太好了。 就这样，阿凡达带着一堆钱（产业基金）和关键技术资料和企业牵手了。到了约定时候，产业基金获利退出。阿凡达收获一个入园企业。 这种方式，保证了阿凡达在产业服务能力上，降低了交易成本，做到了可复制。 但是，随着复制越来越多，规模越来越大，就出现了朱老师所说的另外一个问题：交易风险。 于是，阿凡提和阿凡达哥一商量，又搞出了4.0版本。 在4.0版本中，两兄弟考虑到了标准化、可复制、异地扩张后带来的风险，又一次重构了商业模式，让自己变得更加柔性，即把自己定位于“产业新城的建设和运营平台”。其它的活儿，交给各个板块负责。 而且，4.0板本比原来更多了一项功能，即开放性。也就是说，谁都可以合作，一起赚钱，一起做好产业新城，各得其所。 我们再来看一张图，就更明白了。 我们把商业模式再往前推推，就是利益共生体，要把围绕产业新城的相关利益者都放在一起，看看怎么样才能交圈。 于是，阿凡提和阿凡达的视野就更加开阔了，抬头一看：哇，这么多朋友都可以合作，我们把他们请进来，一起建设美好产业新城。 阿凡达跟弟弟很感叹说：如果我们只算自己那点小账，也就是一亩三分地。如果算的是利益共生体的账，就是一本商业生态的大账，就能看到生意中效率不高的地方，赚到别人看不到的钱。 阿凡提说：哥哥这么一说，我更明白了！我画了张图，你看是不是这样? 阿凡达说：弟弟真聪明，就是这个意思，从资源、能力、角色三个角度，对商业生态的各个环节进行切割、重组，找到哪些交易价值更大，哪些交易成本、交易风险更低，然后就找到真爱了。 好了。华夏幸福的商业逻辑故事讲完了。但是，这还仅仅是开始。如果没有这个开始，你很难看懂华夏幸福的财报。 但只知道这个模式，还不成。我们接下来，要持续再讲两个故事——找对象模式、平台模式。 |
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