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相信不少准备买房、名下有房，或曾经想做房产抵押贷款的你都有过这样的疑问： 我的房子值多少钱？ 拿去银行贷款能贷多少？ 在银行眼中什么样的房子更值钱？
众所周知，银行作为投（赚）资（钱）专家，对资产的眼光往往要比一般人的精准。那在这些行家眼中，什么样的房子值得给更高的价格？下面，小妹就和大家开扒他们是如何评估房产的。
评估公司：区位+学位的综合考虑
据了解，在房产抵押贷款的过程中，银行首先会让专业的房地产评估机构（如戴德梁行和世联行）对房子进行评估，而房产评估的方法主要有：比较法、收益法、成本法、假设开发法和长期趋势法。 为了便于理解，评估机构的工作人员就表示：“总的来说，影响房地产价值的因素有三个：区位、实物和权益。区位绝对是我们最看重的因素，靠近交通枢纽的房子出行方便，估价更高，如果房子周边有旧改项目和新规划，也是一个加分项。”
除了位置，处中楼层、户型方正、周边配套成熟、在大型社区里的房子，评估出来的单价也会更高一些。
值得关注的是，在周边配套这一项当中，“学位”是一个常常单独拎出来考察的项目。“房产的评估，最终还是基于它能在二手市场上能卖多少钱来算的，因此像学位这种购房者会重点关注的房产权益，我们也会特别留意。在过去的评估经验中，当初同样是400多万买回来的房子，不同的学位却会有近100万的评估差价。” （为了孩子读上好学校的家长） 如果说，地铁站和商业综合体这些配套是同一地段的业主都能共享的，那名牌学校的学位，却往往只供少部分业主的子女所独享。优质的教育资源，在任何时候都是稀有资源，而拥有稀缺资源的房子，价值自然更高。
银行眼中：成交活跃的小区最吃香
除了交由第三方做价值评估，个别银行也会自己做相应的考量：万一还款过程中出现不良情况，需要对房产进行处置时，抵押房产的售价能否覆盖贷款的成本？房子拿出来拍卖时，会不会有价无市？
有银行工作人员向小妹坦言，银行在接受房产抵押时首先会考虑它的流通性。“转手有难度的房子一般比较难贷款，毕竟如果有价无市，对我们来说也就等于高风险了。所以，银行这边会考核该小区的二手房成交情况。” 也就是说，并不是越大的面积，或者越贵的豪宅就越容易贷款！容易卖，多人买的房子才是正解。 最后，如果你的房子一一符合上述条件，并且银行评估出来的价格比周边的高，那恭喜你！你家房子明显是经得住专业人士考量的“笋盘”了。难怪有投资客说：“买房投资，不是要买你喜欢的房子，而是买银行喜欢的房子。” 区位：新塘板块 坐拥天河东TOD国际新城 按照上述筛选条件，如果说把区位和交通作为选房的首要考虑，那广州东部的新塘板块绝对是无法忽视的存在。 这个坐拥7轨道，包括双高铁（广深、广汕）、 双城轨（穗莞深及穗莞深城际琶洲支线）和三地铁（广州地铁13号、16号线、28号线），规模是广州东站7倍的广州东部交通枢钮——TOD国际新城，无疑是广州乃至粤港澳大湾曲交通中最关键的一环。 目前，光凭这一点，新塘板块就吸引了大量的刚需客和投资客，导致一手房源所剩无几，房产价值随之看涨。 学校：香江中学 华南地区首设AP顶石课程 除了交通，近年来新塘板块在教育方面也是下足功夫。截至目前为止，新塘已经坐拥在国际教育方面位居全市前列的香江中学、广东外语外贸大学增城实验学校、华中师大附属增城实验学校和黄冈中学广州增城学校。 （香江中学实景图） 小妹了解到，坐落在广州东部翡翠绿洲内的香江中学，是2008年由广州香江集团投资创办，并委托广州市育才实验学校负责全权管理的一所品牌中学。学校在2013年全面引进美国高中课程体系与管理模式，并与美国顶尖中学伊斯特莱慕公立高中和斯托高中定期开始到访和交换生计划。 （4月10日至15日，美国斯托高中师生抵达香江中学） 而在今年1月，香江中学国际部更成为华南地区第一家开设AP顶石课程的国际高中。据学校国际部的Jeffrey Maher校长介绍，学生的AP顶石论文如果能通过美国大学理事会认定，并在高中阶段通过4门普通的AP课，即可获得AP国际文凭。“AP国际文凭不仅能帮助学生申请美国藤校，在入读以后转换成大学学分，减免学时。一般来说，持有AP国际文凭的学生都可以在2年半内修完4年的课程，减少一年半的时间。” 也就是说，通过AP顶石课程的学生不仅有机会读哈佛，或许还能早一年半毕业！ （国际部每年升学率表格，数据来源：香江中学） 另外，香江中学已经连续数年取得增城区中考成绩第一名，并从2013年起100%的学生进入美国综合排名前100的大学，高三AP班毕业生更创下71%被美国综合排名前50大学录取的记录。 有来自高三AP班的学霸就曾创下71%被美国综合排名前50大学录取的记录，有学生同时被美国科尔比文理学院（排名19）、埃默里大学（排名21）、加州大学洛杉矶分校（排名23）等11所名校录取！ 目前，香江中学所在的广州东国际教育新城已经崛起，而翡翠绿洲的业主显然可以优先享用到当中最优质的资源。毕竟，近水楼台先得月，香江中学不仅坐落在项目之内，招生时也会优先考虑翡翠绿洲业主的子女。 产品稀缺：容积率1.3的小高层纯南北向新品 除了区位和学位，产品本身也是评估机构对房产的考量项目。据了解，翡翠绿洲目前 限量发售76-118平两至三房特价单位，并将在近期推出绝版的低密度小高层纯南北向组团，泊郡组团。 （泊郡组团整体效果图） 资料显示，翡翠绿洲·泊郡位于楼盘核心位置，1.3容积率和7-11层小高层设计，居住舒适度远远高于市区其他楼盘。另外，全新组团采用南北对流的纯板楼设计，一字排开，北向无遮挡，可以欣赏到社区的法式风格别墅组团，南向则看水景和私家园林。 （泊郡组团园林效果图） 而在生活配套方面，除了有上述提及的香江中学，翡翠绿洲共有2所幼儿园，1所小学和2所初高中，业主无须担忧子女的读书问题。值得一提的是，项目背靠30万平陈家林森林公园，本身就是天河东唯一一个园林高达60%绿化覆盖率的生态大盘。
（翡翠绿洲实景图）
二手市场：翡翠绿洲 二手价比片区高3千/平 最后，我们不妨再来看看翡翠绿洲在二手市场上的情况。 据链家数据统计，2017年广增城新塘片区二手房均价为18868元/平，同比上升58.3%，涨幅居全市之首。而小妹在链家上就发现，目前新塘区楼龄10年左右的二手房，挂牌价格在约2.1万/平。
（左侧为新塘小区二手房，右侧为翡翠绿洲二手房） 开发逾16年的翡翠绿洲，由于容积率低、带香江中学学位和生活氛围浓郁，二手房价格则要去到2.3-2.7万/平，比其他小区的单价高出3千多。 显然，翡翠绿洲在二手市场上的情况已经印证了一切。这样一个区位交通俱优，坐拥稀缺的学校资源和稀缺的城央小高层产品的翡翠绿洲，自然算是银行眼中的价格高地。 |
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