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前年我弟刚研究生毕业，刚好碰到房价暴涨，家里决定给弟弟订一套房，但是因为家底不丰厚，也只能拿出20万的现金作为支持，而当时福州的房价已经涨到1万+/平方。我弟的房子的价格全套裸价在200万左右。幸好通过分析后，按下面的操作顺利办理完了。 这里龙姬就和大家说一说购房融资的方式，一个人想要买房，无非有以下几种方式： 1、抵押过桥 2、抵押全款、全款抵押 3、无抵押贷款（信用贷）周转 4、信用卡支付 以上单一的一种方式，都没办法做到最优的效果，组合起来运用的成本才会是最低。 那么这几种方式之间的影响是什么呢？ 无抵押贷款（信用贷）方面 首先，我们对无抵押贷款（信用贷）进行分类，如下： 无抵押贷款产品的等级分类 随借随还类的无抵押贷款，如果放款会影响按揭（抵押）贷款，如不放款，则不影响；分期类的无抵押贷款则不影响抵押或按揭贷款,这个前提是分期的笔数比较少的情况，如果笔数比较多，则会对随借随还类的借款产生影响。 抵押（按揭）贷方面 抵押（按揭）贷款的申请会降低一级无抵押贷款产品的可申请额。 为什么这么说呢，比如你的月度流水只有6万，那么银行会判断你的月供金额的能力不能超过3万。如果这个时候已经进行过抵押贷款的申请，月供是2万，那么你的月供金额能力就需要扣掉已经申请过的抵押贷款的月供金额，剩余1万。从3万的月供能力降低到1万，按30年期，贷款年化利率4.41%，可贷款额度从600万降到了200万。可贷款的额度大大降低。 除了额度之外，近期抵押贷款放款会影响按揭贷款审核是否通过，因为抵押贷款的资金会有被拿来支付房产按揭的首付款的嫌疑。 信用卡方面 1、在短时间内办理多张信用卡（一般情况：3个月内频繁办理），会影响办理抵押贷（按揭）贷款（因为贷款征信查询的次数太多，过于频繁），这个龙姬在以前的文章中也多次提到过，不重复赘述了。 2、信用卡大额未还清会影响无抵押贷款、抵押贷及按揭贷款的额度；所以，一般情况下，在需要申请按揭或者抵押贷之前，信用卡的大额未还款，最好提前还掉。 以上是各类贷款在额度之间的影响，要综合考虑的话，还需要结合贷款的时间影响。根据征信次数、额度和时间的综合考虑，我们来设计最优的融资贷款顺序： 第一顺序：一级无抵押贷款的产品，额度在100万以上。原因：他对其他类融资手段影响小，时间间隔超过半年以上，不会对按揭或者抵押产生太大影响；另外一级无抵押贷款对查询次数的约束性最强，所以需要在征信比较干净的时候有限配置一级信用贷。 第二顺序：利用二级无抵押贷款。 第三顺序：大额信用卡的配置。 如果你不能申请一级信用贷或抵押贷的情况下，可以考虑配置大额信用卡。它的优势在于持有的成本比较低。建议持有的额度50-100万左右。 |
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