 封面题图｜《我的前半生》 这几天，风马牛的小伙伴们在新闻中频繁地看到一个词：「通胀」。比如，费城联储主席哈克说，通胀若加速，今年或可再加息 3 次；德国财政部表示，德国劳动力市场强劲、通胀温和，政府计划上调养老金；委内瑞拉总统马杜罗在新任期中面临巨大挑战：高通胀下的移民潮、企业撤离潮……等等等等。于是我们想到，假如我们也面临通胀，怎么办？有人说，买房啊。可是，买房防「通胀」靠谱吗？ 我们在陈淮老师的著作《房地产经济学 ABC》中看到了一种观点，买房确实有抵御通胀的作用呢，但「通胀预期」并不是买房的合理理由。今天，风马牛把相关论述分享给大家。以下内容，选编自陈淮著作《房地产经济学 ABC》。 1、买房确实具有「防通胀」的意义 在人们通常的认识中，通货膨胀就是物价上涨，通货紧缩就是物价下降。从一般意义上说，这个认识也大抵不错。但在严格的经济学意义上，通胀指的是货币「缩水」，也就是老百姓所说的票子「毛了」。通缩指的是货币「涨水」，也就是「钱更值钱了」。也就是说，在经济学意义上，通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化，或者说是购买力变化。 买房有没有抵御通胀的作用呢？确实有。货币的币值「缩水」，是相对于实物商品的价格来说的。我们假定，某甲和某乙都有 100 万元，某甲把 100 万元买成了房子，某乙坚持持有现金。在通货膨胀的条件下，一段时期后，100 万元的房子变成了 120 万元。这意味着持有 100 万元现金的某乙的资产相对于房子来说「缩水」了 20%。 不论从理论分析还是从国际经验看，在一个相对较长的过程中，抵御通胀和保值功能最强的，确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退，在长达 20 年或者更长的时间段内，房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。  ▲《武林外传》｜ 有恒产者有恒心 在我国一些大城市的房价变动中，也明显出现过「买涨不买跌」的现象。这不是房价合乎规律的变动方式，这是一种「异动」。这说明在这些城市的住房需求中存在着过度的投资性，甚至投机性需求，市场的购房动机中，指望通过房价持续上涨而获利的动机占据了主导地位。 就是自住性需求，实际上也在很大程度上受到了价格恐慌的裹挟。物理学上有一种现象叫做「共振」。两种物体一旦产生了共振，振幅就会越来越大，最终导致灾难性后果。 大家都听说过士兵在桥上齐步走导致桥梁垮塌的故事。部分城市出现的房价异动，就是一种价格和需求形成的「共振」。这种「共振」下过度膨胀的需求和抵御通胀无关，人们企图抵御的并非是真实通胀下的价格风险，而是一种恐慌心理下的虚假价格风险。 2、避险「通胀」并不一定赚钱 买房确实有抵御通胀的作用，而即使在国民经济正常运行下通胀也是不可避免的。那是不是说，买房一定赚钱，不买房一定吃亏了？不一定。我们得明白，抵御通胀的主要含义是避险，不是赚钱。 当人们随着社会发展，逐步积累了一定的私人财富之后，「理财」就成了普遍性的需求。很多人以为，「理财」就等同于「投资」和「赚钱」。这个认识具有很大的片面性。理财的目的有两个，一是风险最小化，二是收益最大化。防通胀的含义，主要是和规避财富缩水的风险相联系。买房置业，只是和持有货币资产相比，在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已，它并非是一种收益最大化的理财方式。  ▲《华尔街之狼》｜ 做什么更赚钱？ 一般说，在一个长期发展过程中，房价总是不断上涨的。但房价涨并不一定意味着赚钱。这个道理可以从两方面认识。 一是，假定你只有一套用于自住的房子，不论房价涨多高，你也并不能获得实际的买卖价差。因为从理论上说，你卖掉这个住房的卖价和你再买入同样质量的住房的买价是一样的；除非你降低居住质量，买一个差一点、远一点的房子，你才能真正获得买卖价差。 二是，假定你在满足自住需求以外还有另外的住房，即使房价上涨超过了通胀率，那也未必赚钱。因为持有住房是要有成本的。例如维修费、取暖费、物业费以及可能征收的资产税等。就是把多余的住房用于出租牟利，也还要看租金回报率是否能够高于同期利率。这两个道理都是人们很容易理解的。  ▲《男人帮》｜有人宁愿租房 做其他投资也未必不赚钱 那从长期看，买房子究竟划算不划算呢？还是划算的。简单说，这个「划算」主要来自于城市发展过程中的地价上涨。当人们抱怨大城市房价过高时，很少认真想过，你所买的并非仅仅是房子，而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。 城市越发展，附属于房子的居住环境和居住质量就越改善，从而房价就会越上涨。买房子，实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。但这个「划算」和抵御通胀并无直接关系。 3、「通胀预期」不是买房的合理理由 我们说，买房确有防通胀的意义。但「通胀预期」并非就是买房的合理理由。为什么呢？因为得比较一下，买房所能规避的风险和买房带来的风险孰大孰小。 从理论上说，具有一定存量财富的家庭才需要规避通胀风险。如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几，那并无多少通胀风险需要规避。对于基本没有财富累积能力的家庭来说，只要收入增长速度高于通胀率，通胀对自身利益的影响就不大。  ▲《武状元苏乞儿》｜对有些人而言 通胀对他根本没影响 但另一方面，买房本身也会带来风险。近年来，很多人以为买房子的风险主要是房价的涨跌，因此经常询问的问题是「什么时候是入市的最好时机」。其实，价格风险仅仅是买房的风险之一，还有很多风险经常为人们所忽视。例如，利率变化的风险、职业及收益稳定性的风险、遇到家庭变故的风险等。 当人们在不具备充分的资产累积能力和抗风险能力时，买房所带来的风险可能会远大于所规避的风险。所以，在做购房决策时，一定要评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大，不要盲目地跟从片面的宣传，为规避一个小的风险而去承受一个更大的风险。 图片来自网络 编辑｜王滔 编审｜陈润江顾问｜王淑琪
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