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（360中房网报道）这两天武汉的土拍市场可谓是大戏登场，高潮迭起。四新和白沙洲、新洲以及青山滨江相继诞生新地王，刷新了区域楼面地价新高度。 12月份土拍新地王：保利最终拿下四新地王——国博滨江128号地块；万科再次进军白沙洲，成功竞得八坦路129号地块；华发继昨日收入的133号后，再次以旗下的合资公司武汉中央商务区投资开发有限公司拿下另一宗阳逻宅地134号，该地块位于绿城桃李春风旁，建面18万方；青山滨江地块142号由大华底价收入，成交价22.87亿元，楼面价10423元/平，刷新青山片区楼面价。 一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍，未来武汉各区域房价又如何呢？ 四新地王楼面价15606元/平 房价将破3万128号国博滨江地块共有15家开发商竞拍，经过307轮报价，128号地块拍至熔断价，总价近45.7亿元，楼面价达13500元/平，刷新四新片区楼面价记录，最终保利拿下四新地王，成交总价为528107万元，楼面均价15606元/平，溢价率73.4%。 前年的四新正荣地王才6700元/平，而今年的新地王已经翻倍，可见开发商对四新底气之足。四新新地王楼面地价15606元/平，按照楼面价和房价正常的比例关系，这将是四新第一个破三万的楼盘。 四新新地王P（2017）128号地在国博旁边，挨着四新南路，旁边紧挨着地铁6号线以及在建的地铁12号线。学校配套方面则有武汉第三寄宿中学、武汉市拦江堤中学等，总体而言，日常生活配套还是较为成熟的。虽说是滨江地块，但是距离一线江景还是有点距离。 四新今年开盘不少，而且体量都比较大，卖的都十分火热，开盘即日光，现在四新就剩下不到十个盘，新城璟棠、武汉国博新城、恒大翡翠华庭、城投四新之光、招商公园1872、光明上海府邸、正荣府、保利香颂，除了保利香颂和正荣府其他楼盘都是开盘秒光的节奏。四新整体房价比白沙洲贵个一两千，毛坯一万三，精装一万五。而此次四新地王的楼面价直接和四新房价持平，相信在未来的两三年，四新房价破三万不是说说而已。 白沙洲楼面价9073元/平 房价有望破2万12月4号，白沙洲宅地129号拍至熔断价，报价37.6亿元，楼面价达8839元/平，溢价率50%，刷新了目前白沙洲片区的最高楼面价。5号，万科再次进军白沙洲，成功竞得八坦路129号地块，成交总价为386540万元，楼面均价9073.71/平，溢价率54%。 白沙洲如今是武汉三环内最后一块价值洼地了，也是刚需最后角逐的买房战场，主要原因是白沙洲是距离武汉市中心最近的三环内区域，价格相对最低。虽然房价对于同等地理位置水平的区域是最低的，但是白沙洲的房子也恰恰是最难抢的，因为便宜！按照楼面价和房价正常的比例关系，白沙洲有望出现房价破两万的楼盘。 白沙洲三环内楼盘精装修的在一万三左右，毛坯一万一左右，像新城悦璟台、鄂旅投书院世家、香水湾、美好长江首玺、爱佳名校华城，三环外毛坯房基本都是9500，没超过10000，估计新城悦璟台和美好长江首玺都是精装，估计开盘价格肯定一万一上下。按照目前这个楼面价的影响，白沙洲整体的房价应该会有所上涨，未来一两年白沙洲三环内均价应该会超过一万五。 武汉未来一两年房价仍会上涨据消息称，市房管局负责人呼吁，各房地产开发企业应珍视当前武汉的大好发展机会，并同时强调，要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松，不能有任何“喘口气、歇歇脚”的念头，继续保持政策的持续性和严肃性，促进房地产市场平稳健康发展。 调控方面，湖北连续2日传递调控信号，今年房价不能再涨！明年不能乱涨！但是按照目前这个情况来看，妄想看到武汉房价下跌是不可能的，不能乱涨并不意味着房价不涨，房价的走向除了跟政府调控有关，供求关系也是很大一个原因。但从目前武汉的调控来看，还是非常有效果的，大多数楼盘的备案价受到了限价的影响，刨除茶水费、捆绑行为，房价稳定了不少。 从白沙洲和四新相继刷新楼面地价后，白沙洲和四新目前的房价还算是小清新，四新地王的楼面价接近于房价，白沙洲的地王也仅比房价低了那么一点点，这也就意味着未来不久，白沙洲和四新的房价刷出新高度。 楼面价和房价到底关系如何？在这里给大家解释一下楼面和房价的关系是如何计算的，楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。 而房价的价格定位由多种因素构成，土地成本占房地产开发成本比例在40%左右，这还要看土地是通过什么途径拿到的，如是通过竞争激烈的拍卖，土地成本有可能占到开发成本的60%左右甚至更高。 楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。 不过还有另外一种情况，如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要能赚钱，少点也无所谓。但是大部分情况下，房价为楼面价的两三倍还是很常见的。所以按照目前四新和白沙洲地王分别为15606元/平和9073元/平的情况，将来四新房价破三万，白沙洲破两万并不是随口说说而已。 |
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