房企赠送的物业费如何进行财税处理？

房地产企业为了促销，在老带新活动中，往往以给老客户赠送物业费作为奖励，赠送的物业费如何进行财税处理？

对于房地产企业来说，赠送物业费属于促销活动中发生的支出，应作为销售费用核算，实务中并不支付给客户，而是由开发企业直接支付给物业公司，由物业公司开具发票给房地产企业。如果处理不当，对房地产企业和物业公司都会存在巨大的风险，实务中常见的处理有两类：

1、不支付现金给客户，将该业务进行隐瞒

（1）房地产企业与物业公司均不入账

房地产企业和物业公司一般具有关联关系，双方均不入账，对于房地产企业来说，费用没有入账，所得税前无法扣除，更重要的是赠送给老客户的物业费应代扣代缴的个人所得税没有履行代扣代缴义务，一旦税机关检查发现，会有罚款的风险。

（《税收征收管理法》第六十九条规定，扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款百分之五十以上三倍以下的罚款。）

而对于物业公司来说，赠送的物业费应确认收入，交纳增值税及附加、企业所得税。如果企业将应确认的收入隐瞒未入，按偷税论，除追补税款及滞纳金外，还会受到一定的处罚。（《税收征收管理法》第六十三条纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。）

（2）房地产企业入账，物业公司不入账

开发商以代开的劳务费发票及与老业主签订的赠送协议入账，物业公司不入账。对物业公司来说，依然存在未按规定确认收入交纳增值税及附加、企业所得税的风险。另外，由于房地产企业未支付现金给物业公司，以赠送协议及劳务费发票入账，账务处理上要么将这部分现金流转至账外，要么形成其他应付款——物业公司，无论哪一种方式，对于物业公司来说，都存在巨大的税务风险。

2、双方均正常进行账务处理，房地产企业将赠送的物业费计入促销费，物业公司正常确认收入交税

如果开发商与物业公司无关联关系，或者有关联关系但双方均按规定正常进行账务处理。这种方式下，物业公司将物业服务费发票开给开发商，物业公司正常确认收入交纳增值税及附加、企业所得税；开发商以物业服务费发票及与老业主签订的物业费赠送协议计入销售费用——促销费。存在的问题是，在这个环节依然需要替老业主代扣代缴个人所得税，并取得税务机关代开的劳务费发票。

房地产企业老带新在促销活动中，除了赠送物业费，还可能赠送其他实物奖励，如赠送洗衣机、电饭煲等，或者是现金奖励，无论哪一种方式，都存在代扣代缴个人所得税的风险，处理不当都会存在隐患。在实务中应注意把握以下几点：

1、在签订物业费赠送协议时明确代开发票及税费承担义务；

2、开发企业以业主代开的劳务费发票及赠送协议入账，计入销售费用，所得税前扣除；

3、物业公司将物业服务费发票开具给业主个人，正常确认收入交纳相关税费。

作者：周秋莉

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