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房地产早已成为中国家庭重要资产之一，与金融资产相比，房地产虽然具有较强的保值增值性，但流动性不强，转让成本较高，所有权转移手续较为复杂，加之持有和管理需要一定的成本，因此在传承安排中具有较大的特殊性。 现实中也有很多人会考虑将子女的名字写在房产证上，以期望给孩子更多的保障,这样的做法确实有一定的好处。 1、把房子直接登记在未成年子女名下，既方便又省钱，还能减少税费；相比赠予、继承等能省过户税费，还不用担心将来会征收遗产税。 2、提前为孩子购置房产，一方面为孩子将来结婚做准备，另一方面根据目前的婚姻法，夫妻一方婚前的房产婚后属于个人财产，其配偶无权分割。 3、规避家庭破产风险。有些家长从事风险性商业经营活动，以孩子的名义购置房产，一方面可以给子女提供一定的经济保障。另一方面，如果家长面临生意失败，资不抵债等风险，还能为自己和孩子都留条后路。 房产传承的风险 1 从父母角度 1、离婚时法院不好分割 在众多继承案件中，涉及房产分割的不在少数，如果将孩子名字加入房产证，未来如离婚，房产不好分割。 2、婚外情对房产传承的影响 案例：薛先生和妻子邓女士辛苦创业，打拼出了偌大的家业，后来薛先生病逝。邓女士在打理薛先生的遗产时，一个不认识的女人出现，并拿出一份遗嘱，声称薛先生已经把一套豪宅遗赠给了她，这个女人原来是丈夫在外包养的情人！邓女士气急败坏，双方对此争执不下。 分析：遗嘱与遗赠 结论：四川某法院曾对此类案件以遗赠给情人财产违反公序良俗为由，认定遗赠无效；但上海某法院对此类案件出现过完全不一样的判决，认为被继承人有权进行遗赠，但遗赠的部分由于涉及到夫妻共同财产，所以涉及到妻子的部分财产的遗嘱处分无效，应当由妻子分得赠送财产的一半，剩下的一半作为丈夫的财产可以按照遗嘱进行分割。对此，司法界还没有统一的标准，但至少可以看到，通过遗嘱给情人财产，还是风险很大的。 3、房屋出售或转让不方便 购房时写了子女名字，如子女成年，则处置房屋的权利就不全在父母手里了，子女按其在产权中占有的份额或作为共同共有人有权选择是否同意出售，同时也有权享有出售收益。 2 从子女角度 1、父母在子女婚前赠送房产 风险：子女婚变，房产被子女配偶分走 措施：单独赠与、与子女共同持 第一种方法，单独赠与。父母可以在子女领结婚证之前付清所有房款并拿到产权证，并在产权证上写自己子女的名字。父母注意要将购房款从自己的银行账户转到房地产开发商的银行账户，而不是转到子女账户再由子女转账，这是为了避免子女银行资金与另一方有混同，那样就无法区分究竟子女的配偶是否有支付房款。 据《婚姻法》相关规定，“夫妻婚姻关系存续期间所得的以下财产，归夫妻共有：工资、奖金，生产、经营的收益，知识产权收益，继承或赠与所得的财产。有下列情形的，为夫妻一方的财产：一方的婚前财产，一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费，遗嘱或赠与合同中确定只归夫妻一方的财产，一方的专用生活用品”。 可见，在赠与时合同约定了只赠送给子女一方而没有赠送给配偶的财产，是不会被配偶分走的。 第二种方法，与子女共同持有。父母如果对子女不放心，可以在购房的时候在合同上同时写上自己和子女两个人的名字，并约定好份额，这样产权证上会有父母的名字，有一天子女想处分房产是必须经过父母的同意才可以的，这样子女就没法随意在房产证上加上别人的名字了。 2、为了规避遗产税，提前将房产过户给子女 风险：丧失对财产的控制，子女败家无法制止 案例：张先生早年创办了一家公司，经过多年奋斗，成了亿万富翁。张先生听说几年来国务院已经开始在研究中国是否开征遗产税的问题，为了防患于未然，提前把家里的大部分房子给了儿子。可让他没想到的是，儿子居然迷上了赌博，偷偷摸摸已经卖了两套房子还赌债。张先生五雷轰顶，让儿子把房子重新过户到自己的名下，可是儿子早就不知所踪，并且还在慢慢卖房子。 措施：与子女共同持有 把不动产赠送给子女，在办理过户登记时，可以和子女约定共同按份持有房屋产权，但父母保留小部分产权比例比如5%，子女占有95%，这样，子女如果想要处分房产就必须经过父母的配合，降低了子女败家的可能性。 同时，如果将来遗产税政策出台，父母仅仅持有房产的5%，所交的遗产税就会很少，甚至有可能因为持有的比例价值过低而免予缴纳遗产税。 3 从房产代持（借名买房）的角度 所谓借名买房，有多种原因，我们讨论的主要是由于国家出台了限购令，很多高净值人士不能大量购买房产，所以就以他人的名义进行房屋登记。由于这种合约的目的是为了规避国家政策，属于非法目的，因而该协议是无效的，房产代持就是无效的。 如何应对房产代持的风险？ 首先，尽量避免为了规避国家政策、法律而签订的书面代持协议；其次，签署明确的书面代持协议，在协议中对各自的权利义务，能否对房产进行处分进行明确规定；第三，要保留实际出资、装修等费用的证据；最后，代持人的继承人签署知情函，并保证对房产不主张相关的继承权。 中国人喜欢购置房产，甚至近年来不少人去海外购置房产，从投资的角度无可厚非，但其中带来遗产税等各种新的风险应当采取财富管理工具加以防范。 因此，建议各位高净值人士咨询专业的家族财产传承方面的律师，根据自身财富特点进行分析，明确财富传承需求后，运用遗嘱、保险、家族信托等各类工具的长处，避免短处，才能做好财富传承规划。 文中案例来源及分析建议由北京恒通律师事务所提供 精彩回顾 除了钱，焦虑和风险无处不在——高净值人群如何打响财富保卫战(一) 不可忽视的财富传承与资产配置——高净值人群如何打响财富保卫战(二） |
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