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浙江省嘉兴市南湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）浙0402民初2411号 原告（反诉被告）：浙江省荣军医院，住所地：嘉兴市。 法定代表人：张新根，院长。 委托代理人：李亚伟，浙江群策律师事务所律师。 被告（反诉原告）：武军政，男，1974年11月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。 委托代理人：吴朝静、薄斯婷（实习），浙江秀州律师事务所律师。 原告浙江省荣军医院（下称荣军医院）因与被告武军政房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼，本院于2017年4月26日受理后，被告武军政提起反诉，本院受理后，由审判员成剑斌独任审判，于2017年7月7日公开开庭进行了合并审理，原告（反诉被告）委托代理人李亚伟，被告（反诉原告）武军政及委托代理人吴朝静、薄斯婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告荣军医院起诉称，原、被告于2014年5月29日（3月25日系笔误）签订《房屋租赁合同》，由被告继续承租原告坐落于嘉兴市南湖区府前街临编7号店面房（建筑面积83.39平方米）。考虑到原告不久将按照市政府的城市规划整体搬迁，故租赁期限约定为九个月（三个月零三天系笔误），至2014年6月30日止；月租金为22.24元/平方米，即房租1855元/月，合同期内的房租为16695元，被告应在签订合同日一次性支付。合同约定租赁期内水电费由承租人负担，装修事先须经出租人同意，租赁关系终止时所有装修无偿归出租人所有。但是租赁到期后，被告仍继续使用出租房屋，但未交纳租金。在市政府协调会议明确原告的搬迁时间后，原告于2014年6月12日向包括被告在内的所有房屋承租人送达书面通知，明确告知根据政府规划要求和原告整体迁建工程即将竣工的情况，要求各承租人尽快腾退承租的房屋及办理交接手续，并给予三个月的腾退时间，即9月30日为完成腾退交房的最后期限。在交涉过程中原告承诺，若在通知规定期限内完成腾退交房的，可以考虑适当减免所拖欠的房租。但被告在明知不具备继续承租条件的情况下，虽经原告多次督促，仍以各种方式占据房屋拒不归还。原告于2015年11月27日在《南湖晚报》再次发布公告，要求占据原告出租房屋的承租户，在12月10日前腾退房屋办结手续。但被告至今拒不交租，也不归还房屋。故原告诉请判令被告：一、立即腾退并向原告交付嘉兴市南湖区府前街临编7号店面房（建筑面积83.39平方米）；二、支付拖欠的租金5565元（2014年7月1日至9月30日计3个月）；三、支付房屋占用费28752.5元（参照原月租金1855元减半收取，自2014年10月1日起计算至2017年4月30日计31个月）。 被告武军政答辩称，一、原告所称2014年3月25日签订合同不属实，不可能系笔误；二、原告称收取三个月租金16695元，但按照合同应是5565元，所有多收取11130元应当返还；三、被告已支付了2014年7月1日至9月30日的租金5565元；四、原告有供应水电的义务，但其在2014年9月停水，11月停电，故无权收取租赁费，还要对被告进行赔偿；五、双方没有约定租赁到期后装修等归原告所有；六、原告从未对房屋进行修缮，无权收取租金；七、被告没有收到原告在2014年6月的腾退通知，也不知道9月30日是腾退的最后时间；八、被告未见到报纸公告；九、原告没有催告被告交还租赁物；十、市政府已与省民政厅就租赁物所在地块进行置换，原告失去了租赁房屋的所有权，无权主张腾退和收取租赁费用；十一、被告没有参加市政府协调会议，该会议纪要与被告无关。 反诉原告武军政起诉称，原、被告有房屋租赁关系，反诉被告收取了2014年3月25日至6月30日的租金16695元，违反了约定，多收11130元，应当予以返还。自2014年11月起，反诉被告断水断电，导致反诉原告无法正常营业，至2017年4月30日共造成经营损失33万元。租赁房屋十多年，反诉被告从不修缮房屋，反诉原告出资建造了房屋、场地、铝合金棚、铁门等，如今上述房屋面临拆迁，反诉被告却要将反诉原告赶出租赁场地，侵犯了反诉原告的合法权益。故诉请判令反诉被告：一、返还租金11130元；二、赔偿反诉原告经济损失330000元；三、安置或者赔偿反诉原告房屋等及安拆迁政策补偿的其他相关费用568000元。 反诉被告荣军医院答辩称，一、反诉原告称反诉被告多收取租金无依据，按照双方在2014年5月29日签订的租赁合同，租赁期自2013年9月30日至2014年6月30日，共计9个月，合同期租金为16695元，根据反诉原告的自认，其正常使用房屋至2014年10月30日，故在合同到期后形成四个月的事实租赁关系，应在原先16695元的基础上，再补交7420元，所以其称多收租金无事实依据。二、反诉原告要求反诉被告承担其自身经营所需要的自建设施的费用，违反常理以及合同的约定。反诉原告交付的是保持完好使用功能的房屋，并非是为经营汽车修理而专门建造，反诉原告根据经营需要硬化场地和自建一些必需的附属设施，反诉被告是善意的允许，但在租赁期限结束后要求反诉被告支付费用缺乏依据，也违反了合同有关装修物无偿归出租人所有的约定，反诉原告对于违法建筑应当恢复原状，而不是要求反诉被告支付费用。三、反诉被告要求腾退房屋并给予充分的准备期限，实际上停止水电供应也是合同期满后的半年，反诉原告拒绝腾退已属严重违约，再要求反诉被告赔偿经营损失属于非法要求。综上，要求驳回全部反诉请求。 针对自己的主张和反诉抗辩，原告荣军医院提供了下列证据： 1．房屋租赁合同一份，证明原、被告于2014年5月29日签订书面租赁合同，约定租期自2013年9月30日至2014年6月30日以及租金及其他权利义务等，租期一开始原告要求被告就签订合同，但一直拖到了2014年5月才签订。 经质证，被告对真实性有异议，原告当庭提供的合同与庭前提交的副本（复印件）不一致，落款处加盖的被告私章是被被告作废后随意丢弃在桌上的，被告没有在该份合同上加盖印章。 2．通知及报纸一份，证明2014年6月原告通知被告到期后不再续租，并于同年11月27日在《南湖晚报》上刊登要求腾退的公告。 经质证，被告表示没有收到过通知，也不知报纸公告的内容。 3.（2015）1号嘉兴市人民政府专题会议纪要，证明2015年1月市政府会议议定，要求原告按期完成店面用房的清理腾退工作。 经质证，被告认为属于复印件，不能判定真假，也与本案无关。 4．照片一份，证明被告现仍占据涉案的出租房屋，用途是汽修店。 经质证，被告对证据无异议，认为原告可以通过电话通知被告腾退，不需要在报纸上公告。 5.关于减房租的申请，证明汽修店是被告与黄节梁共同经营。 经质证，原告认为是自己独自经营，且该证据与本案无关。 针对自己的抗辩和反诉主张，被告提供了下列证据： 1.收据一份，证明2014年6月13日被告支付了2014年7月1日至9月30日的租金计三个月共5565元。 经质证，原告对证据真实性无异议，但该收条上的租金是合同期内租金的一部分，虽然当时合同上要求先用付再用，但实际上被告是在合同期内分几次付清的，并非合同期之后的租金。 2.发票二十八份，证明原告在2014年9月和11月分别停水停电，给被告的经营造成了损失。被告的平均月收入11228.42元，按2014年11月至2017年4月计算30个月，共计经营损失33万余元。 经质证，原告认为停水停电是要求被告腾退之后的将近半年时间，租赁终止后被告应该交还租赁房屋，自然不能再从事经营，无论发票真假，有无经营损失均与原告无关。 3.照片一组、平面图一份，证明原告拒绝修缮房屋而要求被告自建房屋、铝合金顶棚、道路场地等，原告应当给予以安置并赔偿。 经质证，原告认为没有要求被告自建房屋，被告因为经营需要而进行搭建，在租赁到期后不应由原告进行拆迁安置及赔偿，根据合同约定装修应当归原告所有，违法建筑应当由被告拆除并恢复原状。 4.租赁合同一份，证明2009年12月双方签订的合同文本中，被告在落款处亲笔签名，由此说明双方签订合同的习惯是签名，原告提供的2014年的合同属于伪证。 经质证，原告对证据真实性无异议，但认为从合同的当事人栏的修改来看，汽修店属于被告与黄节梁共同经营，并且合同既可以由当事人签名，也可以盖章。 5.迁建框架协议，证明2006年市政府已与省民政厅就租赁房屋所在地块进行置换，原告失去了租赁房屋的所有权，无权主张腾退和收取租赁费用。 经质证，原告对证据真实性无异议，认为这是两级政府之间就土地利用达成的协议，与被告无关，原告是根据租赁合同向被告主张权利。 6.照片九份，证明被告所承租的房屋有使用权，原告对此没有异议，并且由于原告的停电，被告只得自行拉电，后被电力部门查处只得停电，造成了经营损失，要求原告赔偿。 7.营业执照一份，证明被告系“嘉兴市南湖区城西新逢源汽配商店”业主（个体工商户）。 经质证，原告对证据无异议。 本院认证： 原告证据1租赁合同虽没有被告签名，但盖有被告的私章，被告以6月13日的收据证明其已交纳了7月至9月三个月的租金，又不能提供该期间的合同，其主张不合情理，反而说明在6月左右尚存在租赁关系。结合原告的证据可以证实合同约定的租期内双方确实存在租赁合同关系。原告当庭提供的原件与庭前证据复印件确非同一文本，但两者条款内容一致，不排除原告处有两份内容相同的合同（或者一原件一复印件），但在被告未提供相反的合同文本的情况下，可以认定该合同反映了2014年6月30日之前的租赁关系，故对该证据予以认定。证据2为原告通知被告到期后腾退房屋，并给予以了宽限期的事实，虽被告否认收到该通知及知晓该公告，但根据被告在2014年9月之后陆续停水停电的事实，可以认定原告在2014年下半年以催促以及停水停电的方式明确表示不再将店面续租给被告，因此对证据2证明的事实予以认定；证据3可以证实原告基于政府规划的正当理由而不能再与被告继续订立租赁合同，予以认定。证据4对于被告目前仍占据承租房屋的事实予以认定；证据5被告未在该申请上签名，且无法判断与案件的关联性，不予认定。 被告的证据1的真实性予以认定，但根据前文分析，本院认定为2014年6月30日前租金的一部分。证据2即使为真实，但被告在原告通知腾退并停水停电后拒不交还房屋，继续占有房屋失去合法的依据，其主张无法利用房屋导致经营损失没有法律依据，不予认定；证据3反映了租赁房屋及场地的现状，予以认定，其主张的赔偿请求能否成立，由下文阐述；证据4的真实性予以认定，但以此反驳原告证据1的真实性，理由不充分，故该证据与本案无关；证据5真实性予以认定，反映了经两级政府协议原告就院址进行迁建的事实。但原告系基于与被告的租赁合同关系主张权利，本院认定其享有诉讼主体资格；证据6的真实性予以认定，但被告以此主张原告同意其继续使用租赁房屋，显然与原告在本案中要求被告腾退的的主张相悖，对该证据不予认定；证据7予以认定。 本院经审理，认定案件事实如下： 2014年5月29日原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将坐落在府前街临编7号房屋出租给被告使用，该房屋建筑面积83.39平方米，租期九个月，自2013年9月30日至2014年6月30日。每平方米月租金22.24元，即房屋月租金1855元，合同期内租金16695元，先付款后使用，签订合同当日付清租金。房屋需要装修的应事先征得原告同意，双方不再发生租赁关系时，装饰装修无偿归原告。租用期内水电、卫生费用由被告自理。被告需要续租或者终止合同的，应提在合同期满前30天提出，双方办妥续租协议；未办理续租的，被告在到期后应当搬出租房，不得逾期，逾期不退房的，加倍收取房屋租金。同时双方约定，由于医院面临整体搬迁，要求被告等承租户在合同期内尽量少考虑店面装修投入，避免造成不必要的损失。合同期内如遇政府规划建设需要拆除房屋，被告必须无条件服从并终止合同，由此带来的损失，原告不予负责。2009年12月8日双方曾签订房屋租赁合同，租期为一年，自2010年12月底止，月租金与2014年的合同相同。被告陈述双方建立租赁关系已十余年。2014年6月，原告表示因涉及医院整体搬迁及城市规划要求，合同到期后不再续签，愿意给予以一定时间腾退，但要求在2014年9月30日前腾退完毕，逾期将无法供应水、电等。原告于2014年11月在《南湖晚报》上刊登公告，要求包括被告在内的房屋承租户办理终止合同的交接手续。被告付清了2014年6月底之前的租金，但在合同到期后没有腾退，原告于2014年下半年逐渐停水、停电至今。但被告仍拒不腾退房屋。故酿成本案诉讼。 另查明，2006年嘉兴市政府与浙江省民政厅就荣军医院的迁建达成框架协议，主要涉及荣军医院搬迁新址以及两级政府土地置换的问题。 本院认为，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，对双方均有拘束力。原告依照双方的合同关系主张权利，符合法律的规定，其诉讼主体适格。根据被告的陈述，双方形成租赁关系达十余年左右，在2014年的合同中明确约定了遇到原告搬迁及政府规划需要时，被告应当予以服从等。故被告在合同到期、且不具备继续承租的情况下，应当将房屋交还原告并支付合同期内的租金，逾期不交房的，根据合同第八条的约定应当承担占有使用费（租金）。根据约定合同期内的为1855元/月，关于逾期交房的占有使用费，根据原告《通知》的精神，本院确定2014年7月至9月三个月减半计算；自2014年10月1日起逾期费用本应为租金的两倍，但由于此后基本上已停水、停电，故按月租金的50%，即927.5元/月计算占有使用费较为合理。至于被告辩称原告此前未提出腾退要求，本院认为租赁合同到期后，交还租赁物即为合同及法律义务，原告业已对租赁房屋停水、停电，故被告的辩解意见不符合情理，也无事实与法律依据，本院不予采信。 关于反诉，武军政主张返还多的租金缺乏事实依据，不予支持；其在租赁合同到期、原告停水停电并要求其腾退的情况下拒不交还租赁物，原告不负有维持其经营条件的义务，故反诉主张赔偿经营损失33万元无法律依据，不予支持；双方约定合同到期后装修等所有权归出租人，在合同中对于被告自行搭建的设施，在租赁期后的归属没有作出约定，故要求原告进行赔偿并对被告进行安置缺乏合同及法律依据，不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告武军政将其占用的嘉兴市南湖区府前街临编7号房屋（新逢源汽配商店，建筑面积约83.39平方米）归还原告浙江省荣军医院； 二、被告武军政支付原告2014年7月1日至9月30日的租金2782.5元，以及逾期交房的占有使用费28752.5元（按927.5元/月，自2014年10月1日起计算至2017月4月30日）； 上述两项于判决生效之日起七日内履行。 三、驳回反诉原告武军政的诉讼请求。 如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费减半后收取329元，由原告荣军医院负担29元，被告武军政负担300元；反诉受理费6445元，由反诉原告武军政负担，于判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 审判员 成剑斌
二〇一七年七月十七日 书记员 王 欢
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