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眼睛盯住上图，看看有两个地点到广州市中心的距离：
如果是你，想买入一套房子，在上述中新知识城和萝岗万科金色梦想之间，你会选择哪里？或者说你更偏向于哪里？以及你的理由是什么？ 如果是我，我大声告诉你：我哪一个都不会选。 如果你的祖籍是萝岗或者老黄埔的某一条村的，在3-5年前，你可能会被政府的“一纸文件”引起高度重视，响应广州城市战略“东进南拓西连北延”，你所在的村庄被征收了，“中新广州知识城”就是一个典型例子。你一夜之间就获得土著居民梦寐以求的梦想，“被征收、被拆迁”绝对是人生的一大转折和梦想，你早就看到了深圳皇岗村、广州猎德冼村等村民的发迹路子。 一句话：不管是你的村子被拆迁了，还是你家附近的地被征收了，或者还是某个区域跟XX合作，比如新加坡政府，比如绿地恒大万达等，然后就是道路、地铁、教育、产业、医疗、商业、房地产开始登场了，一句话，这就是中国的城市化。 假如你是一个城市的市委书记、或者市长，你想怎样去发展一个城市？ 一个城市的发展，常规有两种模式：一种是像北京、成都、郑州等国内60-70%城市一样，以市中心为圆心，想四周扩散，就就是“摊大饼”的发展模式，这一模式在经济运行效率上是最经济的，以及被很多例子所证明；另外一种就是类似于深圳的那种“多中心”，罗湖是商贸中心、福田是行政商务中心、南山是科技中心、龙岗是物流中心、宝安是航空中心、盐田是港口物流中心等等，每个区都有一个精准定位，没有所谓的真正一个中心的概念，用一个词来表述就是“产住”在一起，意思是你上班、消费、住家是一个区域内就能搞定。 无论是哪种发展模式，当城市发展到一定的程度，大到你瞠目结舌的时候，城市外延的趋势和力度就体现出来了，以洪水猛兽的方式袭来。好了，房地产是伴随着城市化带来的一个自然结果，在离大城市25-50公里的区域内，大量的新城、新区在发展，冠以各种噱头来进行招商引资，房地产必定是其中一个重要的环节，因为土地要卖钱、区域要有住宅、发展商要布局、城市发展要均衡等等各方的利益诉求都体现出来了。 中新知识城的背景是广州市政府 新加坡联合打造，以教育产业、教育研究、生物科研、医药研究、知识产权等综合性的一个知识高地，人才和知识是贯穿其中的两条线，这是政府的宏大目标和远大愿景。所以，市长就跟新加坡方随手一划，在萝岗区跟从化、增城交接的地方画了一个圈，叫做“中新广州知识城”。 客观的说，这样的大手笔对于广州市、新加坡双方来说都是好事，附近的村民、九龙镇、萝岗区政府都是好事。在这个过程中，政府就要有土地出让了，时代、万科、合景泰富、招商、绿地就都进来开发房地产项目了，一方面政府依靠卖地有了钱之后，可以修地铁（14#号线）、修路、商业配套（邻里中心）了，同时也给那一坨“教育产业、教育研究、生物科研、医药研究、知识产权”提供相关的配套，比如居住、购物、交通、游乐等等。中新知识城从挂牌，到现在已经6-7年过去了，目前感觉就是一个大兴土木、尘土飞扬、各方蠢蠢欲动的节点，总体感觉就是进程太慢了、太慢了。 最大的问题不是我不相信政府、不相信新加坡方，而是在一块平地上起一座新城，需要很多很多钱，真的是需要人民币堆起来的，没有钱是万万不能的，靠卖地可以解决一部分，但可能不是全部，类似这样的情况只能靠时间去验证，你我都不敢赌以后他的繁荣与繁华。 同样类似的还有萝岗区府附近的区域，眼看着楼价从去年的12000-13000，上升到目前的26000-30000，感觉除了楼价的一飞冲天之外，其他的基建工程、商业配套、教育配套等都特别老慢牛和停滞不前。我觉得其中还有其他更为重要的因素在里面，因为不是所有的规划都能落地、不是所有的新区都有前途、不是所有的美好都会兑现。 如果我们以珠江新城小蛮腰为圆心，来向外围画圈圈，萝岗区府、中新知识城都去到了很边缘边缘的位置了，这两个区域对于中心的吸虹力度很弱很弱了。我们再看看距离珠江新城4-5公里的员村-金融城、15公里的牛奶厂区域、17-18公里的番禺万博版块，楼价基本上就是一个递减的趋势。 可以想象，如果按照中新知识城目前的状况，买了房的人是不会住在那里的，不是第一居所，那么是不是第二居所呢？目前没有菜市场、没有医院、只有1-2家幼儿园，生活极其不方便，你光有好山好水有什么用，基本的生活配套没有其他就是无源之水。另外，中新知识城的产业落地速度极慢，当时所说的12-15万的高科技科研人员都在未来的路上，而不是坐在办公大楼里摩拳擦掌。未来变数太大，本来应该来此工作、生活的人还没有到来，外来刚需、投资的人也像天空中的星星一样稀疏，这个过程的博弈需要时间，需要大量猛烈的基础设施建设呈现、需要各种商业生活配套的兑现。 说一千道一万，距离这个硬指标在任何城市的房地产市场上都是一个不可逾越的鸿沟，5公里之内就是比10公里好，18公里之内就是比40公里好很多。有没有特例，雄安新区可能是一个特例，特殊的地方在于雄安新区是举全国之力、行政之力去建设一个新区，也就是说钱、政府资源、行政资源绝对的倾斜才有可能，如果纯粹靠市场行为去引导，极不现实。 其实距离背后还有更为靠谱的依据。如果单论房子的居住功能，我相信郊区、新区的房子规划设计的更好、更人性化，空间更加合理，园林绿化、蓝天白云一定会更加适合居住，但是我想说的说，房子本身除了住之外，还有就是房子之外的其他价值是绝对不能忽视的。你说长安街上的房子居住功能，绝对不可能超过湖南、江西、湖北、广西等省份的一些小镇上的房子，但是长安街上的房子价格和价值就是远超上述地方的房子，毋庸置疑。一句说，房地产是有金融属性的。 房地产投资的金融属性，是指他的财产性收入，房地产投资其实就是投资它所处城市的居住权，这个权利除了最基础的使用权和买卖权之外，其中更为重要的是拥有了这些基础权利之外的抵押权、教育权和出租权这些附加的权利。另外，投资房产其实就是投资了房子所在城市的股票，你买了上海、北京、深圳的房子，无非就是购买了上海、北京、深圳的房地产股票，其中的逻辑和道理是一样的。 还有，为什么市中心的房地产价值高，楼盘价格高，因为还可以有另外一个解释，一个城市、一个区域的教育、商务、医疗、体育、交通、以及其他各种高效协作的生活方式的体现为高效的生活方式，生活方式越高效，就越会节省下来更多的时间为自己所用，所以那些高薪的、高端人士就越会往这些地方跑，所以自然的结果就是这些地方的房价越来越高。你说让一个年薪200万的高端人士每天来回珠江新城——中新知识城，不是不可能，他可以请专人司机，甚至无人驾驶汽车，但每天路上浪费的2个小时才是他最关心的和最敏感的，他明明可以走路上下班，甚至跑步上班，就可以把时间节省下来，同时还锻炼了身体，所以对于他来说住在对自己进行商务、交往、配套完善的珠江新城是最合理的，这就是价值所向、趋势所向。 如果，你很有钱，你觉得超干净空气、尺度很大的街道空间感是你所追求的，那么萝岗、南沙、中新知识城这些地方可能是一个不错的选择。只是，真到了那个时候，你每天晚上都只能看着天空数星星，1颗、2颗、3颗、4颗、5颗--- 回归本质来看：真正决定房子价值的，抛开规划、设计、人口导入、产业规划落地、政府画圈等等手段和方式，真正的背后推手就是需要，背后真正的需求。如果一个片区、一个楼盘的需求者很多，那么它的价值和价格就可以很高，这跟目前所在的IP和网红一个道理，因为有人追求，所以值钱啊。 最后贴两张中新知识城的新鲜空气和照片。 |
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来自： 晓峰2kvnxj11zo > 《锤神》
