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目前，潍坊市市内6区已连片发展，城区规模人口约200万人，城市建设面积约180平方千米，东西最长约28千米，南北最远约22千米。自2000年前后潍坊房地产行业形成并发展至今，城市规模扩展约10倍。 现在买房，选区位，找楼盘，不少市民都比较迷惘，结合20年的房地产从业经验与40多年的潍坊生活史，笔者将潍坊城区房地产市场划分了22个板块，希望能帮助大家快速找到适合自己的片区。    北海路以东，潍县路以西，宝通街以北，济青高速以南 该板块内有谷德广场、歌尔生活广场、蓉花路餐饮一条街、北海学校、东明学校、高新双语、富华游乐园、人民广场、潍坊学院、中医院东院、妇幼东院等，也有大观天下、恒大名都、赋海世家、福海花园、泛海花园、北海花园等大家熟知的楼盘。该片区写字楼较多，如辰隆商务大厦、世纪东方、天润、天马等。该板块配套十分成熟，包括商业和学校，是最能代表高新区的繁华，也代表着高新区价值之所在。 该板块内当前在建在售新房极少，北部尚有高新城投、学府生活城、玉清铭苑等几个中小型楼盘，中南部有柒星国际、卓信、辰隆、城投奥文和枫丹壹号院等楼盘在售。板块内二手房大多较新，是市民购买二手房的不错选择。在这个板块选择安居置业，主要是考虑可住在学区，配套成熟，生活便捷。 潍县路以东，潍安路以西，坊子界以北，济青高速以南 笔者将该片区喻为高新区体面的会客厅。该板块是当前潍坊城区房地产最密集最白热化的区域，没有之一。此区域早期以中低端盘为主，随着2017年这波上涨热潮，这个区域迅速成为整个潍坊城区房地产市场的领军区域。 片区内有阳光融和、高新实验、潍坊一中、谷德茂。这里有永安卧龙壹号、弘润金茂府、高新城市广场、歌尔绿城桃园里、中南系、健康东街CBD商务区等，据不完全统计，在建在售楼盘50个以上。 该区域代表高新区房地产市场在整个潍坊市区房地产市场所占的份量和话语权。这里主要以改善型住宅为主，户型以四室三室为主，大型楼盘也会兼顾少量中小面积的刚需婚房。当前区域内城市建设如火如荼，商业、学校、医院……各种配套设施如雨后春笋般呈现在世人面前。 潍安路以东，高二路以西 笔者形容此区域是高新区的未来价值所在和后花园。这里是高新区房地产市场的储备区域，既然都是大力向东，都在炒未来，所以就会有部分开发商更会增加提前量，你们在炒未来，那我就炒未来的未来。另外借助高新区唯一的自然景观河流，加以提升美化。所以本着这两点，在这不大的片区里，楼盘的数量也在逐年增加。 该板块与高新成熟板块不同的是，主推低密度高品质社区及河景水系洋房，尤其品牌开发商较多，比如绿城、金茂、世茂等。本土的品牌开发商如翔凯上城浞府、景泰园、高新城投系等。 我们可以暂时把保税区划在这个片区里，这里有人称之为高新的诗和远方，笔者表示赞同。这里既是城市生活的诗歌，也是城市生活的远方。 高二路向东，一直到高八路 这里是高新区的广袤大后方，代表高新区20年后价值所在。 目前，该片区里只有十几个楼盘，且基本上以中低端盘为主，拆迁改造的城中村较多。该片区是目前高新区大型产业园所在，也是高新区对外招商引资制造企业的承载区。所以即便是有开发商前来投资开发，也主要是针对这些厂区的职工做销售，这也是把它同高新浞河板块做区分的主要原因。 高新区的未来，原则上不会允许更多中低盘面市，但当前如果夹杂在各大产业园中建设，显然中高端客户是没兴趣的。所以，未来高东板块在相当长的一段时间里会相对沉寂，大家也要有足够的耐心，等候这个板块的价值显现出来。 耐心，观望，等待，这是笔者对这个板块赋予的价值判定。  奎文北板块—— 笔者形容它是“起了个大早，赶了个晚集”。 这个片区早在2005年就已有多个楼盘开发入驻，因已是非常成熟的区域，内部在售楼盘不多，茂华爱琴海、东方天韵、丽水芳洲、紫宸华府、金尊华府等正发售，还有德润系一直深耕这个区域。 区域内大型楼盘比较多，且大都已经交房入住，当然楼盘建成时间也都不长，比如紫金花园、晨晟世纪城、水映幸福城、江山帝景等，恒信的项目也非常多。两条流域在该片区相距较近，所以整体居住环境非常不错。 想买二手房、次新房的市民，同时想兼顾城市便利性和位置的，这里是个重点区域。从这个板块来看，向东，向西，向北，都是中心位置。
奎文区中心板块—— 笔者形容这是潍坊市的中心。 老潍坊是双城设置，白浪河东的东城，过去的东关，就是现在的奎文中心板块的西半部。奎文中心板块有老城区的历史、文化和传统。从地理位置上来说，也是潍坊市的中心区域。 这里有泰华、银座、新华路佳乐家旗舰店等商圈，还有丰富的教育资源，以及东苑公园、风筝广场等。该区域内有金融街、阳光100商务区，主要的各大银行城市分行所在地，以及潍坊主要的写字楼，是商住两用公寓的聚集区，加上未来的潍州金融中心建起来，这里可以说是潍坊地区的CBD龙头。 这里在售的阳光100、城投君悦府、银领国际、瑞龙湾、恒易紫园也都进入后半程。之前的中高端次新盘有大有公馆、华府一品、丹桂里、玫瑰园等。整个潍坊房地产20年的作品集，基本都在这里。 奎文南板块—— 这个板块的特点是新老结合。 健康街沿线包括铁路沿线，伴随着潍坊城市建设发展几十年。潍坊市的1路公交车就是火车站到樱桃园，这称之为老。华安在2002、2003年开发的樱园片区，到现在为止已成为达上千亩的成熟社区，这是奎文南部的标志，也是潍坊房地产具有“老资格”的社区。 该片区有条横贯东西的主干道，樱前街是新的，围绕着樱前街南北两侧到宝通街，这是潍坊市近10年以来房地产的热点区域，大量的次新房，同样的，在售在建的楼盘非常少。 这里有少量的从金宝汽车园长廊北延过来的商业项目或者专业市场，主要以汽配为主，以及从河西过来的茶叶市场。片区靠近火车站和汽车站，所以商业物流非常方便。 这里有植物园，东邻人民广场，西邻鸢都湖、白浪绿州湿地公园，楼盘基本以中高端、高端为主，如德润康城、加州世纪尊品、绿城诚园、璞院、唐宁府等，也有像大陆盛景、领秀华城、九龙山片区此类的中端盘。 目前在售的德润天宸、郡王府东郡、翠湖美墅、金庆纳帕溪谷、宝通陆号、宝通世家、中梁怡和雅筑等这样的高端楼盘。这里有奎文区目前的宝藏级地块——三王一马片区。 奎文区金宝板块—— 这是奎文区的特色产业带。 这个片区的面积并不是很大，呈南北狭长状，楼盘也不是特别多。目前，市民跨越宝通街到金宝板快来购房安居的不多，所以本区域居民仍为购买主力军。 此板块显著特征是中低端住宅和强大的潍坊汽车4S店集群，及城郊结合部的城中村和乡镇经济。这里有金宝乐园、金宝会展中心，还有老的二十里堡工业与生活区、老啤酒厂烤烟厂，现在也改建了1532文化园。这里的优质学校并不是特别多，但有从市区搬过来的原奎文实验初中。 这里也有少量的几个高端项目，依托植物园和虞舜公园，如别墅项目虞园和香颂湾。机场搬走后，该区域或有质的飞跃。 潍城老城板块—— 每个城市都有老城区，它是城市发展的必由产物。城市大都是开辟了新城区，也大都忘记了老城区。这里有潍坊的历史、传统、文化、美食乃至灵魂，也有十笏园、城隍庙、状元胡同、万印楼、老潍城城墙遗址、人民公园，还有五道庙。 这里的居民区基本上都是芙蓉小区此类的早期城改房，所以这里住宅并没有特别光辉的样板。住宅也可以再简单提一提，比如说碧水豪庭、万兴隆、南关片区的鸿喜花园、名都百盛园等，但项目真不多。 该区域是潍坊商业中心，如中百大厦、百货大楼、商品城、温州商贸城、金沙广场、万锦国际广场、月河楼、灯具城、中亚商茂城等多个商业综合体和中小型专业市场，这里还有比较有名的楼盘，V1广场的兴衰和逝去，潍美广场和浩博广场给我们留下的唏嘘。原先的和平城市广场如今也改了名字即将完工运营，我们拭目以待。 这里也是潍坊的交通中心，有火车站、联运汽车站等。区域内有多所学校及医院，生活配套可以用完善来形容。 老城虽老，也有返老还童之日，笔者认为，好日子就在不远的将来。
潍城新城板块—— 潍城新城板块基本上是沿着老城板块向西做了整体平移。近20年以来，该板块是以房地产开发为主导，繁荣发展起来的城区。首先说一下，永安路是在改革开放之前就有的建成道路，这也就是为什么以它做为界线。而怡园路是近几年来才南北贯通的，所以未以此划界。 这个片区里除像苗圃这样的有几十年历史的老小区之外，大多是近十几年开发建设和入住使用的。当前在售在建楼盘较多，如上城国际、茂华紫苑公馆、奥文国际等。潍坊房地产发展史20年的潍城部分，基本上就是在新城板块里。 经过20年的发展，片区内生活成熟度非常高，有多个大中型超市、中小学校、大型公园等。这里既不是老城区，也不是整个城市的发展主方向，但却是新建楼盘新建城区，生活很方便，物价消费偏低。 潍城区奥体板块—— 这里是近年来潍坊最热点的区域之一。 潍城广大的建城区范围，除了老城板块，其他各个板块都是新的。这个片区相对潍城新城板块来说更新。新城板块是过去十几二十年，奥体板块只能称之为过去五六年的房地产建设史。这里有绿地新里城、万科、保利、金科、碧桂园等，是潍坊城区品牌房企最扎堆的两个板块之一，另一个是高新区成熟板块。 该板块还有一个利好因素就是谷德锦商业综合体。如果说中百是潍坊过去30年的商业龙头，谷德广场支撑起高新区的生活配套，那么在这新规划新建设的、体量变大10倍以上、业态和先进程度领先的谷德锦，没有理由不看重奥体片区，它或可带动整个潍城区，乃至带动寿光市、昌乐县的消费升级。 利昌板块—— 笔者形容这个区域是潍城当前第二热点区域，仅次于奥体板块。 板块的取名，取自中心的一条南北干道——利昌路。这里有百万方大盘万特公馆，还有之前的百万方大盘鲁发名城。在售的新盘有别墅项目巴黎一号、圣菲漫步、金马熙院、美国小镇、北京宫馆等，建成交付的有恒大翡翠华庭、三友翡翠城等。 为什么没有把该板块并到其他两个板块里呢？原因有二：一是潍坊人的意识，长松路是个非常明确的界线，如同潍县路一样；其二是这个片区刚刚开始启动，所以没将它划到新城板块里。而庆城路（老西环路）同样又是一条界线，加之西边的豪德板块主要以大型专业市场为主，所以将它单独划了一个板块。 该片区内学校众多，外国语、利昌学校等，距离潍坊七中一路之隔。这里有新建潍坊人民医院潍城分院、吾悦广场，以及已经运营多年的泰华福乐多超市等。这里距离谷德锦非常近，这个板块的潜力不容小视。 豪德板块—— 这里以大型专业市场为主，夹杂少量住宅楼盘，而这些都是商户提供配套居住使用的，很难吸引城区市民来此安居置业。 既然说到了大环境，这里是潍坊的专业市场聚集区，龙头老大是豪德广场，它分着南北等多个区，又分多个业态。早年商业地产还火爆的时候，这里曾是一个焦点区域。但近年来商业地产的没落，已经有许多专业市场经营维坚，所以在此区域很少有人投资商业地产了。 北部靠近潍城区政府，也有一些在建在售的新楼盘，如普兰方城、青岛印象、天泰金大地等，也有之前几年已开发的楼盘，如金科华府、顺河帝景、宏鼎凡尔赛丽都、贵和花园等，现在又有豪德板块中心地带的中核核兴府等。 笔者认为，未来这个板块现有的状态和面貌还将会持续一段时间，短期内不会出现大的反转。除非昌乐撤县划区，或者寿光撤市划区，如果没有以上情况的话，那么就耐心等待吧。 站南板块—— 站南板块取名于站南广场，是潍坊市一项重要工程。 潍城的南部有着广袤的土地，毗连着浮烟山、鸢都湖一山一水，是个山清水秀的地方，一直没有开发起来，着实可惜。这里有潍坊大学城，众多大专院校从市区搬迁至此，尽管后来又在滨海区开辟了一个大学城，但这里的学校仍然较多。 这里有华都颐年园，早期的别墅项目福缘山庄以及新建的别墅项目佳兆业8号和浮烟山中泰城。大型商住楼盘有中华茶博城、香颂湾等，还有潍坊花鸟鱼虫市场等。目前，区域内已经有金科集美天辰、金科产业园、华安翡翠名郡、天娇一品、金庆名仁广场等。该板块还有承接与昌乐对接的使命，沿宝通街，昌乐在加速向东，融入潍坊。也许不远的将来，该区域会有美好的前景。 坊子新区成熟板块—— 坊子新区发展板块—— 发展板块就意味着当前不是很成熟，但会是未来一段时间的发展主方向。坊子新区因为地理位置的束缚，向北向西都是有局限的，只剩下向东向南。 这个板块目前在售楼盘不多，也就是近几年来才被开发商所认可进驻。尤其是自从潍县南路修通至老区以后，坊子新区大踏步向东跨越是必然趋势，同样也是陪伴着高新区继续向东南发展。 因坊子新区整体面积不大，所以成熟板块里的优质生活资源可以使用。这个片区已明显的与成熟板块拉开距离，尽管当前各方面发展都一般，无庸置疑的是，未来将会是各大房企拿地和开发的热点区域。同时，如果高新区继续向东南发展，该片区也将再次搭上“东风号快车”，高速发展。 坊子老区板块—— 既然老，就说明有历史，有文化，有传承，甚至是有灵魂的。所有的老城区都值得歌颂和鼓励，既歌颂它的过去，也鼓励它的未来。 这里有笔者非常喜欢的道路名称命名方式，那就是一马路、二马路一直到八马路。比如一马路是老的坊子火车站，六马路是坊子老区横贯东西的大干道，八马路现在是潍坊的新南环路。这里的楼盘不是特别多，无论是过去近二十年开发的，还是此刻在建在售的。 这里有凤栖湖公园、坊茨小镇德日建筑群、德乐堡水上乐园、华安水之梦水上乐园、德乐堡温泉酒店，以及多所公立的中小学校，有名的大型私立学校如潍坊北海学校，坊子中医院等。此外，区域内还有百大超市等，生活配套比较齐全，只是没有很多特别时尚的高消费场所而已。 板块内有老楼盘如天同绿城，别墅项目如凤栖墅、美的亚广场、水岸家园等，新楼盘比较有代表性的有蓝城春风和院、潍州公馆、潍坊院子。大家也能看得出来，未来坊子老区的住宅项目还会以低密度高端住宅为主。 寒亭区老城板块—— 这个区域里的老旧小区比较多，楼龄三四十年的比比皆是，尤其在2017年这波上涨之前，这个区域里许多城中村都保持着最原始的面貌。 寒亭早在上世纪六七十年代已发展较好，是潍县老城的重要组成部分。这里离中心城区很近，随着高铁北站的落地，以及寒亭诸多配套利好的情况下，寒亭老城也焕发了新颜，道路、公交、新楼盘、商业配套，都可能在较短的时间内成长起来。 寒亭本土企业建造了元和新城、海王花园、城市经典这样的次新盘，现在的新楼盘也并不是特别多，比如金庆雅博文一号，借助佳乐家的对面优势位置。此外，近年来还有不少品牌开发商进驻，其建设的楼盘有不少，如恒大滨河左岸、新力帝泊湾，及本地房企的浞河6号等。 未来用不了五年时间，高铁新城板块可能会从中独立出来。 南部新城板块—— 潍坊市近一两年来最热的几个板块区域之一。该区是寒亭区近十年来的主要发展区域，最有代表性的楼盘有中房幸福名都、花漫里、爱悦城、未来的中房体育公园等。本地品牌三建集团建造的金砖城玺园、中港城以及吾悦广场、喜来登酒店等。 区域西端有多个恒信系楼盘，还有即将进入尾盘期的金润世家和辰隆阳光城等。此外，还有浞河8号、紫玉兰亭等，现在部分品牌开发商建造的中梁拾光悦、保利海棠湾，及蓝城桃李春风、杨家埠梦想创意小镇。整体看，该片区既是寒亭新城区，普遍建设中高端楼盘，吸引老城区客户投资置业安居落户，同时又建有高端低密度楼盘，兼顾潍坊主城区的优值客户来提前布局。 现在寒亭南部新城与高新区对接可以用全面拥抱来形容，十条以上的道路已全面连通起来，过去因为高速而导致的“两地分居”状态已不复存在。加上未来长久看好的高铁新城概念，这也就是大量的主城区客户前来的原因。潍坊市区已经由过去的单纯向东，变成了向东向北同时双向发展，未来很长时间内，这个板块仍将持续看好。 寒西商务板块—— 我们首先解读下命名用义：早年这一片区商业项目比较多，比如说百汇大世界、红星美凯龙，现在以潍坊总部基地、环宇大市场、尚郡国际、中国食品谷、中凯贸易广场等大中型商业项目都纷纷建立起来。 放眼整个潍坊城区，有这样显著特色的片区不太多。未来，潍坊市新命名的潍坊中央商务区，也位于这个片区内。也就是过去的几个污染大户搬迁后腾出来的广袤土地，要建潍坊商务中心。 经开东板块—— 玄武街以南和以北已经有明显的价值分界线。在民主街以北区域里，集中了大量过去十多年的房地产成果，有代表性的如花样年华、海信顺峰兰郡、宏鼎畅溪园、祥瑞家园、美丽华、富贵田园等几十个楼盘。 当前在售在建的有中南珑悦、未来之光、文华书院、恒信御园、蓝城清风明月、兰溪境界、绿地城等。这里有潍坊非常有名的私立学校——文华学校，还有大型超市麦德隆，以及北辰绿州湿地公园。潍坊现在向东向北发展，尤其受寒亭西商务板块、高铁新城、国家农业示范发展区的影响，这里会越来越好。这里也是潍坊市区较有性价比的区域，是中低端刚需客的首选地。 经开西板块—— 经开西板块面积非常大，目前主要还是农村和农田。区域内老楼盘有博鳌印刷城、苏杭花园，新盘有一象澜湾、海联江樾府、海泰花园、金色嘉园、北辰美嘉、荔水湾等。 经开西的整体规划已有多个项目，但需要时间。五年内，尚看不到特别大的利好。如果非要找一个潜在的大利好的话，潍坊新机场或是一个潜在因素。再找一个的话，早年要将月河路建成第二条北海路，一直通往滨海，目前来看，月河路的可能性不大了，但是会不会将庆城路（老西环路）扩建成景观大道通往滨海，也是很有可能的。 温馨提示：本文仅供参考，不作任何投资依据，具体数据以市场成交价为准。我们务求客观真实，但无法涵盖所有信息，也无法预测相关价格变化。购房须谨慎，请务必保持理性。 作者介绍：隋钢 潍坊房产专家，来客了创始人 |
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