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的确，悦来算是除了照母山之外，整个北区最火的两个板块之一（另一个是中央公园，下一篇讲），比拥有龙湖和华侨城的礼嘉还要火。今天就来说说这个悦来板块。 如果在网上搜索一下关于悦来的内容，只会发现一大堆的溢美之词：“西部第一、中国第二、世界第八的会展中心”、“独一无二的地理优势”、“两江新区的核心商务区”、“八大绿色生态示范城之一”、“既临江靠源，又尚风尚水；既远离喧嚣，又坐拥繁华”、“海绵城市”…… 好吧，我承认，你们比我能吹！在你们嘴里，悦来就是人间的伊甸园，全球最宜居板块没有之一。 但李院长从来不看广告，只看疗效。悦来是否真的像砖家官员媒体公知们吹嘘的那样吆不到台？ 在上篇文章中我谈到照母山并不是一个新区，而是北区高端居住需求的自然外溢。那么套用同样的理论，悦来是一个新区吗？ 我想恐怕是的。 上次说到新区的几个特征： 1. 距离中心城区物理距离较远； 从国博中心到人和立交直线距离11.5公里，与大学城到杨公桥立交的直线距离基本相当（人和立交与杨公桥立交分别是北区和沙区核心区域的边界），与照母山板块距离新牌坊和人和3公里的距离不可相提并论。 2. 有天然屏障的割裂，具有相对独立性； 悦来与其南边的建成区之间倒是一片平坦，既没有山脉也没有大江大河，所以不存在天然的屏障。但是在悦来与其南边最近的照母山板块之间，是大片的工厂、农田、荒地。这种由距离造成的割裂导致建成区的居住需求很难“自然”外溢到悦来，因此悦来是相对独立的。 3. 有产业聚集，自成一体。 悦来最大的产业无疑是会展，可以说如果没有会展，现在估计没有几个人听说过悦来。除了会展之外，悦来周边还有仙桃数据产业园、花朝工业园以及黄茅坪的红岩、力帆、长安福特等。有产业，就代表这个区域的经济可以在一定程度上自成一体，自我循环。 悦来就是一个不折不扣的新区。  新区成熟的路径有很多种，其中非常重要的一种就是产城融合。 悦来最大的“产”毫无疑问是会展，这也是悦来这个新城安身立命的根本。 “在一个城市开一次国际会议，就好比有一架飞机在城市上空撒钱。” 德国慕尼黑展览公司总裁门图特对于会展经济的这句评语被与悦来相关的各级领导、招商部门、开发商奉为经典。 但如果你把这句话当真，那就不是撒钱，而是撒币了。  政府是希望靠会展经济带动整个悦来板块的发展。 事实上，重庆的会展经济也的确很给力。2016年全市举办展会活动597个，创造直接收入123.3亿元，拉动消费969.4亿元。两项之和占全市GDP比重达到6.2%。而这些展会当中，无疑有相当大一部分是在悦来举办的。 但是当你真正到国博中心去转一圈就一定会怀疑：这6.2%GDP是从哪里来的？ 诺大的会展场馆除了几个坐在门口用手机斗地主的保安之外基本空无一人； 宽阔的道路上除了运渣车几乎没有车走； 两旁的人行道上倒是看得到几个人花花，多远看到你都会跑过来搭白：“老师，看房子不？帮我充个业绩嘛！” 没错，这就是没有展会的时候悦来真实的样子。门图特口中“飞机上撒下来的钱”并没有撒到悦来，而是撒到了解放碑、观音桥、新牌坊；撒到了南滨路、洪崖洞、磁器口；甚至撒到了大足石刻、仙女山…… 从2010年国博中心开建以来，目前整个悦来就只有一家温德姆酒店。除此之外所有的酒店消费、餐饮消费、购物消费、旅游消费全都发生在悦来之外的地方。  而在悦来，单靠会展这样一个周期性和间歇性相当强的行业是完全没有办法支撑起周边酒店、商业、餐饮等行业的利润的。 换句话说，在没有展会的日子里，你让我吃土么？ 虽然好几个楼盘的置业顾问都说其项目周边有政府出资打造的大型商业综合体，但就悦来现在的人流量来看，除非是像宜家或奥特莱斯这种量级的纯目的性商业，否则只能是死路一条。 靠会展产业想支撑起一个板块的发展基本是不可能完成的任务。然而除了会展之外，悦来北面也仅有一个仙桃国际数据谷算是拿得出手的产业。  但“美国有苹果，中国有仙桃”这句SB的推广语瞬间就让人看不到希望了。目前仙桃数据谷还处于建设期，虽然已经有像钱宝、Google AdWords、国际商业结算公司、微软（重庆）等公司进驻，但要等到“蜜桃成熟时”，还需要相当长的时间。 产城融合这条路目前来看，不适合悦来！ 我在悦来依稀看到了大学城的影子。悦来依靠的是会展和数据产业，大学城依靠的则是大学以及笔电产业。 悦来更像是一个缩小版的大学城。 然而大学城如此庞大的产业基础都没有能够有效地撬动房地产市场，悦来这个缩小版的市场会重蹈大学城的覆辙吗？ 我认为不会！ 原因有几点： 首先，悦来自带两江新区的光环。两江新区是重庆重点打造的国家级新区，与上海的浦东新区、天津的滨海新区是同一个级别的，具有国家级的战略意义。而悦来被定位为两江新区的新中心，这个地位是大学城远不能比的。相信后续政府还会有持续的资金投入和政策扶持。 其次，悦来的道路建设打通了与核心区的连接。大学城在发展中遭遇到的最大瓶颈就是交通。在双碑大桥和双碑隧道通车之前，内环和大学城隧道是大学城连接主城的唯一通道，同时也成为阻碍大学城发展的最大障碍。但悦来在发展之初就修建了三横三纵的路网格局，通过悦来大道、国博大道、同茂大道、金山大道、金兴大道可以与中央公园、汽博、照母山、礼嘉等周边板块实现快速连接，大缩短了实际交通时间和客户的心理距离。 最后，悦来的轨道建设也先于地产开发，会加速刚需物业的入住率，进而带动周边商业配套的发展。 既然产城融合这条路不适合悦来，那么悦来的未来在哪里？ 我认为悦来的优势主要有三点：通达性好、居住环境好、价格相对较低。 基于这三点，悦来正确的出路应该是努力摆脱新区的定位，利用快捷的道路交通和轨道交通，以及价格落差吸引从照母山、礼嘉、汽博等区域溢出的刚需客群和部分中高端客群，这样才能避免成为又一个鬼城。 在这条路上，价格落差是关键。如果悦来比照母山和礼嘉同类物业的价格低上20-30%，那么不论对于刚需还是投资来讲，还是非常值得入手的。另外，北京城建和融创在悦来新近拿了两块地，5383和5719的楼面地价也保证了悦来未来楼盘的升值空间。 写了这么多，再把上面的内容简要总结一下： 1. 悦来是个新区； 2. 悦来与大学城有相似之处，但产城融合这条路对于悦来来讲走不通； 3. 悦来相比大学城，在功能定位和通达性方面有巨大优势，不会成为下一个大学城； 4. 悦来的发展方向应该弱化新区定位，以价格落差吸引外溢客群。 好了，又到了大家最喜欢的楼盘点评（Tu Cao）环节了： 1. 首地江山赋 悦来第一大盘，总体量151万方，预计开发时间在5年以上，高层、洋房、别墅、商业都有。但这个盘最大的亮点在于人和街小学。一好遮白丑，不管这个楼盘修得怎么样，只要有人和街这块牌子在，就能吸引无数家长的眼球。虽然价格从去年3月份的6000+一口气涨到了现在的1万出头，但现在只花60万左右的单价买个人和街的指标还是挺划算的，尽管这个是民办校。 首地的高层算是悦来板块中性价比最高的产品，首推。 现在首地的洋房单价在14000左右，这个价格性价比就低很多了。花这个钱不如再添2000买约克郡了。 2. 融创国博城 悦来第二大盘，但占地面积是最大的，说明容积率比首地更低。 这个楼盘是葛洲坝集团与融创共同打造的百万方大盘，所以整个楼盘也像是建在一个大坝上。 从地图上看，国博城与6号线国博中心站只有300米，但这个距离是水平的，没有考虑垂直距离。除非你可以坐个滑翔伞飘下去，否则好几十米的高差足以让你感到绝望。 这个楼盘以洋房和别墅为主打产品。楼盘沿袭了融创一贯的乡村土豪风，融入了欧陆宫廷、法式古典和英伦学院等多种区县拆二代们喜闻乐见的建筑风格，与山下超现实主义风格的国博中心相映成趣。 遗憾的是这个楼盘目前还没有名校资源，现在只能读悦来小学和悦来中学。据说后期会引进一个名校。 目前高层价格在11000左右，洋房价格在14000左右，性价比不如首地，谨慎推荐。 3. 北大资源悦来 悦来第三大盘，目前主要在售的是别墅，后期有高层和洋房产品。这个楼盘唯一的亮点应该是它的售房部吧。纯正的中式会所风格，一进售房部还以为到了悦榕庄。 但进入楼盘实地却让人大失所望。首先建筑风格是仿赖特风格，看不到任何中式的影子，不明白为何要把售房部整成中国风。然后不管是叠拼还是联排，墙上都舍不得贴点石材，全是真石漆和文化砖。最后叠拼产品又是我最讨厌的背靠背设计，上叠居然是四家人共用一个电梯间，让我仿如置身江浙一带新农村的小洋楼。 如此不走心的产品价格却要卖到200万左右，不明白开发商哪里来的底气。 4. 盛唐叠彩山 一个字：小！ 楼盘小，开发商小。总体量只有8.8万方。产品主要是别墅、洋房和公寓。建筑风格是从主城流行到区县的托斯卡纳风格。像这样的小盘就不指望有什么小区环境和小区配套了。价格是唯一能够吸引客户的因素。 5. 嘉悦江庭 板块内唯一一个真正的轨道盘。 6号线高义口站就在家门口。并且价格也比较良心。高层价格在9400左右，还能看江，洋房价格1万左右。这个楼盘是刚需置业的首选！ 不过除了轨道之外，楼盘周边的商业、餐饮、学校也可以说什么都没有。上学还要坐地铁去国博中心那边。 但融创和北京城建已经在旁边拿了两块地，楼面地价都是5000以上，所以未来这个区域的配套还是会慢慢起来的，价格也有一定的上涨空间。 6. 棕榈泉悦江国际 最后来说说棕榈泉。 棕榈泉可以说是唯一一个可以脱离板块而存在楼盘。 不管放在哪里，哪怕是放到塔克拉玛干沙漠里，棕榈泉依然是高端品质的代名词。 悦江国际沿袭了棕榈泉一贯的品质，这个不用多说。 在这里主要吐槽两点： 一是体量。悦江国际总体量只有36万方，是老棕榈泉的1/3。体量一小很多事情就不好办了。即使我相信棕榈泉对待小盘也会提供一样品质的物业服务，但像商业、酒店、餐饮等配套就很难有足够的客源来支撑，未来变成一个睡盘的风险很大。 二是价格。高层价格从去年9月的1万左右一路飚到了现在的1万8，性价比已经没有了。这个价格不如去买老棕榈泉的二手。 但不管怎么吐槽，人家已经卖得没剩几套了。要想等新房源只有到9月份了。 看来品质的确是可以超越区域价值而存在的。
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