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二手房交易流程对于大部分买房人来说，是不了解的。即便是买过二手房的买家们，很多也是稀里糊涂的，中介通知干啥就干啥，更别说第一次购买二手房的人们，更是两眼一摸黑。在二手房交易过程中的税费更是个人情况不同，收费也不大一样。 今天小通通就给大家把西安二手房交易流程及费用说明白了，让买卖二手房更清晰！ 01 房源委托书 业主方办理 ▲上图为西安某中介房源委托资料清单 卖家出售或出租房屋，需先与中介门店签署《出售/出租房源委托书》，并提供房产证、购房发、共有权人同意出售/出租声明、产权人与共有产权人关系证明、产权人与共有人身份证明，以上证件见原件留复印件。这一规定是为了规范二手房市场，避免出现假房源。 昨天上午小通通的西安中介圈纷纷转发【西安市住房保障和房屋管理局】关于检查出售房源必须签署房源委托书的通知。若业主不签署房源委托书的，将下架房源。 02 交定金签三方协议 买卖双方+中介办理 在买方看房后，看上房屋后需缴纳一定的诚意金给中介门店。若最终卖方不卖了，中介退还买家缴纳诚意金。 买卖双方初步达成协议后，一般会由买家给卖家缴纳定金。若卖方不卖，将按照定金金额的双倍进行赔偿。 在办理正式过户手续前，买卖双方及中介门店会签署购房三方合同（买家、卖家、中介各一份），中介服务费西安一般是房款的1.5%~3%，3%的居多。若买家是按揭贷款的话，还会有1.5%~2%的费用（含评估费等）。买卖双方不论谁违约，目前西安市场按照成交价的20% 作为违约金，另外退还定金和定金利息。若，买卖双方还有其他约定，都可以写进合同或者签署补充协议。 03 网签、资金监管 买卖双方办理 //网签备案（含购房资格审查） 接下来买卖双方协商好时间，一起在房管局做过户手续的第一步：购房网签备案（含购房资格审查，备案开始后可以在 fang99.com 查询），需要注意的是网签备案一般有3个月的有效期，买卖双方需要在有效期内办理资金监管，否则需重新网签。 另外，卖方在婚姻状态的，需夫妻双方出面办理过户手续。若房产牵扯前妻前夫的，前期前夫及现任均需出面。 //资金监管协议 在办理完网签后，全款的可以直接去办理资金监管账户去存全部房款。按揭买家需确认了贷款银行后办理资金监管账户。资金监管是对买卖双方权益的保障，在未完成过户期间，成交金额全部存在这个账户。若直系亲属间买卖过户的，可以申请免资金监管，其他情况需要做免资金监管的需申请写明原因。 04 银行面签、房屋评估 买卖双方出面 //银行面签 按揭买房，买卖双方需与银行进行贷款面签，主要查看买家征信、买家流水、卖家房屋评估。贷款以家庭为单位审批，可贷款额度按照评估价计算。银行一般会委托合作的评估公司对房屋进行评估，一般情况，评估价不会超过成交价，大部分评估价是成交价 80% 左右。 待银行审批通过后，通知买家存首付款到资金监管账号户（首付款 = 成交价 - 贷款额）。因此，二手房的首付款即便是手套也很难真正做到只支付30%。 存完首付款后等待银行放款，各行放款时间不一样。可具体和中介或银行联系，放款后可以收到短信通知。 若，业主名下的房产有按揭贷款的需要提前还款，拿到完全产权的房产证。业主有钱的可提前办理解押手续，一般耗时较久。若业主需要找过户通这样的垫资公司垫资还款的，一般等买家按揭贷款审批通过后开始办理撤押手续。房产证拿到手后开始办理下一步缴税过户。 05 税费减免 买卖双方办理 待全部房款进入资金监管账户后，开始办理二手房完税和过户转移手续。在此，小通通说说最多见的住宅交易的税费。 //契税 ①按照实际购买情况缴纳契税：网签价或评税值（取价高者）*契税比例 购买套数：以家庭为单位查房（包括：夫妻双方及未成年子女） Ps：由税务系统评定，若房屋不是商品房需缴纳土地出让金。 ②个税：网签价或评税值（取价高者）*1% 免征条件：若交易的房屋是卖家名下（以家庭为单位）唯一房产，且房产证或契税票满5年，可申请免征个税。此外，卖家需承诺一年内不得在西安购买房屋。 ③增值税：（评税值或网签价取价高者/1.05）*5.6% 免征条件：房产证满两年或契税票满2年则不需要交增值税。 ④办理过户手续、缴纳住宅不动产转移登记费80元/户，在窗口领取《房屋权属转移确权业务受理单》。 06 领证、入押 买方办理 全款的买家一般在5-8个工作日后前往房管局领取房产证，按揭的客户领取产证后需把产证交给担保公司，由担保公司交给银行，办理入押手续。公积金贷款的买家可以委托担保公司代领房产证，商贷的需要本人领取。 一般两个月后，买家联系银行拿着相关资料去房管局领产证自行保管。公积金贷款的两月后，持身份证、结婚证原件去西大街房管局二楼61号窗口领取。 07 收款、交房 业主方 在全款业主或担保公司领取产证后的三个工作日内，资金监管账户打款到卖家，交易完成。 买家拿证后和业主一起交接房屋钥匙门禁，结清物业水电等费用。落实好业主户口迁出问题。物业交割完毕，历时1-2个月的二手房买卖圆满结束。 |
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