楼盘分布
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△此音频大小为18.5MB 先亮观点： 1、郑州在限价，限价是对当下机会最大的支撑，也是最大的漏。 2、一定是关注新房，这是政府给你的机会，新房政府在限价，帮你摁住房价让你上车，二手房没有限制。 3、关注四环内及沿线的楼盘，出了这个圈，配套跟不上，交通成本太高。四环内限价管控更严，价格也更有优势。 4、开发商是要有选择的，小开发商放弃，大多本土开发商也要放弃，因为他们会暗中操作，阴阳合同，各种捆绑等，他们的违规成本低。要关注那些注重品牌，违规成本高，不介意单盘得失的开发商，比如融创、正商、华润、万科、恒大等，特别是他们全资主导的楼盘。追求高周转、快销，才不会定价太高。 5、最好是纯新盘，才可以全新定价，不必受二期比一期定价高的制约。 好，现阶段，这些盘到底都有哪些？这是我们今天文章的主要内容！ 楼盘分布 关于以上几个开发商在郑州的楼盘布局，我想和大家分享五张图片。
第一张图片，融创在郑州的楼盘分布▼ 融创于2016年初收购美盛股份，正式宣告进军郑州市场。目前融创在郑州四环内及沿线共有7个住宅项目面市。其中，御湖宸院、中原宸院、中原大观是纯新盘，尚未开始销售。 看看剩下4个楼盘的销售情况：
纯新盘御湖宸院、中原宸院、中原大观都可以关注。瓏府三期，大河宸院二期推出时间待定，暂时不计。而金水府性价比一般，中原壹号院主要是地价太高。 第二张图片，正商在郑州的楼盘分布▼ 正商项目众多，全面布局郑州，其中以东南片区、东区和北区为主力。目前正商在郑州四环内及沿线共有8个住宅项目面市。 看一下这8个楼盘的销售情况：
正商城目前的价格依然是主城区的漏，正商善水上镜和珑水上镜依然是北龙湖性价比的代表。家河家，林语溪岸，启盛华庭也都可以关注。而中州城清盘中，兴汉花园一期交房效果很不错，由于二期推出时间待定，暂时不计。 第三张图片，华润在郑州的楼盘分布▼ 华润的项目相对较少，目前在郑州四环内及沿线共有4个住宅项目面市。其中，华润悦景湾是纯新盘，尚未开始销售。 看看剩下3个楼盘的销售情况：
华润悦景湾是纯新盘，华润悦玺还有一栋楼，以及华润紫云府，都可以关注。而华润悦府清盘中，这个价格更建议买东区的高层。 第四张图片，万科在郑州的楼盘分布▼ 万科在郑州实行联姻路线，最初以刚需切入，逐步覆盖刚改和改善。目前万科在郑州四环内及沿线共有5个住宅项目面市。其中，万科民安云城是纯新盘，尚未开始销售。 看看剩下4个楼盘的销售情况：
纯新盘万科民安云城可以重点关注。而万科美景世玠已经卖到二期，万科天伦紫台二期尾盘，万科大都会三期尾盘，万科城都已经卖到七期了，这几个盘如今性价比一般。 第五张图片，恒大在郑州的楼盘分布▼ 恒大除少数核心区项目外，多布局郊区。目前恒大在郑州四环内及沿线共有2个住宅项目面市。 看一下这2个楼盘的销售情况：
恒大城性价比一直不高，已经卖到二期。恒大悦龙台性价比一般，剩余房源不多。 重点楼盘 以上楼盘中，哪些会有机会？哪些是值得我们关注的？ 我们排除性价比一般的，所剩房源不多的，长期没有销售动态的，筛选出以下13个现阶段还有机会的楼盘。 为了更直观，我们用一张图来表示这13个楼盘的具体位置▼
其中，融创选3个盘，分别是融创御湖宸院，融创中原宸院，融创中原大观。 融创在郑州的路线挺清晰，大部分都定位刚改。拿的地都非常好，要么临河湖，要么三环内，要么地标旁。 三个纯新盘中，御湖宸院是中原区后河卢的城改，纯高层，户型110-255㎡。中原宸院是惠济区胖庄的城改，简直就是融创瓏府2.0版本，不管是规划还是户型都如出一辙，面积段89-143㎡。中原大观是金水区桑园的城改，规划包含高层、公寓、商业，是一个综合体，户型86-160㎡。
正商选6个盘，分别是正商城，正商善水上境，正商珑水上境，正商家河家，正商启盛华庭和正商林语溪岸。 正商城，正商家河家，正商林语溪岸的洋房在整个郑州是有性价比的。可以肯定地说，善水上境和珑水上境是北龙湖的“底”，这两个盘卖一套少一套。首付接近200万，想住北龙湖，善水上境是你唯一的选择。首付200万出头，想在北龙湖买精装纯洋房，珑水上境是你唯一的选择。 启盛华庭是正商难得的一个小项目，从家河家出发，到江山路向南约3公里就到了，片区有些冷情破落。项目很小，只有12亩地。户型和家河家挺像，只有三种，84㎡两房，102㎡三房，129㎡四房。均价14100，毛坯，是个快销的小盘。
华润选3个盘，分别是华润悦玺，华润紫云府和华润悦景湾。 从华润在郑州开发过的几个盘来看，给人一种低调务实的感觉，没有那么多噱头和套路，低价快销。悦玺和紫云府都位于配套相对成熟的区域，而悦景湾没有这样的优势。 地块不大，地段偏远，虽说有双湖科技城的规划红利，但目前不明显，主力户型75-115㎡，是个典型的刚需盘。周边万科城接近14000的价格，要直面万科城的竞争分流。未来这里还有中海万锦熙岸，位置更靠近湖泊，偏改善。 所以综合来看，悦景湾本质上还是个四环外的小盘，既没有万科城的大配套，又没有中海的产品优势，估计还是低价跑量。
万科选1个盘，万科民安云城。 万科民安云城的周边民安北郡已经交房，入住率还不错，这一片在惠济北相对成熟。云城从户型来看，高层偏刚需，首次开盘加上限价，据说价格会有惊喜。 怎么选择？ 1、如果你是刚改，重视生活配套，北区可以关注万科民安云城、融创中原宸院、正商家河家、融创中原大观；西南可以关注融创御湖宸院；东南可以关注华润紫云府。 可以发现，北区的选择最多，大都是位置还不错的刚改项目。无论如何，北区的竞品楼盘越多越好，这样对购房者才有利。四个盘中，除了正商，其余三个都是新盘首开。 融创中原大观虽然不是金水核心区，但却是金水区距离北龙湖最近的一块地，仅一路之隔，将来对资产保值增值都有帮助。不过临近中州大道、北三环，噪音是不可避免的。 其余三个盘距离很近，惠济万达商圈辐射范围内。家河家和中原宸院在开元路沿线，附近有地铁2号线延长线。云城靠北一些，距离开元路还有段距离，离2号线延长线稍远些，约1公里。 家河家目前带装修15000，参照这个价格，如果中原宸院和民安云城首期开盘价格不超过16000，可以入手。 另外，位于老经开，临近高铁片区的华润紫云府，如果价格在18000左右，也是可以入手的。西南的御湖宸院临近地铁5号线，目前是走融创全款优先的套路，预计15000左右。 2、如果你是对价格敏感的纯刚需，可以关注华润悦景湾和正商启盛华庭。 这两个都是典型的快销小盘，无特色，低价跑量，价格绝对优惠，纯刚需的福音。一个在四环内，一个在四环外，对价格敏感的纯刚需来说是个机会。 3、如果你是刚需，最在意交通和配套，特别是交房后想要有个较低的生活成本和通勤成本，可以关注华润悦玺和正商城。 目前华润悦玺已经开了2栋楼，均价14800，低于片区均价，还有1栋楼未售。正商城仅剩少量大户型，首付比例较高，门槛有所提升。 4、如果你想住洋房，预算不充足，可以去看看北区大河路沿线的正商林语溪岸。 目前洋房均价12500，面积不大，也是当下一个性价比较高的选择。 5、如果你还有首套购房名额，首付200万左右，毫无疑问，北龙湖的正商善水上境和珑水上境是现阶段最好的选择。现阶段的北龙湖是买不买比买什么更重要，有打算的建议尽快入手，先占座先上车，手握筹码，后期有更好的再考虑置换。 米宅有话说 最后，我想对那些已经进驻郑州的全国知名房企说几句话。 买房不仅仅是你卖我买，健康的市场、完善的销售规范也是我们想要的。 我知道，你们作为全国知名房企，一定非常注重品牌和口碑，不介意单盘得失。我相信你们一定会以身作则，不会搞那些捆绑车位，捆绑精装，双合同，内定选房，全款优先等等的违规手段。 真心希望你们能多一点真诚，不要收割购房者，而是接受所有购房者的监督！反正钱最后都要给到你们，为什么不选择一种双方都舒服的方式？ 当然，如果你们真的套路满满，我们也没办法。不过，要注意影响哦！ 文章的最后，如果你最想了解哪个盘，或者有什么购房难题，可以在下面留言给我，我们在《乔妹撩盘》不见不散！ 买房最容易陷入自己的认知局限中，挣扎、纠结、焦虑，最大的原因也许只是你知道的还不够多。那些文章里不能说的，置业顾问不会告诉你的，《乔妹撩盘》统统给你扒个底朝天！每个盘不到2块钱，帮你选房，让你坚定上车！ ▼点击进入『乔妹撩盘』▼
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