房屋层高缩水的司法救济

【关键词】

商品房买卖   房屋面积缩水   如何维权

基本案情

某开发商以房屋层高作为楼盘的卖点，与买受人签订的商品房买卖合同约定房屋的层高为3.2米，后于约定的交付时间书面通知买受人收房，买受人验房发现实际交付的房屋层高仅为2.9米，遂拒绝收房。

本案焦点

开发商履行不符合约定至为明显，买受人能否要求解除合同，赔偿损失？

具体分析

一、买受人可否解除合同

1.约定解除权。房屋层高不符合约定，属于设计变更。商品房在开发的过程中，可能会因种种原因进行设计变更。商品房买卖合同示范文本中对设计变更进行了约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的对质量或使用功能有影响的设计变更，出卖人应当在设计变更后一定期限内书面通知买受人，由买受人决定是否接受。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。其中，必须通知的变更事项包括：结构形式、户型、空间尺寸、朝向。在本例中，如果房屋原设计层高为3.2米，但嗣后经有关单位批准、同意，变更为2.9米，则需将该事项书面通知买受人，出卖人未按约定通知买受人，则买受人有权行使约定解除权。

2.其他情形的法定解除权。当不存在设计变更，也无法查证开发商存在欺诈的情形时，可斟酌不可修复房屋瑕疵的严重程度来确定买受人是否可行使法定解除权。本例中，交付的房屋层高缩水达9%以上，买受人可行使法定解除权。

二、因层高缩水产生的损失如何确定

当房价处于上升阶段时，买主一般不愿解除合同，剩下的救济途径只有主张层高缩水的违约责任。问题是，因层高缩水所受损失如何确定？

笔者认为，确定买受人层高缩水产生的损失，首先应确定层高损失对房屋产生何种影响。我国商品房买卖中，房屋价格的确定分为两种方式，一种是以套为计价单位；另一种是以面积作为计价单位。无论是以套为单位还是以面积为单位，买受人实际使用的是房屋内的空间，而层高缩水对买受人的影响，即可用空间的减少，可按照层高差的比例确定损失。当然，该计算方法仅作为法庭自由裁量的依据之一，法庭亦可根据案件实际情况，结合其他因素酌情调整。

【笔者建议】

在层高不符合约定的情形下，不建议当事人按主张逾期交房违约责任的角度诉至法院，否则将会是增加不必要的讼累，还不能切实的解决问题。

文章来源：中国法院网|睢晓鹏