【原】土地的划拨性质是否影响房屋买卖合同的效力?(附划拨地上房屋买卖条件)|民商事裁判规则

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土地的划拨性质并不影响房屋买卖合同的效力(附划拨地上房屋买卖条件)

👉作者：唐青林 李舒  张烨（北京两高重大疑难案件律师团队） 

阅读提示：划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权，我国法律对划拨土地上房屋的转让有一些限制性规定，但并非绝对禁止转让。土地的划拨性质并不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地，且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的，法院将不予支持。

裁判要旨

土地的划拨性质并不影响合同的履行，在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地，且合同当事人缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。一方当事人仅以土地性质为划拨地为由主张房屋买卖合同无效的，法院将不予支持。

案情简介

一、2015年9月17日，宋双元与韩磊、高晓琳签订《存量房屋买卖合同》，约定宋双元将坐落于石景山区铸造村的涉案房屋住房一套，成交价为113万元，该房屋占用的国有土地使用权以划拨方式取得，房屋性质为公有住房。

二、合同签订后，韩磊实际支付购房款129万元。2015年11月2日，房屋所有权登记在韩磊名下，高晓琳为共有人，11月4日，韩磊、高晓琳交纳已购公有住房上市出售补缴土地收益738元。

三、2016年，宋双元向法院起诉称涉案《存量房屋买卖合同》违反法律法规关于划拨土地转让的相关规定，请求法院判决确认合同无效。

四、石景山区法院经审理认为，宋双元与韩磊、高晓琳之间的房屋买卖行为不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，因此最终判决驳回宋双元的诉讼请求。

裁判要点

我国法律对划拨土地上房屋的转让有一些限制性规定，但并非绝对禁止转让。土地的划拨性质并不影响合同的履行，只要当事人在办理过户登记之前将划拨土地转为出让土地，并缴纳相应土地出让金后即可办理过户手续。

本案涉案房屋占用的国有土地使用权为以划拨方式取得，出卖人宋双元有对涉案房屋的所有权证，买受人韩磊、高晓琳也向相关部门交提交了国有土地房屋所有权黄钻已登记申请书并已经被受理，且也已发交纳了土地收益并办理完毕房屋所有权转移登记手续。综上，涉案房屋的转让过程符合相关法律规定，在合同不存在其他无效情形的情况下，法院最终判定驳回宋双元要求确认存量房屋买卖合同无效的诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、我国法律对划拨土地上房屋的转让条件有明确规定，当事人在办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让，标的房屋所在地性质为划拨并不直接导致房屋买卖合同无效。

2、购买划拨土地上房屋需要谨慎，划拨土地上房屋一般为农民的安置房或者城市居民的经济适用房，此类房屋无法正常办理全产权房产证，日后房屋被拆迁时很难取得全部拆迁款。

相关法律法规

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第四十条 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》

第四十四条  划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。

第四十五条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：

（一） 土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；

（二） 领有国有土地使用证；

（三） 具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；

（四） 依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。

转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。

法院判决

本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，强制性规定指的是效力性强制性规定。宋双元主张涉案房屋所在地为划拨土地，本案因违反划拨土地转让规定而无效，依据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定，符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。首先，尽管涉案房屋所在土地使用以划拨方式取得，但宋双元对涉案房屋有所有权证，具有地上建筑物的产权证明；其次，韩磊、高晓琳与宋双元订立存量房屋买卖合同后，韩磊、高晓琳向土地管理部门和房产管理部门提交北京市国有土地房屋所有权转移登记申请书，相关部门予以受理；再次，韩磊、高晓琳交纳了土地收益，且已经办理完毕涉案房屋的所有权转移登记手续。因此，本案不属于国有划拨土地地上建筑物禁止转让的情形，没有违反法律法规的强制性规定，且宋双元未提交证据证明存在其他合同无效的情形，故对宋双元要求确认存量房屋买卖合同无效的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。

案件来源

宋双元与韩磊高晓琳房屋买卖合同纠纷一审民事判决书[北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初67号]