【文鳐原创】火爆的“三产用地”都有哪些开发类型和模式？

1. “三产用地”的背景； 

2. 三产用地的开发类型及模式。

上一期大家对于什么是三产用地，什么是三产房以及三产房与小产权房、拆迁安置房的区别都有了一定的了解。这一期，我们就带大家了解南宁市三产用地都有哪些开发模式和类型。

 

一、相关背景

前面我们提到，“三产用地（商业、服务业设施用地）”是农村集体经济组织经依法批准取得的商业、旅游以及文体娱乐的集体或国有经营性建设用地。

其中，上述国有经营性建设用地是经村集体申请国有划拨用地，该类用地经相关部门审批可以按土地性质及用途取得国有建设用地批准书并自行或合作开发，但不得用于商品住宅开发。

而集体经营性建设用地，主要是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商业、服务业等经营性用途的土地。集体经营性建设用地是一个历史形成的概念。

《土地管理法》规定农村集体土地除了可用于审批宅基地建房和进行公共设施和公益事业建设，以及兴办乡镇企业之外，不能用于其他建设活动。上世纪九十年代中后期，由于我国农村乡镇企业普遍进行向私人所有改制，很少出现新办的乡镇企业，意味着，农村集体土地基本不能用于经营性建设开发。

为了盘活集体建设用地，2013年11月15日，《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》）发布。《决定》指出要建立城乡统一的建设用地市场。

建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价，缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。

广西2015年1月9日发布《关于盘活城镇存量建设用地促进土地节约集约利用的指导意见》，引导多主体参与，推进城镇低效用地再开发，盘活城镇存量建设用地，鼓励城中村改造，将集体建设用地转为国有土地，可用于商业开发。

该《意见》提出的再开发措施大体可以分为以下两种：一是原土地使用权人自行改造；二是政府依法收回（或征收），纳入政府储备后重新出让。

其中，在鼓励农村集体经济组织开展城中村更新改造中。具体由市、县人民政府依法批准的城中村改造范围内，符合土地利用总体规划和盘活城镇存量建设用地专项规划的存量集体建设用地，可由原农村集体经济组织提出申请，按程序报自治区人民政府批准征为国有土地，确定给原农村集体经济组织使用，由原农村集体经济组织根据规划用途自行或合作开发，但不得用于商品住宅开发。

综上，无论三产用地是经依法批准取得集体或国有划拨经营性建设用地，都可以由农村集体经济组织根据规划用途下自行或合作开发。

 

二、开发类型及模式

由相关部门规划审批通过的农村集体自留或国有划拨的第三产业用地（商业服务用地），可以用于商业、服务业等性质的经营，这些性质的项目通过正规程序，征得相关部门同意之后，可以开展相关建设。

但由于村集体在三产安置用地的利用上普遍缺乏经验，加之村集体缺乏资金，各村开发三产安置用地普遍采用与有经济实力的公司联合搞房地产开发这一简单的模式，即村集体提供三产安置用地，房开公司出资建设，进行房产开发，然后按一定比例分成。

联合开发有它的必然性和无奈性，也有一定的积极意义。由于村集体缺乏资金，而房开公司有项目开发的资质及相应的开发资金，两者合作本该是一种双赢的局面。但由于各方面的政策不到位，加之村集体对房地产市场前景缺乏科学预测，导致村集体和房开公司在利润分配上存在不公，形成了村集体小赢，房开公司大赢的局面，从而在无形中造成了村集体资产的流失，同时由于开发商缺乏综合的风险评估，认为通过简单的向市场进行招商的形式变相进行销售房产的行为，省时省力，资金回笼快，但其实隐藏着极大的合同无效的风险。

目前三产用地常见的开发类型主要有三种，一种是综合商业楼，产品多是办公写字楼、商业广场，第二种是大型农贸市场或建材市场，还有一种是住宅+商业的组合。

而房企通过与村集体开发三产用地后的获利主要途径有三种：第一种是以合作建房方式代替实际销售；第二种是二次整体转租；第三种是自持。

出售的方式回笼资金最快，我们经常看到有些三产地项目建设没出地面都开始火热预售了，但由于土地性质的原因，不能入市，也无法取得预售许可证，所以三产地住宅在市场上不会明着销售，通常都以招商的名义，普遍采用合作建房的变相销售模式，三产用地合作建房模式看似有效，但实则被认定无效：依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条之规定，三产用地合作建房模式形成的是房屋买卖合同关系。 

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款规定、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十一条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，销售三产用地房产的应依法办理相关土地利用、审批手续，将土地转为国有建设用地，在预售房产时亦应取得商品房预售许可证明。而对于三产用地房产的土地性质一般载明为“集体（国有划拨）三产建设用地”，故利用该三产用地建设房产后在未取得商品房预售许可证明的情形下，违反土地规划用途，将房产作为商品房出售的，违反了前述法律之禁止性规定，损害了正常的房地产市场交易秩序。司法实践中一般会被法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项之规定认定《合作建房合同》归于无效。

另一种变相销售模式是通过分租，即以租代售的模式，采用租赁的形式转让使用权给买家，买家相当一次性付款买断几十年的租约。在市场上，同区域同路段的差不多一样面积的三产地住宅，总房价比正规的商品房少了将近3-5倍。商品房的出租回报率一般在2.7%-4.5%,三产地住宅的回报率则可以高达10%-13%，如此可观的回报率，算下来，快则7年慢则9年也差不多回本了，剩下的年限都是净利润。另外，部分开发企业为了促成交易，在营销策略上推出投资返租的形式，约定由开发商代持出租并按一定年限一定比例的返租或全返租，以降低投资者投资收益的心理负担。如此看来，相比于银行存款，投资三产项目的回报率如此丰厚，触动不少投资者的神经。

第二种途径是二次整体转租，多见于办公写字楼+商业性质的综合体楼，资金不宽裕的小房企在项目还没开始启动的时候，就洽谈一些有实力的二房东整租下来，再由二房东自持物业，后期再统一招商，招商的业态多以酒店和大型餐饮、娱乐休闲会所为主。

获利的最后一种途径是自持，是所有获取收益途径中最考验小房企资本的，从租地到报建再到后期招商，对于小房企来说都是很漫长，体量小的也要熬上一年，体量大再快也要3-5年，为了快速获得收益，选择自持的产品开发方向多以建设农贸市场为主，其次是建材市场。建筑上也相对比较简易，纯农贸市场以搭建大棚为主流，建材市场一般是3-5层的砖混结构建筑，很少挖建地下停车场，因为开挖停车场会增加投入成本。

通过上述分析，相信大家对于目前南宁市三产房开发的类型和模式已经有一定的了解和初步的认识。就这些开发和营销（招商）模式而言，是否隐藏着风险呢？