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一、国内权益型REITs产品概述
在中国现有的不动产融资产品中，与资产证券化相关的主要可以分为三类产品：权益型REITs、CMBS（抵押型REITs）以及租金资产证券化。其中，CMBS（抵押型REITs）与租金资产证券化都是以不动产的未来经营收入为产品的还款来源，通过物业抵押、资信较高的母公司提供差额支付承诺或担保等方式提供外部增信保障；而权益型REITs产品通过受让项目公司股权（间接持有物业所有权）实现直接控制，同时通过优先回购权、流动性支持等措施在一定程度中增强产品的偿债保障。
自2014年首单中信启航REITS项目至今，市场上权益型REITs项目出现了全面及多样化的的发展。根据WIND资讯信息，截至2017年4月交易所市场权益型REITs项目已发行17单，累计发行规模422.56亿元；银行间市场权益型REITS项目已发行1单，发行规模为5.535亿元。 
近年来，在国家房地产政策收紧且去库存压力增强的大背景下，房地产企业的融资需求也日益增强。2016年，资产证券化产品中以房地产企业为发行主体具有创新力度强、市场复制速度快等特点，其中权益型REITS产品是目前房地产融资创新的主流方式之一。2016年下半年开始，房地产行业融资监管政策日益收紧，交易所市场陆续收紧房地产企业公司债、购房尾款ABS等固定收益产品的审核与发行。2017年，基金业协会与证监会呼吁并强调大力推动REITs产品公募化，提高REITs产品的流动性，降低REITs产品的投资门槛。权益型REITs产品凭借自身具备盘活存量优质物业资产，优化企业财务报表等多种功能的优势，在相关部门的支持和推动下，必将迎来更加美好而光明的未来。
二、权益型REITs产品基本交易架构
针对已发行的权益型REITs产品，在基本交易架构方面主要可以分为三类：
（1）通过私募基金（或有限合伙）持有项目公司股权与对项目公司债权的模式：以中信启航、苏宁云创、彩云之南等项目为代表；
（2）直接通过专项计划直接持有项目公司股权的模式：以天虹商场项目为代表；
（3）通过专项计划持有项目公司股权与对项目公司债权的模式：以青浦吾悦项目为代表。
项目执行过程中，项目组成员需要斟酌实际项目的具体情况，如项目公司是否有需要替换的现有负债、是否有以私募基金转为公募基金的相关需求、通过构架债权预期抵扣的所得税与新增通道费用孰高等方面的问题，进行灵活选择最终的交易结构。
三、权益型REITs中项目公司的设立判断与操作
基于项目实操经验，在权益型REITS产品的操作过程中，初期物业选择的阶段可能会存在以下两种情景，分别为（1）控制标的不动产的原项目公司中还持有其他不动产/资产，需要将标的不动产转移至能够单独控制不动产的新项目公司中，（2）原项目公司项下有且仅有标的不动产资产。
针对是否需要新设项目公司主要判断路径图如下：
四、权益型REITs产品操作流程中的税费问题探讨
权益型REITS产品虽然有利于发行人盘活资产及优化财务报表，但在项目实操过程中最大程度控制税费成本也成为发行人的主要衡量因素。在项目实操过程中，税费的发生主要在“过程一：新设项目公司”与“过程二：转移项目公司股权”的阶段。
过程一：设立符合REITs产品发行要求的新项目公司（若为上述情况二则无此步骤）
设立新项目公司的操作方法主要有两种：（1）以不动产出资设立新项目公司；（2）公司分立，经公司股东会决议通过后分成两个以上的公司。
以不动产出资设立新项目公司或公司分立过程中，主要可能涉及到的税费包括五类税费：土地增值税、增值税、企业所得税、契税和印花税
1、土地增值税： 土地增值税 | 定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。 | 征收规则： 根据财税[2015]5号《财政部、国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（有效期为2015年1月1日至2017年12月31日）第三条约定按照法律规定或者合同约定，企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业，对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业，暂不征土地增值税；第四条约定单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税；第五条约定上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。（财税[2005]5号文载明财税字[1995]048号文第一条、第三条与财税字[1995]048号文第五条同时废止。） 因此，在2017年12月31日前，在权益型REITs操作中，以不动产出资与公司分立两种方法均可以实现免除缴纳土地增值税，但是有如下前提条件：一是原项目公司为非房地产开发企业；二是新项目公司非房地产开发企业。在2017年12月31日后，则需要以根据财政部与国家税务总局新发布的相关文件为准。 |
2、增值税： 增值税 | 定义：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 | 征收规则： 以不动产出资情况：《国家税务总局关于发布不动产进项税额分期抵扣暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第15号）规定：增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。因此，以不动产出资设立新项目公司需缴纳增值税。 公司分立情况：依据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第二款规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为，属于不征收增值税项目。即被分立企业房屋、土地资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并参与分立（不动产与不动产对应的抵押借款同时转移），即可免缴增值税。若分立后项目公司存在相关债务，则可在专项计划内嵌入等值项目公司存量债务金额的委托贷款/信托贷款债权来解决。 |
3、企业所得税 企业所得税 | 定义：企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。 | 征收规则： 以不动产出资情况：根据《中华人民共和国企业所得税法》的相关规定，企业发生非货币性资产交换，以及将货物、财产、劳务用于捐赠、偿债、赞助、集资、广告、样品、职工福利或者利润分配等用途的，应该视同销售货物，转让财产或者提供劳务，征收企业所得税。在此规定下，以不动产换取股权的交易行为，企业应该视同销售不动产，按照不动产的销售确认转让的损益。即企业法人以不动产投资入股需要缴纳企业所得税。 公司分立情况：根据《财政部国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009] 59号）规定，公司分立时需按公允价值确认资产转让所得或损失，符合特殊情况的除外（主要为公司分立后12个月内，分立后公司股东不得转让所取得的股权）。因此以公司分立模式设立新项目公司无需缴纳企业所得税。（关于新项目公司设立后进行股权时需缴纳的企业所得税在后文进行阐述） |
4、契税 契税 | 定义：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 | 征收规则： 以不动产出资情况：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定：“以土地、房屋权属作价投资、入股，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。” 因此以不动产出资需缴纳契税。 公司分立情况：根据《财政部、国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）文件规定，公司依照法律规定、合同约定分立为两个或两个以上与原公司投资主体相同的公司，对分立后公司承受原公司土地、房屋权属，免征契税。 |
5、印花税 印花税 | 定义：印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。 | 征收规则： 以不动产出资情况：《财政部、国家税务总局关于印花税若干政策的通知》（财税[2006]162号）规定：“对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税;对商品房销售合同按照产权转移书据征收印花税。” 《印花税暂行条例》第八条规定：“同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。”因此原项目公司与新项目公司双方均需以0.05%缴纳印花税； 公司分立情况：根据《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》（财税[2003]183号）规定，以分立方式成立的新企业，其新启用的资金账簿记载的资金，凡原已贴花的部分可不再贴花，未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。 |
综上，以不动产出资形式与公司分立形式设立新项目公司中涉及税费相关情况如下： 
过程二：专项计划/私募基金受让项目公司股权
在专项计划/私募基金受让项目公司股权时，可能涉及的税费主要为土地增值税、增值税、印花税和企业所得税。
1、土地增值税 土地增值税 | 定义：土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋。 | 征收规则： 针对以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题，现暂还未有直接明了的发文通知，主要是国家税务总局/地方税局的批复文件。 最早的一份批复在1996年，在《安徽省地方税务局关于对股权转让如何征收土地增值税问题的批复》（皖地税政三字[1996]367号）中，“经研究，并请示国家税务总局，现批复如下：据了解，目前股权转让（包括房屋产权和土地使用权转让）情况较为复杂。其中，对投资联营一方由于经营状况等原因而中止联营关系，正常撤资的，其股权转让行为，暂不征收土地增值税；对以转让房地产为盈利目的的股权转让，应按规定征收土地增值税。因此，你局请示中的省旅游开发中心的股权转让，可按上述原则前款进行确定”。 同时，国家税务总局在其《国家税务总局关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的批复》（国税函[2000]687 号）中回复称：“《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报[2000]32 号）收悉。鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税”。 《国家税务总局关于土地增值税相关政策问题的批复》（国税函[2009]387号），鉴于广西玉柴营销有限公司在2007年10月30日将房地产作价入股后，于2007年12月6日、18日办理了房地产过户手续，同月25日即将股权进行了转让，且股权转让金额等同于房地产的评估值。因此，我局认为这一行为实质上是房地产交易行为，应按规定征收土地增值税。 《国家税务总局关于天津泰达恒生转让土地使用权土地增值税征缴问题的批复》（国税函[2011]415号），经研究，同意你局关于“北京国泰恒生投资有限公司利用股权转让方式让渡土地使用权，实质是房地产交易行为”的认定，应依照《土地增值税暂行条例》的规定，征收土地增值税。 在权益型REITs项目的实际操作中，由于对土地增值税的征收执行权利在地方税局，上述所述均处不同情形，不能一概而论，因此土地增值税部分的实际征收要求、数额与缴纳方法需以同当地税局沟通结果为准。 |
2、增值税 增值税 | 定义：增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 | 征收规则： 由于转让非上市公司股份的行为不属于营改增试点征收范围，因此在本过程中不征收增值税。 |
3、印花税 印花税 | 定义：印花税是对经济活动和经济交往中设立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。 | 征收规则： 根据《印花税暂行条例》及施行细则的规定，产权转移书据，是指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据。《国家税务局关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发[1991]155号）规定，财产所有权转移书据的征税范围是：经政府管理机关登记注册的动产，不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。适用税率按所载金额万分之五贴花。双方需按照对应税率进行缴纳。 |
4、企业所得税 企业所得税 | 定义：企业所得税是指对中华人民共和国境内的企业（居民企业及非居民企业）和其他取得收入的组织以其生产经营所得为课税对象所征收的一种所得税。 | 征收规则： 根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》（国税函[2010]79号）第三条规定：“企业转让股权收入，应于转让协议生效且完成股权变更手续时，确认收入的实现。转让股权收入扣除为取得该股权所发生的成本后，为股权转让所得。企业在计算股权转让所得时，不得扣除被投资企业未分配利润等股东留存收益中按该项股权所可能分配的金额。”即需根据股权收入与股权成本的差额确认计税基础，并缴纳对应的企业所得税。 |
5、契税 契税 | 定义：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买卖，房屋赠与，房屋交换等。 | 征收规则： 根据《财务部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税[2015]37号）第九条规定，在股权（股份）转让中，单位、个人承受公司股权（股份），公司土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。在过程二中，股权转移时并不涉及公司土地、房屋权属发生转移的情况，因此不用征收契税。 |
综上，在专项计划/私募基金受让项目公司股权时的税项缴纳情况如下： 
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