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物之交付债权优先于金钱债权——浅析房屋已交付的购房人物权期待权保护规则 【问题提出】 2015年，甲企业将其未办理所有权初始登记的房屋以合理价格转让给乙，双方约定乙在房屋交付时支付大部分房款，余款在所有权转移登记后合理期间内付清。乙如约支付大部分房款，甲将房屋交付乙装修使用。因甲一直未将所有权转移给乙，故乙亦未付清余款。2017年，某法院受理某债权人对甲的破产清算申请，并指定管理人。管理人与乙之间就乙对房屋是否享有物权期待权存有争议。 【分析意见】 实务中，强制执行程序以及破产程序中已交付而占有房屋的买受人有无物权期待权，存有争议。《合同法》第130条规定，“买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，出卖人交付房屋，但未履行所有权转移义务，属于未完全履行合同义务。就房屋已经交付的买卖合同，管理人是否有解除权以及如何后续处理，浅析如下： 《合同法》第93条规定合同协商解除和符合解除条件的解除，第94条规定了符合法定条件的解除。对于协商解除的后果，自然应在协商范围之内。对于行使约定或法定解除权的解除后果，第97条规定为“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。应当注意的，作为守约方的出卖人行使解除权的，交付的房屋是否“恢复原状”即买受人是否返还房屋，得根据“履行情况和合同性质”，也就说，不当然返还房屋，是否返还的考虑因素为出卖人权利最大化实现及返还之可行性。该解除权成立及后果是建立在买受人违约基础之上，举重以明轻，买受人不存在违约，破产程序中出卖人及其债权人无权因破产程序而扩大其权利，即破产应只有权利保全效果，而无权利扩大效果，出卖人破产并不能增加正当履约的买受人法律风险。管理人行使解除权的正当理由和法律效果应仅限于防止出卖人的财产不当减少，而不增加出卖人的财产利益。这才是法律应有之意。 破产程序是概括的执行程序，破产程序应当准用执行程序规定，协商未果情形下管理人可凭法院受理破产案件的裁定书通过申请强制执行收回财产，在理论及实务上均有普遍共识。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第28条对于房屋买受人的物权期待权保护作出明确规定。江必新、刘贵祥主编的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用》第422至429页中阐述，“买受人物权期待权滥觞于德国，经德国帝国法院1920年判决确认并逐渐被其他大陆法系国家所接受。他是指对于签订买卖合同的买受人，在已经履行合同义务的情况下，虽然尚未取得合同标的物的所有权，但赋予其类似所有人的地位，其物权的期待权具有排除执行等物权效力。” “经过研究，我们认为，社会上仍然存在大量非买受人原因而未登记的不动产，如果不加分别一律准许强制执行，将危及社会稳定。因此，《查封、扣押、冻结规定》第17条的基本精神仍应当予以坚持。”“在价款交付上，和《查封、扣押、冻结规定》第17条要求全部交付价款不同，对于买受人按照约定支付部分价款且在人民法院指定的期限内将剩余价款交付执行的，也纳入保护范围。”故管理人仅以合同未履行完毕为由要求买受人返还房屋，没有法律依据。 基于以上分析，管理人无权仅以合同未履行完毕为由收回房屋。在这方面，动产或不动产交易在破产法上的处理方式应并无二致。对于尚未收取价款，管理人仅有权将买受人未付房款作为应收账款予以清收，该清收在性质上属于继续履行合同。如果涉及买受人提前支付房款或影响其合同履行抗辩权而导致其损失的，买受人是否应当“自认倒霉”？答案是否定的。因为管理人继续履行合同目的系为保证债权人利益最大化，系从总量上考虑是否有利于破产企业利益最大化，该总量上考虑包括继续履行的对价成本，而该对价成本的性质在法律上有明文规定，即《企业破产法》第四十二条“人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务”，故管理人如果要求买受人提前付款或破产企业无法履行其义务导致买受人的损失，应作为共益债务，按《企业破产法》第43条规定由破产企业财产随时清偿。 综上，购房人物之交付债权优先于破产金钱债权，在破产程序中，已交付房屋的买受人物权期待权应予保护。 【法律链接】 《中华人民共和国物权法》 第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。 《中华人民共和国企业破产法》 第十八条 人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。 管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行；但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同。 《中华人民共和国合同法》 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号） 第二十八条 金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本文来源：微信公众号“天帆律师事务所” |
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