商圈精耕是构筑房产中介门店片区竞争力的基础,商圈精耕工作开展得越深入细致,在片区的竞争中就越有优势。 一、商圈精耕的原则 对商圈进行区分: 核心商圈:最接近门店并且是高密度客户群体。范围距离门店0-1公里,成交量大,多热门楼盘,占门店的成交率打55%-70% 次要商圈:临近核心商圈区域(车程10-20分钟),2-3个精耕楼盘距离门店0-2km内、成交较多、知名楼盘一般是门店成交占比15%-25% 影响力商圈:比较知名的楼盘,一般通过广告形式4-5个以内。 主商圈楼盘:距离0-3km内、有成交、有潜力的楼盘占比10%。 商圈精耕范围划分的原则:1、人力能够覆盖的范围;2、能力能够覆盖的范围 具体而言,划为重点精耕的楼盘,应具备以下特点: ①距离房产中介门店2KM之内 ②楼盘的总户数超过1000个 ③楼盘月均成交量2套以上 ④交付时间为一年半左右最佳 ⑤成交业绩为门店收入的主要来源 二、商圈精耕的对象: 1、楼盘及配套生活设施方面: ①住宅区:了解该社区各户型面积及优缺点,主力户型是什么,社区内自住户数是多少户,出租是多少户,空闲是多少户,该社区的层高是多少,分摊面积是多少,楼间距是多少等 ②商超菜场:了解该社区周围有哪些商场、菜市场,距离小区是多少米,该社区周围有哪些有特色的餐厅,什么口味,什么特色 ③教育机构:了解该社区周围有什么幼儿园,入托的条件是什么,收费是多少,现在有多少小孩,这些小孩住在该社区的有多少,办托理念是什么,师资情况,该社区周围有什么小学,入托的条件是什么, 收费是多少,现在有多少小孩,这些小孩住在该社区的有多少,办托理念是什么,师资情况等。 ④政府机构:了解该社区的居委会是哪个,在什么位置,属于哪个街道管辖,该社区的派出所是哪个,在什么位置,该社区的管片民警是谁,多大年龄 ⑤门店自由房源:了解该社区在系统里有多少套房源可以出售,有多少套可以出租。 2、人脉维护: 主要维护一下群体 陌生群体,属于人脉开拓的范畴 ①现有房东 ②物管公司 ③安保人员,最好是保安队长 ④保洁人员 ⑤周边营业网点或者商超的负责人 已成交客户,属于人脉维护的范畴 主要是公司已成交客户 三、商圈精耕的准备: 1、人员安排,明确人员和精耕操作的频率 2、画图工具,以便画商圈分布图 3、名片、公司宣传单,进出楼盘所需证件资料等 4、房源管理工具,做楼盘记录和图片采集工作,最好有能支持手机操作的工具 四、商圈精耕的方式: 线上信息采集: 1、网络上商圈和楼盘信息介绍,楼盘及周边配套的地理位置信息等; 2、搜集楼盘的业主微信群,或者楼盘的装修交流等群,一旦进群,尽快和其他业主人员加微信建立联系; 3、了解楼盘相关的新闻,行情信息; 4、采集房产门户平台上楼盘业主发布的信息,搜集业主联系方式; 4、电话拜访或者电话陌拜,如果公司有电话名单,也可以先打电话建立联系 线下拜访推广 1、汇总楼盘字典,了解进岀各楼盘所需资料,完成一次看房 2、与楼盘的安保,物业、居委会,商店或者营业网点等人员建立联系,互留电话 3、结合楼盘情况,开展扫楼蹲点,越是重点楼盘,越要遵循定时定点原则,尽可能多地域业主或者安保人员建立联系; 4、通过公司成交客户的关系维护,进一步加深对楼盘和人脉的掌控; 5、派单或者发名片,主要是将房产中介的品牌信息和经纪人的联系方式扩散,为后续的业务开展打下基础; 6、经过同行窗口时,了解下对方的橱窗房源展示图片,了解下同行在楼盘的占有情况
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