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摘要：全面“营改增”之后，房地产开发企业面临着一定的挑战，既要维护好良好的税企关系，又要满足企业自身高质量发展要求，纳税筹划迫在眉睫。论文以RA房地产开发公司为例，针对RA房地产开发公司涉及的主要税种提出纳税筹划策略。最后针对可能出现的纳税风险提出了风险防范措施。
一、引言 “营改增”作为继续深化税制改革、进一步减轻市场主体税负的重要举措，对于企业的生产经营影响是极其深远的。房地产企业作为市场主体的重要组成部分，它具有税负重、涉及税种多等特点。在此情况下，充分利用营“营改增”政策对企业进行纳税筹划成为房地产企业进一步减轻税收负担的重要途径。 二、RA房地产开发公司简介 RA房地产开发公司成立于1965,公司股票在深圳证券交易所挂牌上市，是长江三角洲地区房地产开发的龙头企业。 三、RA房地产开发公司纳税筹划策略选择 （一）增值税的纳税筹划策略 案例4-1：RA房地产开发公司在2016年4月14日开工A小区二期开发项目，预计其销售收入为220,904万元元，工程建造成本为98，641万元，其他可抵扣成本项目金额为1,036万元，土地成本为51,696万元。计算应缴纳多少增值税税额。 方案Ⅰ：采用简易计税方法（以下均取整数） 220904÷（1+5%）×5%=10519万元 方案Ⅱ：采用一般计税方法 （220904-51696）÷（1+10%）×10%-（98641+1036）÷（1+10%）×10%=6321万元 对比方案Ⅱ和方案Ⅰ发现，采用一般计税方法计税比简易计税方法的应纳税额要低4198万元。 （二）企业所得税的纳税筹划策略 案例4-2：B住宅区分为两期工程，一期工程于2016年12月完工在售，二期预计在2018年竣工。预计销售收入为233，374万元，该地土地出让金为83,756万元。期间公司借款费用共计17,101万元，管理费用为7,694万元，当地税务机关规定房地产企业销售未完工开发产品的计税毛利率为20％。计算应缴纳多少企业所得税税额？ 方案Ⅰ：按原方式缴纳企业所得税 RA房地产开发公司未将一、二期分开纳税核算，并且因为二期工程尚未完工，所以借款费用需要全部资本化。 转让房地产应缴纳增值税=（233374-83756）÷（1+10%）×10%=13602万元 预交附加税=13602×（7%+3%+2%）=1632万元 房屋预售环节应纳税所得额=［预计销售收入÷（1+10%）×预计毛利率］-预交附加税--期间费用=233374÷（1+10%）×20%-1632-7694=33106万元 应纳企业所得税：33106×25%=8277万元 方案Ⅱ：将借款费用尽量予以费用化 RA房地产开发公司未将一、二期合并纳税核算，一期的借款费用予以资本化，二期的借款费用予以费用化。 房屋预售环节应纳税所得额=33106-855=32251万元 应纳企业所得税：32251×25%=8063万元 通过筹划前后方案的对比，方案Ⅱ要比方案Ⅰ少缴税214万元，明显的减轻了企业的税收负担。 （三）土地增值税的纳税筹划策略 案例4-3：RA房地产开发公司正在开发C房地产项目，公司为取得该土地支付土地出让金47,567万元，开发成本727,87万元，不含银行借款利息1,558万元，可售面积113000㎡。售价约为11000元/㎡，销售收入为254,250万元，开发费用允许按10％扣除。应缴纳多少土地增值税？ 方案Ⅰ：按原方式缴纳土地增值税 转让房地产应缴纳增值税=（254250-47567）÷（1+10%）×10%=18789万元 不含税收入=254250-18789=235461万元 可扣除项目总额为=土地出让金+开发成本+开发费用+房地产附加税+加计扣除=153094万元 土地增值率=（235461-153094）÷153094=54%，适用税率40%，速算扣除率为5% 应交土地增值税=82367×40%-153094×5%=25292万元 方案Ⅱ：加大建筑成本 假设扣除项目增加额为X， 则：［254250－（153094＋X）］÷（153094＋X）＜20％ 即：X=58781 扣除项目金额＝130％建造成本，由于销售收入不变，X=130％建造成本增加额 应投入资金＝58781÷130％＝45216万元。 根据土地增值税暂行条例第八条规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的免征土地增值税。 四、房地产开发公司纳税筹划应注意的问题 （一）尽快熟悉“营改增”政策 房地产企业“营改增”后，不再适应于营业税的法规，而是改用增值税的相关法规。相比较营业税之前的计算方法，增值税要考虑的因素则更多。其次以前营业税、增值税分别由地税局和国税局征收，现将省级和省级以下国税地税机构合并，实行国家税务总局为主与省（区、市）人民政府双重领导管理体制，这就给企业造成了很大的变动。要解决这些问题，首先企业自身要尽快熟悉增值税的相关体系，必要时对企业相关财务人员进行培训；再者要积极与政府相关人员进行沟通，了解新的纳税具体流程。 （二）设立完善的纳税筹划风险控制系统 面对房地产企业压力的增大，要实现高质量的增长是一项不小的挑战。在日常生产经营过程中，不但要积极地进行纳税筹划，还要设立完善的纳税筹划风险控制系统。首先就要划分清晰的纳税筹划风险防范范围，要求对每项业务环节的具体流程都要制定相关的控制目标，并要求相关负责人员清楚相应的控制措施。职权分工，统一管理，以高效率解决问题。同时提高对该种风险的关注度，防止风险的再次发生，进而提高风险防范效率。 作者简介： 李绍萍，东北石油大学经济管理学院教授，博士，博士生导师，研究方向：税制改革与纳税筹划。 宋莉莉，东北石油大学mpacc学生。本文发表于期刊《税务筹划》 |
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