 林 衍 拓维高级顾问 关于住宅小区地下车位车库产权归属，长期以来都是开发建设单位和购房业主关注和争议的问题。前一阵子基于房地产调控预售商品房备案限价，开发建设单位采用了搭售、搭租地下车位车库等方式进行应对，广泛引起了新一轮社会关注。日前，福州市废止了2010年出台的《福州市城市地下空间开发利用管理若干规定》（榕政办〔2010〕146号），新颁布了《福州市城市地下空间开发利用管理办法（试行）》（榕政综〔2018〕197号），更是引起了福州市房地产开发建设单位及诸多市民侧目，也引发了笔者对分析梳理住宅小区地下车位车库归属问题的兴趣。在此，笔者结合对相关法律法规政策的理解，从开发建设单位及购房业主角度对如何正确认识和处理住宅小区地下车位车库权属纠纷作了一些实用性的梳理和分析。 一认定住宅小区地下车位车库权属应当以法律、行政法规为依据 在发生建筑物区分所有权纠纷的情况下，开发建设单位、购房业主以及政府部门等各方似乎都有主张权利的依据。而回到认定和处理解决的出发点，首先必须明确的是当出现建筑物区分所有权纠纷时的应用法律原则。对此，最高人民法院2009年颁布的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号）中的第十八条已经作了具体规定，即：判定建筑物区分所有权“应当以法律、行政法规为依据”。依据该规定，地方性法规、部门规章、地方性政府规章、规范性文件即使对建筑物区分所有权作出了规定，也不能被法院审理建筑物区分所有权案件作为认定权属的依据。 笔者认为，在遇到建筑物区分所有权问题时，必须基于相关车位车库涉及国有建设用地使用权的出让或划拨、出让或划拨时规划用地条件的确定及其权属明确、是否纳入公共建筑分摊面积的基本事实，紧紧围绕着法律、行政法规中涉及地下车位车库权属认定的来分析，来认定其所有权归属。 在此，需要指出的是，《福建省人民政府关于加快城市地下空间开发利用的若干意见》（闽政文〔2014〕54号）中对属于人防专用设施范围内的地下车位车库的所有权归属的规定，直接以规范性文件的形式对相对人的合法权益予以了减损。笔者认为，闽政文〔2014〕54号文，对鼓励和加快福建省包括人防工程在内的城市地下空间的开发建设和利用管理出台了一系列积极、有效的鼓励和扶持政策，但却规定了“属于人防专用设施范围的，所有权登记为全体业主所有”。这规定与上位的《物权法》、《人民防空法》等法律规定相违背，也违反了《国务院办公厅关于加强行政规范性文件制定和监督管理工作的通知》（国办发〔2018〕37号）关于行政规范性文件“不得违法减损公民、法人和其他组织的合法权益或者增加其义务，侵犯公民人身权、财产权、人格权、劳动权、休息权等基本权利”的规定。 二基于《物权法》、《人民防空法》的规定来认定地下车位车库权属 根据上述梳理，现行法律法规中涉及地下车位车库权属认定的法律、行政法规只有《物权法》《人民防空法》这两部法律。如发生地下车位车库买卖、出租、赠与或放弃等，则应根据《合同法》规定及相关当事人所签订的合同约定执行。如涉及历史上所建设的地下车位车库的，还可能适用到1984年7月20日国务院、中央军委公布的行政法规《人民防空条例》，该行政法规已于2008年1月15日被国务院《关于废止部分行政法规的决定》（国务院令第516号）公布废止。 据上，回到《物权法》《人民防空法》的相关规定来看地下车位车库的权属认定规定。 （1）《物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。” 该规定是判定地下车位车库权利初始归属的根本性规定。根据该规定，开发建设单位合法建造地下车位车库，其建成并通过项目工程竣工验收备案，即享有了所建的地下车位车库的所有权或使用管理（包括收益）权，而并不需要遵循办理不动产登记即发生效力。在此，必须指出的是，在地下车位车库建设审批或建成后办理不动产登记中，各地可能会作出诸如只登记不发证或不予办理地下车位车库的不动产登记，这些行政管理行为并不能导致开发建设单位丧失所建成的地下车位车库权属的丧失。 （2）《物权法》第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。” 该规定原则性规定了开发建设单位作为建设用地使用权人对合法建造的地下车位车库享有所有权。 （3）《人民防空法》第五条第二款“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。” 该规定明确了开发建设单位对投资建设具有人防工程性质的地下车位车库享有使用管理（包括收益）权。笔者认为，该使用管理权固然不是严格意义上的建筑物所有权，极可能不被不动产登记机构认定为可办理不动产登记的标的（各地规定不一）。因此在住宅小区用地出让或划拨（历史上供地或经济适用房项目用地等有可能是划拨供地）时，应当从供地时所依据的规划用地条件、人防部门审核审批人防工程许可、不动产权籍调查界定建设项目公共建筑面积分摊的确定等方面来具体区分开发建设单位对该地下车位车库所享有的权利是所有权还是使用管理（包括收益）权。 （4）《物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。” 该规定对区分住宅小区区划内的道路、绿地、其他公共场所、公用设施等属于业主共有作出了明确。笔者认为，住宅小区地下车位车库是否属于业主小区共有，应当以该住宅小区供地时所明确的规划用地条件及项目工程用地规划许可是否已将地下车位车库确定为该住宅小区的公共场所、公用设施为依据。 （5）《物权法》第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。” 该规定在上述第七十条明确业主的建筑物区分所有权的共有边界前提下，具体明确了行使地下车位车库所有权或使用管理（包括收益）权的限制。即：首先必须满足业主需要。也就是说，不论是属于开发建设单位可销售、附赠或出租的，还是属于业主共有的地下车位车库，必须首先用于满足该住宅小区的业主需要。 三对各方意见 对开发建设单位、购房业主乃至政府部门等利害关系方而言，笔者建议，可在对上述有关住宅小区地下车位车库权属认定的法律规定的正确理解的前提下，在以下几个方面予以把握，以更加有效地维护和主张自身合法权益： （一）关注土地出让条件、规划条件及获批的建设工程规划许可中对地下车位车库规划属性的规定，特别关注是否属于经营性、是否归类于公共场所。 （二）关注地下车位车库的物权性质。对具备认定所有权的，可在经相关部门预售许可后以签订《商品房买卖合同》的方式进行买卖或附赠，从而实现所有权的转移；对仅具有使用管理（包括收益权）的，则以出租、转让等的方式来实现其使用收益的价值。 （三）关注地下车位车库建设合法性。除确定住宅小区已通过一般性的工程竣工验收及其备案外，还要确定其地下车位车库是否需要或已经通过人防工程竣工验收及备案，在证明已经验收合格的情况下方可有效交易。 （四）关注住宅小区建成后进行建筑物测绘、价格备案及所签订的《商品房买卖合同》中是否将地下车位车库建设成本摊入房价、地下车位车库面积纳入公用建筑面积分摊。
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