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扶贫办 陈瑜涛
调研大背景：
1、当前国家正在进行的第二轮精准扶贫正如火如荼地进行，随着2020年我们全面消除贫困人口目标的实现，农村将迎来新的历史发展机遇；
2、农业在改革开放三十年来都是按照小农经济模式发展。随着农民进城、我国人口红利的逐渐退去，空心村和农村问题日益凸显，原来粗放式的农业经营模式显然已经不适应时代的要求。此种环境下，呼唤对于农村产业结构进行升级换代，同时要求城市反哺农村，特色小镇和田园综合体建设将是对这种要求和变革的回应。
（配图：无锡阳山镇田园东方实景）
北里村扶贫工作队于2018年1月赴萧山参加了《2018中国特色小镇与田园综合体模式创新与项目实操高端峰会》，并于会后赴无锡*田园东方田园综合体示范项目实地调研。从目前国内知名的田园综合体项目——莫干山小镇：洋家乐是如何炼成的、号称南有鲁家村、北有袁家村的袁家村《从空心村到最美乡村——袁家村的乡村旅游和产业发展之路》，以上项目都是目前已经运作非常成功的田园综合体项目，也经历了大胆探索和用心摸索的突破过程，才发生了根本的华丽蜕变，其操作模式值得我们借鉴学习，但是不能照搬照抄，而是要在对成功项目的研究基础上，结合我们的具体实践，找到适合在地化发展的路子。
（配图：北里村实景）
一、什么是田园综合体？
2017年中央一号文件指出：支持有条件的乡村建设以农民合作社为主要载体、让农民充分参与和受益，集循环农业、创意农业、农事体验于一体的田园综合体。那么究竟什么是田园综合体？田园综合体是循环农业、创意农业、农事体验、田园社区“四位一体”，具备农业生产、文明生活、休闲旅游和综合服务等功能，宜居宜业宜游的美丽乡村新模式。这其中循环农业是基础，创意农业是关键，农事体验是活力，而田园社区不可少，除了留住原住民，还会带来创业、生活、养老的新村民，并能吸引观光、休闲、体验、度假的游客。
田园综合体的市场需求和发展优势：
1.城市返归乡村的旅游市场需求
城市的拥挤喧嚣、环境的不断恶化，人们迫切渴望逃离人造空间，到丛林山谷、自然乡野，而且这种需求日益显现，因此，深处交通不便、偏僻原生态的乡村逐渐成为人们的出游热门之地，正是这种需求催生了乡居度假旅游产品的开发。
2.粗放式大众旅游向精致化小众旅游转变
小众旅游是区别于大众旅游的一种精品化的旅游模式，其需求正在日益增长，并让旅游发展方式、经营方式和服务方式均面临转型和创新。高端化的度假乡居模式主要针对小众旅游需求的多样化，创新和优化旅游产品结构，让观光旅游向休闲度假转型，为高端小众提供更具品质的旅游生活。
田园综合体作为一种新的乡村建设发展模式，必然有自身的鲜明特征。与普通的美丽乡村相比，其最基本的特征，在于一个“融”字，就是融合性。主要表现在：农村第一产业与二三产业的融合，形成观光农业、休闲农业、农事体验等农村经济发展的新产业、新业态；现代农业科技与艺术、文化、田园的融合，形成农村经济社会发展的新构架；现代城市文明与传统乡村文明的融合，形成城乡一体化发展的新格局；原住民与新村民的融合，形成多元互动的新型农村社区。正是多方面的融合发展，使田园综合体成为美丽乡村的高级形态。与城市综合体相比，田园综合体最本质的特征，在于一个“农”字，就是以农业为产业基础，以农民为建设主体，以农村为广阔天地，一个乡村就是一个田园度假综合体。
田园综合体经济技术原理——
就是以企业和地方合作的方式，在乡村社会进行大范围整体、综合的规划、开发、运营。
一、首先企业化承接农业。企业承接农业，就可以避免实力弱小的农户的短期导向行为，可以做中长期产业规划，以农业产业园区发展的方法提升农业产业，尤其是发展现代农业，形成当地社会的基础性产业；
二、规划打造新兴驱动性产业——综合旅游业，也可称之为文旅产业，促进社会经济产生大的发展；
三、在基础产业和新兴驱动性产业起来后，当地的社会经济活动就会发生大的改变，该地区就可以开展人居环境建设，为原住民、新住民、游客这三类人群，营造新型乡村、小镇，形成社区群落。所以也可以这样描述，田园综合体最终形成的是一个新的社会、新的社区。
综上，田园综合体就是农业＋文旅＋地产的综合发展模式。
（配图：蓝田三官庙镇里峪湾村农耕文化园）
基于以上理解，建设田园综合体，应当在扎实推进美丽乡村建设的基础上，做好三个方面工作：
一是融合。以农为基，运用科技、艺术、文化，促进一二三产业融合，培育休闲农业、乡村康养、民宿度假等新产业、新业态，把产业做实。以人为本，借鉴城市社区建设经验，创新管理机制，开展丰富的文体活动，促进原住民、新村民、八方客互动，建设城乡一体化的新型社区，把人气聚起来。
二是注重体现各自特色。从规划设计，到建设管理，都应由不同区域的自然、经济、社会等条件出发，考虑地域的、民族的、文化的、产业的特色，做到各美其美，防止一个模式、一张面孔。吸取美丽乡村建设中的经验教训，下功夫挖掘独特、深厚的历史文化底蕴，把文化资源转化成为不可复制的竞争力。
三是发挥农民主体作用。探索发展各种形式的农村新型集体经济，增强村民自治的能力；引导农民走新型合作的路子，把农民群众组织起来，发展生产、供销、信用“三位一体”的农民综合合作社，形成合力，让农民充分参与和受益。规范鼓励各种社会力量包括工商资本有序参与，增强田园综合体建设的活力。
二、田园综合体应具备的基本元素及其发展原则
田园综合体开发，应该包括三个基本元素，即：居住元素、文化元素和产业元素。
所谓居住元素，即房屋居住条件和配套，必要的物业服务，房子以及周边相关的居住及生活单元——好房子好社区好服务——居住体系最终实现有服务有生活。
所谓文化元素，是村落特有的内容，在房子之外，在社区之上，具有独特、专属的社区氛围，能够产生软性价值的内容。文化元素要满足：有人，有文，有人文，最终实现有生机有活力。
所谓产业元素，是田园综合体能够自循环的体系，有产业，才有活力，才能独立并持续运转。产业元素与前两者共同形成一个产业链，是一个生态体。产业元素最终实现可持续发展，自循环运营：生产、生意、生生不息。
田园综合体中产业（农业、文旅、地产）发展指导原则
农业要做三件事，现代农业生产型产业园＋休闲农业＋CSA（社区支持农业）；文旅产业要打造符合自然生态型的旅游产品＋度假产品的组合，组合中需要考虑功能配搭、规模配搭、空间配搭，此外还要加上丰富的文化生活内容，以多样的业态规划形成旅游度假目的地；地产及社区建设，无论改建还是新建，都需要按照村落肌理打造，也就是说，即使是开发，那也是开发一个“本来”的村子，并且更重要的是要附着管理和服务，营造新社区。
在城市综合体营建理论中的统一规划、统一建设、统一管理、分散经营原则，在田园综合体中同样适用。
三、田园综合体成功案例解析——无锡田园东方
无锡阳山田园东方项目位于"中国水蜜桃之乡"无锡市惠山区阳山镇核心旅游区的北侧安阳山麓，由东方园林产业集团投资50亿元建设，是国内首个田园综合体项目。田园东方在原有的拾房村、鸿桥村、住基村的基础上进行了保护性建设。当地农户历来是以水蜜桃种植和水产养殖为主，项目以此为基底，最大限度地尊重土地的本来属性，保留原生村落、桃林、河塘、沃土等自然环境要素，在原有的生产结构基础上组织建设活动和生产行为，与自然呈现良好的共生关系。
项目规划总面积约为6246亩，于2013年4月初启动建设，计划于五年内全面完成。田园东方以"美丽乡村"的大环境营造为背景，以"田园生活"为目标核心，将田园东方与阳山的发展融为一体，贯穿生态与环保的理念。项目包含现代农业、休闲文旅、田园社区三大板块，主要规划有乡村旅游主力项目集群、田园主题乐园、健康养生建筑群、农业产业项目集群、田园社区项目集群等。
田园东方是集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园综合体，倡导人与自然的和谐共融与可持续发展，通过"三生"(生产、生活、生态)、"三产"(农业、加工业、服务业)的有机结合与关联共生，实现生态农业、休闲旅游、田园居住等复合功能，是实施"建设美丽中国创造美好生活"战略主张的重要载体，成为新时代区域发展格局下城乡一体化建设的重要力量。
田园东方园区生态分为三大板块：农业板块、文旅板块和居住板块。
农业板块有四园四区两中心，四园分别是：有机农场示范园、果品设施栽培示范园、水蜜桃生产示范园、蔬菜水产种养示范园，四区分别是：农业休闲观光示范区、苗木育苗区、产品加工物流园区、现代农业展示区，两中心分别是：园区综合服务中心、资源再生中心。其中某些园区又分为很多个子园区，整个园区体系已经比较完整，形成一个可以自循环、互为补给的生态产业闭环。
文旅板块中有拾房清境文化市集、华德福教育基地。拾房清境文化市集中又分为主题餐厅、面包坊、井咖啡、书院、乡村铺子、拾房书院、主题民宿等单元。
田园东方居住板块的产品以美国建筑大师杜安尼"新田园主义空间"理论为指导，将土地、农耕、有机、生态、健康、阳光、收获与都市人的生活体验交融在一起，打造现代都市人的梦里桃花源。
一期田园小镇"拾房桃溪"规划形似佛手，意为向西侧的千年古寺"朝阳禅寺"行佛礼，对阳山的历史文脉表示尊重。其首期为低密度社区，为97-230㎡赖特草原风格田园墅，外围户户邻水，为广大田园人构建一幅"有花有业锄作田"的美好人居图景。
园区内农业和文旅板块实现了农业观光、农业生产体验、农产品销售的一体化，吃、住、玩一条龙，主要客群是上海及项目周边城市白领；居住板块的房地产开发项目，主要销售给无锡周边的城镇居民。
四、北里村这样的传统村落如何打造成田园度假综合体？
基本村情
北里村位于蓝田县城以北横岭北部沟道地带，距县城33公里。全村现有5个村民小组，197户805人，五保户5户，残疾人38人。全村现有党员22名，共有林地面积1500亩，可耕地面积2014亩，人均可耕地2.5亩。村内以丘陵、峁梁、沟壑地形为主，主要种植小麦、玉米、黄豆、小杂粮等传统农作物及核桃等经济作物。截止2016年底，全村人均年纯收入7400元。
北里村整体发展较为滞后，群众增收比较缓慢，贫困面依然较大，经过这几年扶贫攻坚，目前全村尚有贫困户9户。该村基础设施薄弱，产业结构不科学，主导产业不明晰，产业杂、散、小，没有形成规模；群众基本上靠天吃饭，市场信息不畅，缺乏技术，产业效益不高。
北里村田园综合体项目建设基本路径：
1.农业产业项目先行，以农业产业项目（诸如树莓、秋葵、花卉等项目）带动乡村旅游和村民回乡创业，带动农副产品深加工（例如树莓酒、树莓饮品、秋葵茶、秋葵干果、土蜂蜜等）、农家乐、特色民宿等业态；
2.村容村貌提升综合整治、必要的修缮、改建和局部的改造，例如河湾整修改造工程；
3.通过乡村闲置农宅的统一收租，并进行整体改造与度假化利用，将村落打造成为高品质的乡村旅游度假区，并塑造特色乡村度假品牌。
通过以上举措将一、二、三产业元素结合在一起有机运转，形成一个可以自循环的小生态体系。
（配图：北里村春季实景）
（一）北里村村落特征：
1. 村落生态优良
与传统旅游不同，度假乡居模式对于乡村区位交通的要求较低，往往选择较为偏僻的村落。这种村落生态优良，环境幽静，最重要的是原生态的乡村味道浓郁，这种天然的、保存良好的乡土气息恰恰是度假乡居模式开发的重要载体。
2.房屋空置率高
部分房屋空置是度假乡居模式开发的重要条件。闲置的农宅减少了项目前期的工作程度，容易进行资产流转，并易于对房屋进行改造升级。因此，度假乡居模式一般选取“空心村”或新村搬迁之后的废弃旧村，既避免了闲置资源的浪费，又使得偏僻无人居住的古村落焕发出新的生机。
3.建筑风貌良好
度假乡居模式要求村落民居建筑多为传统老院落，风貌特色突出，由砖石或木头等乡土材质砌筑而成的建筑更能彰显乡村的质朴乡土气息，而且建筑外貌、结构等保存完整，具有较高的改造价值，便于构建与城市现代化建筑风格形成强烈的反差的度假模式。
（二）打造要点
1.闲置农宅整体打造
将闲置农宅集中，进行整体打造，由村集体对村内空置民宅统一租赁回收，通过引入外来企业资本或自筹资金，进行整体度假化改造，构建具有一定规模的度假区域。
2.高端度假品牌塑造
对于闲置农宅的改造要求文化性、乡土性与品质感兼顾，追求外旧内新、外朴质内奢华的效果，塑造独立的度假品牌。
3.村民参与方式营造
度假乡居模式，根植于乡村生活，村民的参与必不可少，可通过探索村民房产、土地入股，或返聘村民为度假村（区）员工等多种方式，促进村民就地就业，激发村民参与乡村旅游的热情，实现社区居民的持续参与。
（三）打造的关键：唤醒沉睡资源——闲置资产流转
闲置资产流转是度假乡居模式成功开发的首个关键因素，也是重要的资源获取途径。农村闲置资产流转，实质是一次城乡要素流动的改革，是推进美丽乡村建设和增强农村集体经济、增加农民收入的一个探索。一些乡村中，农民拥有的土地、房屋等资产普遍闲置“沉睡”，财产权、收益权得不到有效体现，进而造成了农村产权资源错配或闲置浪费。乡村闲置资产流转能够唤醒沉睡的闲置资产，发挥资产价值，进而实现一定收益。
1.资产流转的本质
闲置资产流转的本质是资产所有权不变，通过出租其使用权来实现闲置资产的价值。农民依然对所拥有资产享有所有权，流转只是将其资产的使用权进行出租、出让等，资产的所有者会以租金、分红等方式获益。
2.资产流转的关键
资产流转能否顺畅的关键要看承租方的务农效益，这是维持其对农民租金承诺的现实基础。在充分尊重农民意愿的条件下，提供足够的效益保障，才能够让农民自愿参与到资产的流转中来。
3.资产流转的形式
资产流转可以采取多种流转形式，出租、出让、转包、入股等为资产流转的主要形式。
（1）出租：是农户与承租方之间在一定期限内的资产使用权转移，农户自愿将全部或部分资产使用权出租给承租方，承租方给出租方固定的收益。出租的期限一般由双方协商确定，最长不超过承包合同的剩余期限。出租流转的步骤一般为村集体统一收购（收回）闲置资产；农户在获得一次性补偿后，自愿放弃土地、房屋等的使用权；承租人和村集体协商租赁价格、租期（一般是20年），并签订房屋租赁合同。
（2）入股：即农户将全部或部分资产的使用权作价为股份，参与股份制或股份合作制经营，以入股的资产使用权作为分红依据，股红按经营效益的高低确定。该模式体现了旅游业“利益共享”的精神，在旅游开发的同时，兼顾村民的长远利益，获得就业机会或从事经营工作，使他们能够长期分享旅游收益
（3）转包：主要为闲置土地流转形式。即土地承包方将全部或部分承包地的使用权包给第三方，转包期限在不超过土地承包合同的剩余期限内由双方协商确定，转包方与发包方的原承包关系不变。
（4）出让：主要为闲置土地流转形式。即取得一定量的土地补偿后放弃土地承包经营权剩余期限的形式。这部分被征用了土地的农民，在按有关规定获得资金补偿后，就将土地使用权交给发包方或当地政府，从而再转交给建设方，承包方对这部分土地的使用权即行终止。
（配图：北京密云山里寒舍实景）
（四）开发方式——整合开发，乡土时尚结合
1.开发主体
（1）村集体统一整合开发
村集体通过自筹资金的形式，将村里闲置的农宅流转过来，进行统一的整合开发。保留农宅外观，对内部进行装修改造，满足高端度假需求。如密云古北口北台乡居农宅专业合作社由村里12人发起成立，成员出资总额52.7万元，对村里闲置资产进行统一开发和经营管理。
（2）村集体与专业房地产建设或者旅游公司共同开发
村集体通过引入外来资金的形式，与专业的开发公司合作，对村里的闲置资产进行统一的整合开发。这种开发形式解决了资金的问题，并且开发建设相对专业，能够更好的把握市场需求，有针对性的开发产品。村集体可与专业旅游公司组成旅游合作社，通过合作社负责资源整合和统一开发。如密云山里寒舍项目，由北京北庄旅游开发公司和村集体共同成立北庄镇干峪沟旅游合作社，合作社为合作开发（股东单位）单位，负责资源整合、开发及提供配套服务。
2.开发要点——乡味保留与展现，最大程度展现乡村风貌
（1）建筑材质乡土化：
度假乡居的改造讲求文化性、乡土性，外表古朴陈旧，与周围环境融为一体，不突兀，不张扬。改造过程中最大限度地使用当地材质，如石材、木料、稻草等，尽力呈现传统民居形态，营造浓郁的乡味建筑。
（2）旅游体验乡土化：
旅游体验虽是度假乡居的软性资源，却涉及深入内心的情感反馈。在旅游体验活动的开发中，要最大限度的利用村落中的乡土资源，如农田、果园、乡村家禽等小动物，以及生产生活工具、场景等，配套现代休闲理念，形成极具乡土性的乡村体验品，提升游客的度假情致。
五、初步结论和思考
经过调研，结合目前的精准扶贫工作，我们认为在对口扶贫村北里村如果开展田园综合体项目，其软硬件条件基本具备。
1.自然资源等硬件条件
北里村地处蓝田县横岭地区，距离西安城区大约1小时车程。村庄自然风光秀美，天然具备很好的层次感，海拔高度合适，自古就有“云横秦岭家何在、雪拥蓝关马不前”的文化历史底蕴。
目前随着精准扶贫工作的深入推进，扶贫村的基础设施条件已经发生了根本的变化，扶贫村都实现了水电路三通，田园综合体项目建设的硬件条件已经具备。
纵观鲁家村、袁家村、莫干山等成功的田园综合体项目，有的初始的硬件条件还不如目前我们的扶贫村，因此硬件条件并不是能否启动田园综合体项目的关键。
2.发展田园综合体的综合软环境
（1）蓝田历史文化深厚，具有很大深挖发掘的价值，对于田园综合体项目建设具有文化支撑；
（2）扶贫村的基层组织和人脉基础较好，帮扶单位和村组交流沟通较为融洽；
（3）经开城建集团作为一个大型国有企业、北里村扶贫的牵头部门，一方面其人力资源、财务金融、建设开发资质、项目管理能力和资源整合能力等综合软实力足以支持田园综合体项目的建设和运营；另一方面，在目前发展形势下，城建集团在扶贫村参与试点田园综合体项目建设，可以为集团公司的发展拓展新路子、开创新业务，发掘新的增长点和新的发展空间。
最后的思考
首先，有定位者生、无定位者死——项目定位很关键、做好规划和策划是成功的必要前提。从鲁家村、袁家村、莫干山、桐花祭到田园东方，无论哪个项目，都具备自己独特的IP，个性化的精准定位是第一要务。
其次，资源整合是重点。任何一个项目离不开强大的资源整合能力支持，田园综合体项目建设和运营就是一个资源聚合、有机融合、能量聚变的过程，必须建设一个开放的能够有机聚合各方力量的能量系统。
最后，政策是保障、人才是核心。准确掌握国家政策导向，正确理解、准确运用各项政策是项目成功的保障；而核心领头人和团队建设是项目成功开展的必要条件。
2018年3月
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