1. 银行贷款
银行贷款属于间接融资，它是旅游房地产投融资最主要的方式，旅游房地产银行贷款是指旅游房地产的开发、经营、以及消费等活动有关的贷款，主要包括土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款、商业用房贷款等，其中土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购前期开发、整理的贷款。土地储备贷款的借款人仅限于负责土地以及开发的相关机构。
银行贷款在旅游房地产投融资中所占比重较大，尤其是旅游房地产贷款在银行中长期贷款的比例份额逐步增加，致使银行的流动性风险加剧，从而使银行积累了较高的风险。一旦银行贷款的门槛抬高，银行信贷政策加剧，缩小贷款规模，旅游房地产业的发展必将受到影响，因此一旦旅游房地产投融资对于银行的依存度过高，十分不利于旅游房地产的发展。
2. 股份制公司上市发行股票
股份有限公司上市发行股票是一种吸引认购者投资以筹措公司自有资本的手段，是股份有限公司筹措资本的一种方式。华侨城控股股份有限公司便是成功通过上市发行股票筹措资金的企业之一。然而在我国上市发行股票的公司必须达到相应的标准及要求，我国《公司法》明确规定只有股份有限公司才能发行股票，而有限责任公司是不能发行股票的。
公司的治理水平与管理层质量、公司的竞争力、财务状况、盈利性、安全性、流动性等都直接影响和决定股票的发行与质量。这对于一些旅游房地产企业来说这些条件过于苛刻，同时通过发行股票也增加了筹资的成本，因此大多数旅游房地产企业都会慎重考虑上市。
3. 发行企业债券
企业债券是企业依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的债券。企业债券的发行主体是股份公司，但也可以是非股份公司的企业发行债券。
企业债券的发行必须符合相应的法律法规，必须达到相应的标准;同时企业发行的债券能否有效筹措到相应的资金，终究还是取决于企业偿还能力，历年的盈利能力以及企业的名誉，并且其发行成本很高，对于很多旅游房地产企业来说都不是一种有效的筹资方式。
4. 利用海外投资基金
近年来，我国旅游房地产浪潮掀起，很多海外的投资基金十分看好我国旅游市场以及对人民币升值的预期，也纷纷进入中国，对我国旅游房地产业跃跃欲试。摩根士丹利房地产基金、凯德置地“中国住宅发展基金”等争先登录中国，它们或者利用股份投资我国旅游房地产，或者独立开发旅游房地产。海外投资基金的利用不仅为我国旅游房地产市场输入大量资金，更为我国旅游房地产带来新的投融资理念。但是利用海外资金，由于国情差别，政策的不稳定性突出，资金存在退出风险等因素，致使其无法成为我国旅游房地产投融资的主要方式之一。
二、旅游房地产投融资模式分析
旅游房地产是一种资本密集型产业，资金的充足与否直接影响着旅游房地产的发展，因此旅游房地产的投融资对旅游房地产的成功与否起着至关重要的作用。按照投资主体的不同进行分析，借鉴相应房地产投融资模式的经验，将旅游房地产投融资模式分为三类：自筹模式、合作模式和BOT模式三种。
（一） 自筹模式
自筹模式是指一些资金较为雄厚，有经济实力或募集资金能力强大的大型企业通过自身现有资金或者通过各种方式扩大自有资金进行融资从而投资房地产开发建设的一种模式。这些企业自身融资的方式有多种，主要包括内部融资以及外部融资方式两种方式，其中内部融资主要包括抵押贷款等各种银行贷款，预收购房定金和房款等。其中上市公司还可以进行贴现股票等多种方式。而外部融资主要包括发行企业债券，银行贷款，房地产投资信托，利用海外资金，向其它金融及增发融资等方式。机构贷款，上市公司还可以进行上市融资，包括首次公开发行上市融资，配股以及增发融资等等方式。
自筹模式通常是资金实力雄厚的企业或公司，可以较轻松拿到地理位置优越，自然环境良好的土地，或者自身拥有土地，对于资金的需求不像其他的旅游房地产那么大，或者管理，开发建设技术过硬。因而采用自筹模式进行旅游房地产投融资。自筹模式较适合旅游居住型房地产投融资。
自筹模式是企业自身独立进行旅游房地产投融资，其投融资风险较大，但可以独享收益。对于一些大型企业或者资金雄厚的企业而言是一种不错的投融资模式，然而采取自筹模式的企业也要注意充分利用各种金融工具，有针对性地广开融资渠道，保证资金链的畅通，尽可能减少风险，从而更好地获得旅游房地产高额投融资收益。
（二） 合作模式
合作模式，主要是指两家或两家以上企业通过合作的方式，共同开发旅游房地产，这些企业可以是上市公司，也可以是非上市公司，它们通过合资，入股，共同设立股份公司，或者项目合作等方式合作，双方共同提供资金，技术，管理，土地等多种方式进行合作，共同开发旅游房产，风险共担，收益共享的一种投融资模式。
合作模式有多种，主要有以下几种方式：
① 一方提供理想的土地，另一方提供强大的金融运作能力或者雄厚的自有资金实力。一方面，由于随着土地实现完全市场化的公开供给，土地供应量开始逐渐减少，而旅游房地产需要大量的土地进行开发，导致一些企业取得土地的成本逐渐增加，或难以拿到较为理想的土地。另一方面，一些企业虽然有着理想的土地却没有充足的资金进一步运转开放，而那些具备强大金融运作能力以及雄厚自由资金实力的企业却难以拿到理想土地。于是手中有理想土地却没有进一步开发能力的企业与有资金却难以拿到理想土地的企业进行合作，成为一种独特的合作投融资模式。
② 一方提供雄厚资金，另一方主要提供开发，技术，管理，房地产开发的操作实力以及深厚的社会关系等。这一模式主要存在于一些有着雄厚资金实力或者募集资金能力的大型企业，由于其发展重点有限，没有专业的开发管理技术，或没有足够的人力资源进行旅游房地产投融资。而另一些企业虽有着专业的开发，管理技术以及优质的人力资源，却没有充足的资金。于是两种企业合作共同开发旅游房地产，取长补短，共同开发，分担风险，共享利益，成为一种旅游房地产投融资模式。
③ 一方提供土地，一方提供开发、管理、技术以及房地产开发操作实力，第三方有一家或多家企业共同提供雄厚的资金。这种方式是由三者或者三者以上的主体共同合作，进行旅游房地产投融资，这种模式集合了多方的优势，集理想的土地，雄厚的资金，专业的技术于一体，成为一种不错的旅游房地产投融资模式。合作模式较适合旅游观赏型房地产，旅游商务型房地产投融资。
合作模式可以满足一些有土地却没有资金进行周转的企业、有资金却没有理想土地的企业以及那些发展重点有限，没有专业的开发管理技术的企业进行旅游房地产开发的需求。通过合作模式解决相关企业的资金短缺，投融资渠道狭窄，避免资金链条断开，难以取得理想土地等问题，并且使合作双方或多方企业取长补短，共享管理、技术资源，共担风险，大大有利于企业的发展，并且也有利于我国旅游房地产的发展。
（三） BOT模式
BOT模式是对Build-Own-Transfer(建设-拥有-转让)形式的简称，现在通常指Build-Operate-Transfer(建设-经营-转让)。
BOT模式主要是指政府对旅游房地产项目进行立项，并进行BOT模式招标，将其融资，建设特许权和经营权转让给企业。与企业签订合同，双方签订协议在一个固定的期限内，企业对其筹资建设的旅游房地产行使经营权，一边收回对该项目的投资、偿还该项目的债务并赚取利润，协议期满后，企业将旅游房地产项目无偿转让给政府。
BOT模式在我国主要有凤凰·南华山房地产、酒店、商务中心及生态旅游休闲区的投资经营(BOT)，湘西旅游业基础设施也尝试选择BOT模式。目前来说，这种方式在国内旅游房地产开发上运用的并不多，也较少成功的案例，主要是一些企业借鉴国外先进的BOT模式，从而运用于旅游房地产行业。但BOT模式符合资本发展的趋势，是未来开发大型旅游房地产的一种较适合的方式。中国拥有很多优秀的旅游资源，但由于交通、水电等基础设施原因，没有开发出来，如果能够采用BOT模式，特别是采用几种不同的变种形式，则可以充分利用社会资金，解决开发前期资金需求大、周期长、风险高以及政府投资渠道不畅等问题。
由于通过BOT模式，企业可以获得较为诱人的项目用地，大大减少了获取征地及其开发费用等，同时企业只需要在旅游房地产建设过程中进行融资，获取资金进行开发，从而大大降低其对于购买获得土地而准备大量资金的需求，使企业处于优势竞争地位。
来源 / 文旅地产内参
编辑 / 小雅
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