 75后地产人，从事商业地产行业17年。曾供职于SOHO中国、北京华贸中心（北京SKP）、中粮置地（大悦城）等企业。 从2016年开始探索“地产2.0时代”存量资产和空间跨界运营的新路径，出任小米旗下YOU 国际青年社区CEO，2017年底获颁《第一财经》LEADER CLUB“年度商业地产杰出人物”殊荣，先后受聘成为香港青协、香港大学、同济大学、上海大学等NGO和高校的青年创业导师。 矢志成为线下空间运营行业的持续观察者和深度思考者，同时也是青年实验戏剧出品人和黑白摄影资深爱好者。 本次分享主要由4个部分构成：“地产1.0：传统地产的黄金二十年”、住房租赁业的前世今生、地产行业新周期下的住房租赁业、“地产2.0：下一个十年”。 郁总从当下话题正热的“长租公寓”切入，从时代变化与整个行业发展趋势两个主要维度，解析地产开发和住房租赁的话题。 比起通常所说的地产“黄金时代、白银时代”，郁总更喜欢地产1.0与2.0的颇有互联网产品迭代思维的提法，这意味着房地产行业在不断发展与时代变化中进入新的更高阶段，更具探索性的机遇与挑战。 以下，enjoy： 第一部分 地产1.0：传统地产的黄金二十年 地产1.0时代的黄金二十年，即1998-2018，在这个时期中国房地产快速发展，主要有以下五点条件：货币超发伴随的资本红利、人口红利和城镇化催生的广阔市场、政策推动引发的房市上升周期、居住品质提升带来的客观需求、土地政策红利为地产开发带来的历史性机遇。 在地产1.0的时代，人们分析地产周期看什么？这里可以引用恒大研究院任泽平先生的观点：长期看人口，中期看土地，短期看金融。这一点大家都耳熟能详，地产1.0的时代对行业从业者来说也已经比较熟悉。 但是随着时间发展，到现在我们可以看到几点现象：有分析预测中国的人口红利将在2025年前后进入最佳峰值平台，意味着人口红利将会面临一个逐渐萎缩的转捩点，对未来房地产的长期发展带来了挑战。 此外，据数据统计，目前主要城市的房屋空置率高达24%。其中也有一部分来源于人口增速变缓，家庭“倒金字塔”结构带来的房屋集中与空置。但总而言之，房地产已经进入存量时代。郁总认为，这也就代表着地产1.0时代的终结，换言之，房地产商“躺着赚钱”的时代结束了。
第二部分 住房租赁业的前世今生 比起长租公寓，郁总也更偏好“住房租赁业”这一提法。住房租赁业，是更宽泛的概念，代表了一种趋势与更大的想象空间。 首先，就市场空间而言，预计到2025年，该行业交易总额（GMV）大约可以达到2.9万亿元，不断扩容的万亿级的市场是地产未来的广阔天地。
就行业竞争格局而言，目前的主要参与者来自五大门派，即创业系、地产系、中介系、酒店系、国家队。其中创业系、中介系入场较早，进展最快，体量最大，市场关注度也最高，而国家队和地产系近期发展势头迅猛，后劲不可小觑。但对于这个常见的分类，郁总也不建议我们静态看待，他提出了另一种分类方法，行业参与者可以分为“社会保障型、持有-运营型、交易产品型”三类。
社会保障型主要是政府来主导；对于持有-运营型，目前广泛存在的“运营不持有”的二房东模式主要因为前些年头部企业资金缺乏造成的现象，随着资金充裕的龙头企业进入，“持有并且运营”是未来行业趋势；而交易产品型是国外成熟市场广泛存在的一种类型。
就业态而言，租赁行业目前有两大业态，即分散式与集中式。郁总用“集中式很分散，分散式很集中”这一句话，来概括目前租赁品牌集中度与两种业态的互动关系。未来的趋势，一定会呈现强者恒强的马太效应。
而近期个别公寓品牌出现的甲醛问题、所谓的“推高租金”问题、租赁贷“暴雷”等热点话题，可能是对蓬勃发展的住房租赁业的一次大考验。而从更深层次，我们可以看到一些根源与行业的弊病：
首先，我们来反思租赁房屋的主要盈利模式。目前房屋租赁基本上仍处于全行业亏损的状态，传统的“租金差“模式很难实现盈利，主要因为拿房成本高企、租金上升空间面临限制。郁总举了一个争夺房源攒局起价的案例，随着行业竞争的加剧，租金差的薄利空间将会越来越窄。
盈利难就部分导致了租赁房屋用材质量和装修后入住周期的问题。毋庸讳言，建筑业的通病：漏水、隔音差、甲醛超标等，都是客观存在的一些问题，装修家具用的合成材料质量等问题也值得关注，所有这些都是亟待得到解决的问题。产品质量，越来越被从业者关注和重视。对产品和市场保持敬畏，是行业健康发展的底线和基础。
其次，因为扩张过快带来管理不善的问题。而目前的租赁品牌与参与者，存在扩张过快、管理跟不上的问题，表现在经营数据不准确、难以量化、从业人员流动大等方面。正如郁总所说的“当企业的管理半径远远超过管理者的视野半径，若不实现以数据为基础的精细化管理，迟早会出问题。”
面对这样的行业问题，出路在哪里？郁总提出了两点建议：一是内容驱动，二是金融视角。内容驱动是指一定要将产品做好，不局限于房屋建筑质量本身，更包括软性服务、社群营造等多个环节，保持敬畏，是一切工作的出发点。二是金融视角，是指住房租赁运营商要探索“金融 住房租赁”的各种可能性，应主要用于企业发展融资与用户租房难的金融解决方法。最近出问题的“租赁贷暴雷”事件，实际上是某些公寓品牌采用了变相的租赁贷模式，并非正常状态的消费金融。金融化解决方案的提出和实施，在目前的环境下，还有很长的路要走。
在亏损运营的行业现状中，未来房屋租赁行业该如何盈利？ 首先，正如上文提到的，传统的租金差的模式举重维艰，很难盈利。 接着，ABS/REITs等金融化方案可能是未来的发展方向，但需要时间去培育和试错。 因此，郁总认为目前可行的实现盈利的一个思路是，住房租赁业需要“去公寓化”的尝试。“去公寓化”，不是不做公寓，而是改变传统公寓租金差的盈利模式，通过细化运营与坪效提升来实现盈利，如此才能实现可循环发展。这是郁总一个主要观点。 在讲述住房租赁时，郁总举了很多德国地产发展的例子，不仅是德国房价稳定的成熟市场，还有房屋质量和从业者对市场、对产品的谨慎与敬畏。郁总建议，我们对住房租赁业者对标的不止要看美国、日本、新加坡，也可以多关注欧洲的德国。 第三部分 地产行业新周期视野下的住房租赁业 房地产行业进入新周期，行业参与者从开发商到租赁商，体量对比会发生戏剧性变化：原本属于产业链末端的租赁板块，会是新周期下的龙头和驱动力。 而对于一家传统开发商，它的流程主要包括土地获取、规划、设计、预算、财务、工程、营销、市场和销售等各环节。但是对于住房租赁运营商，如何盈利？如何吸引客户？整个流程中内容运营越来越重要。内容运营包括如何规划、如何做好产品、如何精细化管理、如何面向客户找到新的盈利点、如何找准与满足客户需求，而资本最关心的，是金融化退出机制的逐渐成熟和完善。
所以综上所述，郁总认为，未来的房屋租赁行业，那些善于空间运营与管理、同时又享有土地与政策福利的运营商，一旦拥有金融支持，将会具有强大的竞争优势。 第四部分 地产2.0：下一个十年 如果对照房地产1.0的分析方法，地产2.0存量时代也有三个要素的话，郁总认为将是：体验、空间、跨界。这也对应了他一直以来强调的内容运营与“去公寓化”的观点。 其中的“跨界”，指的是多元化业态下的盈利点设置与住房租赁运营的紧密结合。对90后客户的市场调研结果显示：“跨界”在商业地产领域就有明显的趋势。吸引年轻人的因素已从购物餐饮扩展到到社交、休闲、娱乐等多方面，现在的“Shopping Mall街区化”也强调了这一因素，很好地实现了坪效的升级。 这是一个长期趋势，可以借鉴到住房租赁领域。 Q&A互动环节 1. 目前长租公寓公司如果持有房屋，经常是融资成本高于2%，而租售比统计只有2%，这种不能盈利的问题如何在未来解决？ 郁总：正如本次分享所说的，房屋租赁通过租金差模式很难覆盖成本，需要通过跨界混业经营来提升体验，从其他渠道寻找获利空间。 此外，建议从现在开始就做金融化考虑。虽然还有很长的发展时间，但是要提前思考与准备。 2. 现在的产品聚焦于白领公寓，同质化严重，是否存在其他供需错配的市场值得关注？ 郁总：确实是值得关注的问题，也确实有供需错配的市场。 一是服务式公寓：一些高收入人群提升居住品质的需求，如双城生活，还没有得到满足；二是集群式公寓（蓝领公寓）：收入有限的人群追求比较舒适居住条件的需求没有得到满足。 3. 是否在强二线城市这种有一定的洼地又有人口净流入的地方，布局房屋租赁是一个好选择？ 郁总：对于房地产布局的非一线城市，看好“中三角”，即成都、武汉、长沙。 其实布局不在于城市，而更多要关注所面向的人，比如蓝领公寓与服务式公寓。除了二三线城市，也可以关注经济发达地区的周边地区，比如长三角腹地的一些城镇。 4. 房地产2.0时代，如何看待集中式公寓与分散式公寓的发展前景？ 郁总：从长远来看，分散式公寓在空间集约发展效益提升上“没有优势”，更看好集中式公寓。 预计未来集中式公寓会是头部企业品牌集中度高，但是分散式公寓的参与者会非常多与混杂。因为分散式公寓主要靠租金差，其他盈利模式的想象空间有限，而单个品牌的扩张会带来公寓运营成本的上升。 但分散式公寓发展到现在也有一些亮点，比如看好中介系运营商对客户全成长周期的“贴身服务”，从初入社会到买房结婚，具备优势和品牌惯性，但是前提仍然是对产品、对行业保持敬畏。总而言之，对于这个行业，一切发展都站立在“做好产品”这一前提上。 两者各有千秋，后续发展主要看企业基因和运营管理水平。 5. 未来十年，对数据运用与信息化在长租公寓领域的发展，有什么看法？ 郁总：数据化、信息化、无人化管理是长租公寓未来的趋势，非常值得去坚持与探索。 6. 长租公寓和养老行业未来可能如何结合？ 郁总：有非常大的想象空间，比如康养长租空间等。城市核心地区的房屋给年轻人，养老人群迁移去距离核心板都市圈不远的“都市圈”安居。这在日本东京、英国伦敦等大都市人口密集地区都逐渐得到了印证。跨界、体验，是未来行业发展的关键词。 |
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