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周凯 江苏天哲律师事务所
推荐阅读链接 ↓ 潘忠 李玉斌 ▽ 案例简介 2013年8月21日，某公司与洪某签订两份《商品房购销合同》，就洪某购买某公司开发建设的两层商铺的具体事项进行约定。两份《商品房购销合同》分别约定了房屋总价款、分期支付时间以及违约责任。同日，双方对两份合同登记备案。洪某按照某公司出具的付款委托书载明的收款账户，于当日通过银行转账方式向某公司汇款，同时还向某公司法定代表人张某某汇款，汇款总金额9840万元即为房屋总价款。某公司向洪某出具了十张收据，每张金额984万元，共计9840万元。2013年8月26日、9月18日，张某某向洪某各汇款368万元。 因发生纠纷，洪某向云南高院起诉，要求某公司办理房屋过户登记并承担违约责任，而某公司辩称双方之间是民间借贷纠纷，房屋买卖合同仅是民间借贷的担保形式，应为无效。 云南高院一审判决认定双方之间是借贷关系，从以下四个方面进行了分析： 1 . 案涉标的物商铺于 2011年完成竣工验收，且已出租给第三人承租，洪某对此知情，但是双方却约定交房时间为2013年12月14日，有违常理； 2 . 两层商铺的交易价格明显低于某公司已经出售的第四层商铺的单价，第四层单价大概是4万多一平，一、二层单价分别是2万多一平、9000多一平，价格明显过低； 3 . 合同约定分期支付房款，但是洪某却于合同签订当日一次性支付了全部房款，此与一般购房人正常付款习惯不符。且某公司开具的是十张收据而非购房发票，此亦违背了房屋买卖的交易习惯； 4 . 因双方当事人之间并无其他业务往来，某公司法定代表人却向洪某两次汇款368万元，双方对此款项未达成一致。因此，双方当事人上述一系列行为明显不符合房屋买卖的一般交易习惯，故应认定双方所签《商品房购销合同》名为房屋买卖实为借款担保，双方之间系名为房屋买卖实为借贷民事法律关系。 最高院二审认为，双方之间为房屋买卖关系，未认同一审云南高院的观点。 最高院在裁判文书中详细进行了说理分析： 首先，交付时间延迟是因为案涉房产因违规超建尚未报批出售的事实；其次，对不合理低价的判断，应以当时当地房地产管理部门公布的同等房地产之价格信息为参考依据。此案中当事人签约时（2013年8月21日），昆明市进一步加强商品房预售管理实施意见已经在当地施行（2011年1月1日生效）。根据该意见的前述相关规定，可以认定洪某主张的本案交易价格符合合理区间的主张成立。再次，关于付款，案涉合同约定的购房款支付方式为分期支付，但在洪某所为一次性支付及某公司受领给付的共同作用下，应当认为其属于合同履行之变更。最后，对此案中736万元款项性质，双方所述均无合同依据且无其他证据佐证。因此不应该通过解释和推断得出推翻书面证据所反映当事人法律关系存在的结论。即该案的法律关系是房屋买卖关系，不是民间借贷法律关系。 本案评析 本案中，一二审法院对该案的法律关系作出了截然不同的认定。一审法院认为本案应是名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，而二审法院认为本案没有隐藏的法律关系，双方的法律关系应该是房屋买卖的关系。 之所以一二审法院对本案法律关系的认定出现了争议，是因为本案的事实出现了不同于正常房屋买卖中的一般人的做法，即涉及是否符合所谓的“交易习惯”。 房屋买卖中正常的一般做法应该是，首先，卖房人与购房人对于交易价格达成一致，且该价格应该等于甚至高于同时间同地段房屋的价格；其次，在当前环境下，房屋价格本身就数额巨大，一般人根本无法一次性付清，正常情况下先付个首付，然后通过银行贷款的形式付清尾款；最后，购房人付清所有款项后，卖房人开具相关发票交付房屋。正是因为该案的诸多事实不同于正常的房屋买卖做法，使得一审法院的法官认为该案双方的做法不同于正常的交易习惯，进而作出了判断。笔者认为，该案中，一审法院运用交易习惯认定双方当事人合同关系的做法是否符合法律规定确实值得商榷。 首先，我们需明确什么是交易习惯。根据《合同法》若干问题的解释（二）第7条规定，“交易习惯”是指，不违反法律、行政法规强制性规定的，在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法，或者当事人双方经常使用的习惯做法。 其次，什么情况下才能运用交易习惯进行事实认定。《合同法》针对“交易习惯”问题作出相关规定，其意旨侧重于完善和补充当事人权利义务的内容，增强当事人合同权利义务的确定性。即在双方当事人对于权利义务未明确规定的情况下，且没有通过补充协议达成一致时，法官可以通过交易习惯对双方当事人的权利义务进行完善和补充，或认定双方当事人权利义务的履行是否满足交易习惯的要求。 而在本案中，双方当事人对于房屋的交付时间、价款的支付方式等内容都已经明确作出了相应的规定，或通过双方的行为达成了一致。因此，本案并不涉及运用交易习惯弥补当事人合同约定不明确、不完整所导致的权利义务确定性不足的问题。最后，笔者认为在上述合同法及相关司法解释的规定之外，运用交易习惯对案件的疑点进行认定，应当谨慎。 名为房屋买卖实为借贷的思考与认定 通过上述最高院的判例，笔者认为，对于实践中名为房屋买卖实为民间借贷的法律关系，可以从以下几点进行判断： 首先，双方应当签订了房屋买卖合同，这是认定是否名为房屋买卖实为民间借贷法律关系的第一步，若双方之间无书面房屋买卖合同，则可能一眼就能明晰是否是借贷关系。 其次，买卖合同中双方权利义务是否对等。比如，判例中双方约定的房屋交易价格明显低于当地房地产管理部门公布的同等房地产价格的合理区间，对该价格认定应以当地房地产部门公布的价格为参考，不应以同地段房产中介规定的价格为准。若不对等，则可以合理怀疑是否是名为房屋买卖实为民间借贷。 再次，对双方签订合同之前进行磋商的行为，以及房屋买卖合同签订后房屋是否实际交付，购房人对购房后的行为陈述的判断。在房屋买卖合同签订前，尤其是商品房买卖用于自住的，购房人买房之前肯定会对房屋进行实地考察，对房屋周围的环境进行对比考量，若当事人对合同签订前的这一系列行为都没有进行考察，完全不了解房屋的状况，则可以进一步加强对名为房屋买卖实为借贷的合理怀疑。 最后，应结合其他证据比如证人证言，录音证据等间接证据进行佐证，对双方当事人的争议事实进行综合判断。若对于前述所说的合同权利义务不对等，价格明显不合理，房产交付时间等不同于正常的交易习惯的行为能够有相应事实进行合理排除的话，则不应轻易否定当事人之间的房屋买卖关系，而认定其是借贷法律关系。只有在通过全案事实还不能对上述不同于日常的做法作出合理排除怀疑的情况下，应当根据事实认定是名为房屋买卖实为借贷的法律关系。 对于名为房屋买卖实为借贷的处理，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条作出了规定：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。 因此，在实务中，律师在代理案件时，有些时候当事人可能出于自己的原因未对代理律师说出实情，或者当事人自身也不清楚到底是什么关系，这时候律师应判断案件的法律关系到底是房屋买卖还是民间借贷，以便更好地维护当事人利益。 |
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