最高院案例：借款到期后达成的以房抵债协议是否有效？（强烈推荐）

以物抵债的相关法律问题在实务中争议一直比较大，为解决相关争议，19年11月份最高院发布的《九民会议纪要》针对以物抵债的问题有两条规定。今天我结合《九民纪要》的相关规定及最高院最新公报的案例就借款到期后达成的“以房抵债协议”是否有效的问题进行简要分析，供参考！

特别提示：今天我们分析的这个案例是个非常非常经典的案例，涉及到借款到期后达成以物抵债协议的效力、法院应不应当对合同效力主动审查、显失公平、胁迫的认定及救济渠道、禁止反言原则在民事诉讼中的体现等多个问题，建议精读。

【案件索引】

吉林鑫城房地产综合开发有限责任公司、汤东鹏房屋买卖合同纠纷， 最高人民法院（2018）最高法民申1774号。

【争议焦点】

借款到期后，债权人与债务人达成的以房抵债协议是否有效？

【法院裁判】

最高经审查认为：关于案涉七份《商品房买卖合同》的效力问题。对合同效力的认定，属于人民法院依职权应当审查的范畴，并不局限于当事人的诉讼请求。

本案系鑫城公司与汤东鹏基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定合法有效。鑫城公司主张一审法院认定《商品房买卖合同》有效超出其诉讼请求范围，没有法律依据。

本案一审中，鑫城公司主张其因受汤东鹏胁迫签订案涉七份《商品房买卖合同》并办理备案登记，案涉七套房屋的市场价格明显高于《商品房买卖合同》中约定的价格，双方当事人订立的房屋买卖合同显失公平，请求解除案涉七份《商品房买卖合同》。鑫城公司以显失公平、受胁迫为由主张权利，而合同显失公平的法律救济渠道是仅能请求人民法院予以变更或撤销，而非解除合同。因此，一审法院向鑫城公司释明应变更其解除合同的诉讼请求为撤销合同，程序并不违法。

显失公平系指一方利用对方处于危困状态，缺乏判断能力等情形，致使双方在从事民事法律行为时权利义务明显有违公平的情形。认定合同是否构成显失公平时，应采用主观要件和客观要件相结合。鑫城公司作为独立的商事主体，与自然人汤东鹏相比，并不明显处于劣势地位，且鑫城公司并无相关证据证明其与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，系因受汤东鹏欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出，虽然案涉七套房屋的评估价值高于抵债价格，但也不宜认定《商品房买卖合同》显失公平。一审、二审判决认定《商品房买卖合同》不存在可撤销的法定情形，未支持鑫城公司的诉讼请求，并无不当，本院予以维持。

关于鑫城公司主张借贷关系不真实的问题。禁止反言原则蕴含于我国民法的基本原则诚信原则之中。即，若一方当事人因另一方当事人的陈述产生依赖，则另一方当事人不得否定其先前的陈述。鑫城公司一审起诉称，其通过案外人宋某某向汤东鹏借款，鑫城公司使用200万元并向汤东鹏偿还本金30万元及按照双方约定支付了利息。鑫城公司向本院申请再审中，又主张汤东鹏并未支付借款，双方借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，本院不予采信。

鑫城公司在未清偿案涉借款的情况下，与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，属于债务到期后双方达成以房抵债合意，而非鑫城公司主张的双方系再次签订了担保合同。此时，案涉7套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。案涉《商品房买卖合同》依法成立并生效，对双方当事人均具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除。

关于鑫城公司主张案涉《商品房买卖合同》损害拆迁户和第三人利益应当认定无效的问题。本院在组织双方询问中了解到：经吉林省榆树市人民法院（2016）吉0182民初1253号民事判决和吉林省长春市中级人民法院（2018）吉01民终244号民事判决确认，案外人对案涉七套房屋享有优先权；汤东鹏已另案起诉鑫城公司，要求解除案涉《商品房买卖合同》、双倍返还购房款并赔偿损失共计1000余万元。

本案一审、二审判决确认案涉《商品房买卖合同》合法有效，并未损害案外人的权益，且案外人的利益已经上述生效民事判决优先予以保护。鑫城公司作为房地产开发商，对自己手中的房屋信息应当是清楚的，其就案涉7套房屋通过“一房二卖”获取不当利益的故意显而易见，也是产生包括本案诉讼在内一系列诉讼的根源。

鑫城公司主张汤东鹏明知案涉房屋已经出卖给第三人，仍愿意承担风险放弃此前14套房屋的抵押担保与其签订《商品房买卖合同》，明显不符合常理，其主张汤东鹏存有恶意不合逻辑。鉴于汤东鹏以合同目的已经不能实现而提起了新的诉讼，鑫城公司与汤东鹏之间的民间借贷、房屋买卖合同纠纷可以通过另案处理。鑫城公司继续对本案申请再审，无益于化解双方之间的矛盾纠纷，也不利于节约司法资源。鑫城公司主张《商品房买卖合同》因损害第三人利益应当认定无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。

 

笔者觉得本案是一个非常经典的案例，涉及到的法律问题比较多，我们逐一分析一下：

（一）对于合同效力的问题，法院应依照职权主动审查

合同效力是法律对各方当事人合意的评价。绝大部分当事人因合同履行纠纷提起诉讼时，并未单独提出确认合同效力的诉讼请求，对此，法院应依职权主动审查合同的效力，特别是系争合同可能存在《合同法》第52条所规定的合同无效情形时，依法确认合同无效，是法律赋予法官的职权，也属于法院裁判权的范畴。

（二）胁迫、显失公平的认定及救济渠道

受胁迫或合同显失公平的法律救济渠道是仅能请求人民法院予以变更或撤销，而非解除合同。本案不构成显失公平，也无证据证明鑫城公司与汤东鹏签订《商品房买卖合同》，系因受汤东鹏欺诈、胁迫，而在违背其真实意思的情况下作出。

（三）关于禁止反言原则

该原则蕴含在民法的基本原则诚信原则之中。本案中，鑫城公司一审时已经认可了借贷关系，再审时又主张借贷关系不真实，与其在一审中陈述的事实相矛盾，明显违背诚信诉讼原则，法院不予采信是正确的。

（四）借款逾期后，借贷双方达成的以房抵债协议，无其他认定无效的情形，合法有效。

关于抵债协议的效力问题，2019年11月份最高院公布的《九民会议纪要》对此进行了规定，本案裁判时间为2018年5月8日，但其裁判精神和《九民会议纪要》的规定是一致的。

按照《九民会议纪要》的规定，“在认定以物抵债协议的性质和效力时，要根据订立协议时履行期限是否已经届满予以区别对待。”

其44条第1款规定：“当事人在债务履行期限届满后达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，人民法院要着重审查以物抵债协议是否存在恶意损害第三人合法权益等情形，避免虚假诉讼的发生。经审查，不存在以上情况，且无其他无效事由的，人民法院依法予以支持。”

其45条规定：“当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。”

在本案中，鑫城公司与汤东鹏签订《商品房买卖合同》是在借款到期后，是双方真实意思的表示，按照《九民会议纪要》第44条的规定，在无其他认定合同无效的情形时，应当认定为合法有效。

（五）本案中，合同效力很重要，将会影响汤东鹏另案追索

在本案中，因另案判决已经认定案外人对案涉七套房屋享有优先权，汤东鹏已另案起诉鑫城公司，要求解除案涉《商品房买卖合同》、双倍返还购房款并赔偿损失共计1000余万元。在汤东鹏另案追索中，合同效力是一个关键问题，如果合同无效，其诉讼请求显然不会得到支持，因此，在本案中，最高院认可了《商品房买卖合同》的效力对汤东鹏来说是件很重要的事。

根据《九民会议纪要》第44条和45条的规定以及本案例反映的精神，达成以物抵债协议合意时履行期限是否已经届满是认定其效力的关键，并且以物抵债协议属于诺成性合同，不以抵债物的交付为生效要件。