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自己很不想写置业文章，因为“房投客”的平台宗旨是“不聊房事，只聊真相”为房产投资者提供真相的平台，不做“炒房客”。 让置业者明真相、明方法、少弯路为己任。 但也要明白“炒房客”与“投资客”的区别，点击此文：重磅！“炒房客”与“投资客” 各显神通 也有人说看完后找不到“北”，是的确实找不到“北”，软文只表达中心思想，不为任何人提供投资意见，需要自己加工体会核心思维，只是培养粉丝形成“独立思考”的境界。 因为社会上大多人太急功近利，岁月蹉跎，人50岁了发现自己什么也不会。 有些人在感叹，50年的业余时间只坚持1件事，自己是不是成专家了？ 然而，人都习惯把自己的命运交给他人，从古到今的名人，富人哪一个不是靠脑子吃饭？其实，投资“自己的大脑”是最好的投资方式，世事沧桑，万千变化，只有让自己学到知识的“道”才会真正的“知行合一”。 他人告诉你方法，你可以达到某某目的。但纵观娱乐圈“崔永元阴阳合同事件”还是自身为了赚点小钱“耍点小聪明”嘴上像抹油一样的人，冠冕堂皇的人真不是你的“挚友”。 把自己当成普通人，虽然“炒房可挣千千万，不辞争做房投人”，但不忘初心，“有志者、事竟成,破釜沉舟,百二秦关终属楚; 苦心人、天不负,卧薪尝胆,三千越甲可吞吴。”与大家共勉！ 另外，房投客也在成长中，错别字、语句不通、语法错误等常有。但“置业少弯路，投资明真相”是房投客追求的崇高目标！ 话多了，谈谈刚需置业买房最有代表性深层次问题建议： 提问1 买房到底需不需要找中介？ 答：看你买什么房子了，在1线城市还是在4线城市，中介的普及率当然不一样，特别是1线城市买房90%找中介，但是3、4线城市却是大家讨论比较热的问题，“黑中介”已经在大众耳朵里荡然。 其实，在3、4线我建议大家找中介，特别是刚需客，不要爱面子，买二手房丢人的心态，买二手房高额佣金的抗拒，买二手房怕钱打水漂。为什么找中介？ 一是收入不高的刚需客，你可以省一笔装修和家电家具的钱，这一块少说15万的开支是有的。不要认为我买新房子，其实市场中90%的商品房都是期房，真遇见现房了都是不好卖的房子，房子是有隐形问题，或者是顶楼。 二是二手房人员知道的信息量优越于一手房，一手房只考虑卖自己的楼盘，对市场敏感度，房源拥有量，都比不上二手房。 三是可以寻求到低于市场价的房子。这样的话买到就是赚到，对房价的谈判话语权更高，不像一手房都是开发商老板个个装的一个比一个大，写申请找各种关系才优惠万把块钱。 四是现房现证实景。经过产权调查，房子小区周边包括房子内部都展现在你眼前，都是现房实景，任何问题都能察觉出来。不像一手房刚入住停水，停电，停燃气，买的时候效果图和现有交房的不一致等现象。即使一手房没有任何问题入住了，也会出现房子在建工程抵押状态，很多人很开心我在银行办的按揭，都是正常手续，房子办证没有问题，其实不然，这里面还存在办不了证的情况。 以上4点也就是你选中介最好的理由，但有人说中介的坑怎么办？ 放心都为你准备着了，看看这篇文章：二手房交易中的4大技巧，9大流程，11项潜规则，业内资深地产人吐血推荐！建议收藏、分享！ 提问2 我现在看上一套房东正在按揭的房子，房东让我续他原来的月供能不能买？ 答：这个问题业界经常见，能不能续按揭这个讨论的最激烈，先说买这个房子客户的风险： 一是房子过5年增值了怎么办？房东会不会找你要补偿，这样的事很多，因为很简单，这个房子的名字其实还是房东的名字，5年之后你想把房子又过户自己的名下，房东必须配合手续，此时你被动了。房东提出补偿要求，民事官事少不了。 二是房东有一天突然消失了或者去世了，联系不上怎么办？此时什么心情，我不想说，因为联系不上找不到了，怎么过户？房子还在房东名下，此时要是房东去世了，会根据法律变成遗产，第一第二继承人过来打官司你什么感觉？ 三是房东故意给你拖延办事，你一直打电话说过户，他一直说忙，不方便协助怎么办？ 四是房东出现重大疾病，或者是人身伤残你怎么办？难道你去要求他赶快过户，即使办委托，也是的让房东签字，这里面的问题真不敢想。 五是房东出现征信问题，被法院判刑或者法院要执行他的财产。你在不知道的情况下，房子被第一法律追索给强制执行了，你是不是欲哭无泪？好，停止不分析客户了，分析下房东的风险： 其一、有些人很搞笑的说房东也有风险啊？房子还是你自己的名字，但风险真的有。这种风险就是信用风险，打个比方，客户每个月到还月供了还是忘记还了，你这边总是打电话催你不累么？关键是每个月都的崔！甚至，有些客户直接产生逾期对房东信用产生影响，或者房东直接变成黑户，难道房东不痛苦吗？痛苦的要哭啊，黑户，逾期简直影响房东贷款，房东办一些事都会影响。 其二、房东要购房肯定少了一个购房名额，房东想贷款肯定少了一个贷款名额啊。在房产投资客手里“房票”，“贷票”是最珍贵的，很多人因为名额每年代持费用给2万是很正常的。 提问3 房子想买安置房，小产权可以么？ 答：不建议买安置房，小产权，原因一，安置房是便宜，既然是安置房，一般政府都有备案数据，除非你非常有能耐能把政府的安置房档案给改掉，改成自己的名字，一般这个手续不是一般人都能做的。所以更名指数低，当然不更名你买了这样的房子，你放心么？一般交易流程是一次性多些，分期的很少，因为按揭不了，没证啊。 原因二，你把所有的积蓄都砸进安置房，此时，你万一家庭出变故，做生意，需要用钱，怎么办？你难道去找朋友借款？最有效的方式自己有一套大产权的房子，你可以通过p2p，银行快速融资，为自己解决困难。 原因三，这样的房子变现能力很差，你给我很自豪的说我住，你能住一辈子么？房子住20年都不错了，给儿子么？太传统了吧。这样的房子配套一般很差，物业管理，景观都比不上商品房。 原因四，房子增值空间没有，你除了自己住一辈子，真没啥优势，别人的房子5年了还有增值空间，保值率非常高，变现率高，融资率高，你这房子，除了住还有什么？你自己看下买小产权和安置房的是不是学历水平，投资思维，大多是停留在初级水平？ 提问4 买房需要听谁的？ 答：我很想说这个问题，相信很多人一般找的是家族比较能挣钱的人，帮自己看房子。为什么这样说，因为很多人说，挣钱就代表实力。
提问5 我不知道在哪买房子怎么办？ 答：又是大家最头疼的问题，买了害怕跌，害怕是坑，不买害怕钱没了，这样说吧！买房就像买火车票，你首套置业房票有了，但房子没有。你都没上车为何担心坑，担心钱，因为你没上车，就不要担心车上的任何事！一个字“买”！但是也别忘了，不要把刚需当投资，投资当刚需。因为，你不实践都是纸上功夫！ 提问6 我想买按揭房，房东房子是按揭的，房东说了先让我把钱还完，等以后办证了在过户，你怎么办？ 答：肯定不同意，为什么，你看清，这个房子即使还了贷款，还是办不了证，因为这里面的变数太多了，你帮房东还款，而不能立马过户到你名下，风险太大，房子后期能不能办证，不好说，过户之前拖的时间越久，房子的风险越大。只要快速还款，快速过户，才是最佳的保障。 提问7 集体土地自建房，公寓能不能买？ 答：由于城市的发展，很多村已经变成城市了，但是房子的土地还是集体土地，这样的房子交易流程一般是要求本村村名买卖，在当地的房管局可以过户，但是这种房子融资渠道单一，保值差，房子买卖变现率低，单价比较低，房屋户型结构较差，如果不是做小生意，不多建议买此类房子，除了坐等拆迁。为什么公寓不能买？很多客户说我买2套公寓拼凑一套房子，这样住着挺不错，还有挑高赠送面积，很划算。这样的房子不建议买，交易税费按商业计算，一般90%都是商业用地，税费在27%左右，是一笔很大的开支。即使有增值了变现难度较高。 提问8 顶楼在市中心或者优秀地段，或者是大型开发商的住宅能不能买？ 答：不能买，顶楼不管是好地段还是优秀的小区，房子的保值率是最差的，因为买顶楼的人真太少，不是顶楼的房子都卖不出去了，你还买顶楼？另外顶楼的房子，漏水、隔热差、都是典型的标志。但保值率也是同小区最差的。 提问9 应该怎么选开发商？ 答：选当地前3的开发商，选全国前20的开发商，选集团公司，这样的开发商在出事率上低于小开发商。小开发商大多是几个老板凑钱，融资去赚钱，很容易出现资金链断的时候，这样你买的房子就是一堆乱泥。 提问10 选什么样的户型与采光？ 答：很多客户买完期房后发现房子，出现采光较差的情况，主要是没有关注房子的南边有哪些建筑物，有没有分析楼间距，未来有哪些建筑物，都需要去分析。尽量避开南边的采光影响。 户型当然选3房最好，即使没钱买也要买3房，因为你贷款3房和2房的首付差距真的很小，3房变现率是最高的，流通率是最高的，这是经过数据研究的。户型最好选南北通透的房子，尽量不要选房子全朝南，但是北边是电梯和步梯的房子。大多人看房子看的是户型的感觉，而不是价格。互型好，采光好是置业的首套因素。 提问11 还款方式是用等额本息还是等额本金？ 答：买房子很多客户说我用等额本金，其实这个帐算的蛮有意思，你只看见我少还利息了，但你忘了你要多还很多钱，你忘了经济学，你手里面不还月供不是更好么，让租金帮你还，手里出的钱越少越好，除去通货膨胀包括自己的投资方式，等额本息是最佳的还款方式。让我来说贷款100年最好，这样的话每个月100块，我不是笑了？ 提问12 买房子是按揭还是一次性？ 答：这个问题很搞笑，有人说我无聊，如果你现金存有现金量低于1000万，肯定是选择按揭，因为很简单，按揭是拿银行的钱去挣钱，而不是让自己的钱在那里变成一潭死水。笔者发现，从1线到4线买房的特性，越往基层走，一次性越高。难道是5线人很有钱？1线房价很贵？这就是老白姓不懂钱生钱的道理，对投资经营知识了解少的原故。 还有很多个案问题，欢迎留言！ |
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