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作者：刘德春 来源：中财讯集团 本期看点：建安成本是房价中相对稳定的部分，按照国外一般情况，建安成本一般占房地产总开发成本的70%，其它的地价及税、费三项仅占房价的30%左右。而在国内，这个数字是颠倒的。但是随着物价水平的整体上涨，建安成本也大幅提升。今天就来介绍一下建安成本的相关知识！ ▶▶▶建安成本分摊 一、国家税务总局没有直接指明分摊方法 国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知（国税发[2009]91号）第二十二条规定：审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当 ▶重点关注： （1）同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 （2）是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 （3）拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。 国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知（国税发[2007]132号）第三十条规定：取得土地使用权支付金额的审核，应当包括下列内容： （1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致。 （2）如果同一土地有多个开发项目，审核取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确。 （3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用。 （4）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形。 （5）审核有无预提的取得土地使用权支付金额。 （6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。 国税发[2009]91号：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 二、一般按可售建筑物面积摊发 苏地税规[2012]1号与苏地税发[2009]72号及其他省市规定：同一开发项目中建设的不同类型房地产发生的建筑安装工程费，前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用，按本公告第二条所规定的核算对象分别归集。如不能按不同类型房地产分别归集的，应按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例分摊。 纳税人发生的开发成本应当归集至不同类型房地产。如果纳税人只存在一种类型房地产，或者在会计核算时，能够根据不同类型房地产确定成本对象，并准确归集开发成本，那么不同类型房地产的开发成本就可直接确定。如果纳税人存在两种类型以上的房地产，并且未能根据不同类型房地产归集开发成本的，则应当按照不同类型房地产的建筑面积占该项目总建筑面积比例计算分摊开发成本。如果某一类型房地产存在区别于其他类型房地产的特定成本（例如某一类型房地产发生了装修成本）的，此类特定成本应单独归集并准确核算，并将此类特定成本直接归集至该类型房地产。 三、连体楼也可以按层高系数法分摊 湖北省地方税务局关于印发《湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的通知（鄂地税发[2008]207号）规定：单栋建筑物既有住宅又有商业用房的，商业用房建筑成本可以按照层高系数予以调整。其余扣除项目金额不得按层高系数调整。 商业用房层高系数=商业用房层高/住宅层高。 上述三中方法在后面土地增值税清算一章详细说明。 ▶▶▶未实际支付的开发成本不能在土地增值税清算时扣除 一、未取得合法有效凭证的不能扣除 《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发（2009）91号）第二十一条规定：审核扣除项目是否符合下列要求：在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。 《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四、土地增值税的扣除项目：房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。 地方文件广州市地方税务局日前印发通知（穗地税函[2008]342号）规定：，明确以房产补偿被拆迁方土地增值税的计算问题等八项土地增值税清算工作问题的处理指引。针对土地增值税清算合法有效凭证确认问题，通知分六类情况进行了说明。 一是根据“187号文”第四条第（一）项规定，房地产开发企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。由于历史遗留问题，在土地出让方式统一实行“招、拍、挂”之前，即2002年12月1日以前房地产开发企业以出让方式取得土地使用权、支付土地出让金没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.能提供批准出让土地的政府有关部门的证明资料；2.按当年政府规定的土地出让金标准并实际支付的。2002年12月1日以后取得土地使用权的，根据“187号文”第四条第（一）项规定，企业不能提供合法有效凭证的，计算扣除项目金额时不予扣除。 二是房地产开发企业以转让的形式取得土地使用权并支付相应的土地价款的，应取得相应的发票。2002年12月1日以前企业支付土地价款取得农村集体经济组织的土地使用权、没有取得合法有效凭证的，企业向地税机关递交报告并同时符合以下两个条件的，经清算小组合议确定后，可给予扣除：1.提供相关的土地使用权转让协议；2.相应盖有公章的实际支付凭证。 三是房地产开发企业以非货币形式取得土地使用权或者在建工程的，按照“187号文”第三条第一款规定的方法和顺序确认收入并开具发票。 四是房地产开发企业支付被拆迁单位拆迁补偿费，应按规定取得被拆迁单位提供的合法有效凭证。 五是房地产开发企业支付自然人拆迁补偿费的，应按规定取得对方个人签名或者盖章的收款收据，也可以开列有个人签名或盖章的支付清单。 六是房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5%的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除。 通知明确，房地产开发企业由于逾期开发而向国土部门补缴土地闲置费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（一）项规定计入取得土地使用权所支付金额；房地产开发企业向建设部门缴纳市政配套设施费并取得相应的财政专用收据的，按《实施细则》第七条第（二）项规定计入房地产开发成本；一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除；房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本；房地产开发企业委托境内外公司进行项目开发管理，经审核实际发生的劳务后，实际支付的金额能够提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目；房地产开发企业根据已经制订的相关上缴标准向上级公司缴纳管理费，再通过上级公司返还支付相关费用的，按实际支付相关费用并且提供合法有效凭证的，允许计入相应的扣除项目。 二、扣留质保金没有取得发票不能扣除 国税函〔2010〕220号第二条规定：未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 从以上规定看土地增值税扣除必须同时符合以下条件： 1、实际发生的支出； 2、提供合法有效凭证。 地方文件青地税发【2016】1号规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。 《产业地产与“工改工”运营实践及税务规划经验分享》 行业大咖 刘爱明 李明俊 和你“侃”产业地产 ▼长按图片了解详情 |
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