解剖南京区域价值！6张图告诉你，透支区域和潜力区域在哪？

一个非南京人来分析南京，有好有坏，好的就是可以跳出南京看南京，坏的就是可能对南京了解不够深入。

但基于我看过不低于100个城市的经验，该篇区域价值分析，应该可以给到大家更多思考。

区域价值分析，更多的是研判未来价值，这才是分析的意义。

透视未来，才能发现坑、发现洼地，而南京，却有着更多的分析意义，因为，它的现状透露着非常多的不确定性。

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分析南京之前，先来看一下南京现在有什么？现在有的，才是现实中可以摸到的，搬不走的，是价值支撑，而规划中的、未来才有，都不能全信，都不太靠谱。

分析一座城市，要先把这个城市的商圈、学区、政务、地标、CBD、产业了然于心。

南京相比杭州，最大的优势是教育资源，杭州只有一个浙江大学，但南京可是名校荟萃，但从另一方面来说，南京真的要好好的反思，为什么拥有这么好的高教资源却不能发展好，南京成了上海杭州的教育备胎。

南京不好的一点是，大学城不聚集，东北的仙林湖有南京大学、南京理工、南京师范等几个名校，东南方向又规划了一个大学城，以中国药科大学为首聚集了近10家大学，但知名的东南大学、河海大学、南京航空却没和东南大学城在一起，分布在城市正南方。

这是南京的尴尬，因为创新创业创投的劲不能往一处使，精力会被分散。

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南京的城市发展有什么不利因素呢？无非就是大山大河、工业区、农村等的阻隔，如下图红色所示。

上图中，列出了四个城市发展不利因素。

最大的就是长江的天然阻隔，建国几十年以来，南京也是一直在长江南边发展，从未跨江，所以，至今，南京所有的配套都几乎在南边，北边无教育、无产业、无商业。

然后就是城市沿江向北发展过程中大片的城乡结合部，现在已经很难处理了，想改变这个区域面貌，没个10年20年是不可能改变的。

然后就是向东北方向发展的巨大阻隔钟山风景区，这也是我不太看好仙林湖的原因，虽然地铁方便，但毕竟，地铁不能成为唯一的交通方式。

还有就是河西南CBD南边有大片的批发市场和无规划的杂乱片区，这个片区政府也是极其不重视，无地铁无教育无商业无配套。区域面貌想改变也很难。

这四个不利因素我们了然于心之后，我们要想，未来，政府想干嘛？政府想发展哪里？城市要往哪儿发展？

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上图中，绿色标注的这两个地标，召示着南京城市的未来价值制高点，一个是江北核心区的600绿地的地标，一个是河西南鱼嘴CBD580米地标。

所以，方向已经很明确，南京的发展方向很明确，因为往其它方向都已经乏力，太远，目前也只能跨江发展。

记住四个字：拥江发展！

再记住十个字：河西CBD辐射5公里！

整个跨江大桥、轨道、隧道的规划，也说明了南京政府拥江发展的区域价值，越密集，越有价值，越是中心。

而，我们只能关注中心，因为，这是底裤，这是底线，底线是安全的。

轮到了说江北新区核心区这个550米高的地标价值。

目前南京建成区面积也不过774平公方里，注意，这里面其实是包括浦口等区域的，这又出来一个778平方公里的江北新区，不能说这是百年大计，但至少也是50年大计。

江北新区规划图

我们不要管那么久，我们只关注核心区，我们只关注江边的临江片区。

江北新区位于江苏省南京巿长江以北，总体规划范围包括浦口区、六合区及栖霞区八卦洲街道，现辖22个街镇。总面积约2451平方千米，占全巿的37%。

国务院批复国家级江北新区规划范围为788平方干米，为总体规划确定的主要建设区域。

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于是，答案出来了。

1、仙林湖片区已经不发展主力方向，再发展已经不是南京地界了，肯定会漠落。

2、正东方向的也不是政策方力，比如麒麟，目前的面貌并不好，想改变的时间太久，亦不看好。

3、已经发展成熟的九龙湖、百家湖组团已经很热闹，有地铁有商业有学校，不好不坏，但也进入了区域发展边际递减效应。

4、鼓楼、玄武、新街口等主城区当然还是不可替代，学区优势一骑绝尘，10万一平不是玩笑。

5、河西奥体、河西南当然、肯定没问题，大家全款争着抢也是证明，有钱人还是建议去抢。

6、最重要的，就是我们图中绿色标注的潜力区域，南京向北、拥江发展、河西辐射之下的区域，就是我们认为中的未来潜力区域。

至此，本文已经结束。

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但，以上全错。

江北核心区无配套的绿地、金茂、招商都是卖3万。

浦口老城区有配套的也要卖3万。

发展成熟的江宁九龙湖片区也是卖3万。

难道是选择上上图上标注的潜力区域中的江北或浦口吗？

非也，我选择九龙湖。

区域确实是潜力区域，但一切还是要以价格来说话。

老百姓，还是拥抱现实更为靠谱，能住、能租、能卖，有商业、有地铁、有学校、有邻居。

然后，才有生活。