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开发商延期交房常见，业主该如何维权？
案例一：交房时间已过工地仍是果园
距离开发商承诺的交房时间已经过去了好几个月,但是夏先生认购的房子所在地仍是一片果园。
本报3月20日讯(记者 李涛)19日,家住昌乐县的夏先生向记者反映,他于2010年底认购了一套复式房子,并交纳了2万元意向金和8万元定金,开发商承诺2011年底交房。而令夏先生郁闷的是,不仅房子没按时交房,如今在其订购的房子处还是一片果园,楼盘至今未动工。
夏先生介绍说,他于2010年底相中了潍坊盛唐置业有限公司开发的昌乐县盛唐御园小区一套242.52平方米的复式房子,每平米售价3980元,开发商赠送院子和地下活动间。夏先生于2010年11月22日缴纳了2万元意向金,并于2010年12月27日又交纳8万元定金,开发商向他承诺2011年底交房。
2011年7月份,发现小区住房还没有开工建设,夏先生找到售楼处问询情况,工作人员让夏先生再等等看,并称九月底十月初就把楼房主体建起来。然而到了九月份,房子迟迟未见开工,开发商此时给出的答复是土地手续没办理下来,承诺在天气上冻之前把主体建起来。
眼看天气日渐变冷,2011年10月份,夏先生再次来到售楼处交涉,工作人员依旧推脱,称天气上冻之前建好三层。而当问及为何迟迟不开工建设时,工作人员表示土地手续没有批下来。
转眼间到了2011年底,而夏先生所购房屋依然未破土动工。夏先生再次找到售楼处讨说法并要求退房,工作人员口头答应退房退款,但并没有给办理相关退款手续。
今年2月份,夏先生再次来到售楼处发现售楼员基本上都更换了,当夏先生问及房屋问题时,售楼处工作人员表示不清楚。夏先生找到楼盘相关负责人,给出的答复是可以退房,并给付存款利息。而对于期间房价上涨等带来的损失,工作人员则并没有给出答复。
在夏先生提供的认购协议书中,还看到,签订合同时,总房价优惠一万元。
19日上午,来到盛唐御园小区发现,小区部分别墅正在施工进行中。在别墅群的后方,是一片果园,被围栏遮挡着。夏先生告诉,他的房子按照规划就是在这片果园里。
夏先生说,他们家原来的房子属于拆迁房,现在一家人都是在外面租房子住,当时购买盛唐御园的房子就是考虑到能够尽快入住,所以才交的意向金和定金。而令其意想不到的是,房子非但没住进去,一次次地找开发商、售楼人员交涉,使他们的生活很是苦恼。
夏先生称,2010年,小区周边房价平均在2300元左右每平方米,他们认购的房子价格3980元每平方米,而现在该小区的房价已经涨到了5000多元每平方米,如果想再购买同样的房子,费用上要多花四五十万元。
随后,与夏先生一起来到售楼处,听明来意后,两名工作人员表示他们对此事不是很清楚,领导现在都不在。而当记者问及,楼盘何时动工时,工作人员只是称很快就会动工了,而并没有给出明确的答复。而当记者表示想联系其相关负责人时,工作人员以领导电话不能对外公布拒绝。
开发商再次承诺: 四月中下旬 即可开工建设
20日上午,通过夏先生提供的电话拨通该楼盘一位李姓负责人的电话。该负责人表示,楼盘迟迟未开工,他们作为开发商也非常着急,他们也想让购房者早日住进楼房。该负责人称,楼盘迟迟未开工主要是土地手续没有办理好。该负责人称,现在他们正在积极协商,土地手续很快就会办好,楼盘四月中下旬就可动工建设。
而对于购房者的退房及相关补偿问题,该负责人表示,他们可以为购房者退房,还可以为购房者支付定金的存款利息或贷款利息。但对于期间房价的上涨,该负责人称房价上涨了,开发商也没有向购房者追加房价；购房者想要退房,暂时没有考虑其中的差价补偿。
案例二：几年前买的公寓，交房遥遥无期
近日,李女士致电称,她几年前买的公寓,合同约定2007年12月31日交房,可现在遥遥无期。“开发商说大厦主体出来了就交房,可如今过去近5年了,房子还迟迟没有到手,这可怎么办呢?”李女士说。
据了解,这套房子李女士本来是要做婚房用的,可是迟迟不交房导致婚期一再延迟,不得不租房,眼看着孩子都一天天长大了,可是迟迟不肯交房导致这蜗居的日子什么时候才可以结束呢?每当说起这个事,李女士就一肚子火。
她说,当时和她一起买下这个公寓的还有其他业主,她该怎么办呢?如何索赔呢?
对此,烟台中亚顺正律师事务所的付磊律师告诉记者,根据《中华人民共和国合同法》第113条规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。
“至于逾期交房的违约金比例,并没有一个统一的标准。”付磊建议,一般情况下,可以通过诉讼方式取得,如果合同有约定,按约定计算违约金,没有约定,法律有明确规定,逾期交付房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构的同地段同类房屋租金标准确定。
根据消费者权益保护法的原则和购房契约中关于发展商晚交房超过若干天的处罚条款,可要求开发商给予补偿或付违约金。当然,购房人也有要求退房的权利,直至诉诸法律手段来保护自己的合法权益。
延期交房 业主联合维权更妥当
提要:1、对于逾期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题,最高法院司法解释明确规定,在延期交房期间,房租应由开发商承担。2、如果开发商在宽限期过后,仍不能交房的,购房者有权解除合同,同时要求开发商返还购房款及利息,并支付违约金。
业主联合维权更妥当
开发商与买受人约定交房期限,应当按期交房。开发商把延期交房的经营风险和责任转嫁给买受人,侵犯了消费者合法权利。但业主采取法律程序维权一般会长达数月,有的业主承受不起,并且此时房价相比购买时已经涨了不少钱,如果退房必然会带来损失。在这种情况下,有律师建议,业主最好能联合起来维权。对于延期交房现象,政府主管部门应该进行规范,制定相对统一的违约标准,让业主购买时的补偿有规可依。
合同约定是维权关键
1、逾期交房的违约金应按照业主与开发商签订的《商品房买卖合同》执行。
2、对于逾期交房期间业主外租房屋的租金赔付问题,最高法院司法解释明确规定,在延期交房期间,房租应由开发商承担。
3、如果开发商在宽限期限过后,仍不能交房的,购房者有权解除合同,同时要求开发商返还购房款及利息,并支付违约金。
温馨提示：买房前看准“五证二书”
房地产商在预售商品房时应具备《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》,简称“五证”。其中前两个证由市规划部门核发,《建筑工程施工许可证》由市建设部门核发,《国有土地使用证》和《商品房销售(预售)许可证》由国土资源部门和房管部门核发。
“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
大白话:那么怎么样看待“五证”?这五证最主要的应该看两证,一个是国有土地使用证,一个是预售许可证,这两种要核发,看准确了,一般原则上就没有问题,特别是预售许可证。
特别要提醒的是,购房者在查看五证的时候一定要看原件,复印件很容易作弊。签合同前,要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内,以确保将来顺利地办理产权证。 |
