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这两天，广州中院判决驳回“法拍房”腾空、交房请求的判决火了。 执行群内引发热烈讨论，法官圈中乍起轩然大波。 法律人那些事公号将广州中院一二审判决书的部分内容发给读者们探讨了一下，随后广州中院对该判决书引起的争论进行了及时回应。 当下该判决被推至舆论的风口浪尖，问题的根源在于，执行法院司法拍卖房产时公告明确不腾空、不交付的“懒汉式拍卖”。 抛开口水仗，那么，司法拍卖房产时，拍卖公告明确不腾空、不交付合法、合情、合理吗？符合常识、常情、常理吗？ 一、拍卖公告中明确不腾空、不交付是否具有合法性
最高法院《网络司法拍卖规定》第六条规定, 实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：
本条明确了执行法院的法定职责包括办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书。即，交付+协助办证 那么，在司法拍卖中执行法院应当履行的财产交付的法定职责，能否以一纸拍卖公告而免除呢？
司法拍卖乃是一种特殊买卖，一般买卖交易规则可以作为参考借鉴。买卖房产时，卖方最重要的职责就是房产交付、办理权证。当然，房产交付、办理权证行为可以附条件、附期限，但没有可以永远不交付的买卖，永远无需交付的交易无法成其为买卖。 同理，拍卖房产也不可以永远免除房产交付的义务，即使基于特殊的法定事由，比如带租拍卖情形，也只是一时免除房屋交付的义务，待合法的租赁期满后，买受人仍有交付收受房屋的权利。 否则，就违反了买卖当事人最基本、最主要的权利、义务。
对于这一点，本不是什么高精尖的理论，而且《拍卖变卖规定》第30条也有相应的明文规定。
《拍卖变卖规定》第三十条 人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。
本条明确规定了除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。可见，将拍卖的财产移交买受人或者承受人为基本规则，对此基本规则设有一个法定除外情形——依法不能移交的情形。 请注意此除外情形是“依法”不能移交，显然，“拍卖公告”中免除房产交付法定职责的情形，不属于“依法”不能移交的情形。这也是不符合本条规定精神的。
司法拍卖除了具有作为一般买卖的共性之外，又因其为司法公权力介入的拍卖，因此，对其规范要求又要高于一般买卖，而要遵循公权行使的特殊原则——法无授权不可为。正是因为司法拍卖除了具有买卖的特征之外，同时也是一种公权力行为，所以，司法拍卖行为应有明确的法规范（法律、司法解释等）依据，司法拍卖时应遵循法无授权不可为原则。诸如此类拍卖公告中没有法律授权的自我免除职责行为，应为于法无据的执行行为，可认定为拍卖公告违法。
需要延伸探讨的是，何为“依法不能移交的情形外”？对此，最高法院《异议复议规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。
此即所谓“带租拍卖”与“除租拍卖”。可见，在法院查封之前的在先合法租赁属于此之所谓“依法不能移交的情形”。这是基于“买卖不破租赁”的法律规则。“带租拍卖”的情形，只是承租人可以请求“在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产”，在“租赁期满”后，仍然需要腾空、交房，对此，应无疑义。
可见，非有法定特殊事由，司法拍卖房产时执行法院应当负责交付。既然要交付，自然要腾空，这是当然之理，也是属于常识、常理的范畴，无需多论。 那么执行法院不腾空、不交付有什么后果呢？ 二、不腾空、不交付的社会效果如何 法院只负责拍卖，而不腾空、不交付，至少包括以下几个方面的不良社会效果。 1、违反执行目的。2018年10月24日，最高人民法院院长周强在第十三届全国人民代表大会常务委员会第六次会议上所作“最高人民法院关于人民法院解决‘执行难’工作情况的报告”指出：执行工作是依靠国家强制力实现胜诉当事人权益，最终化解矛盾，彻底解决纠纷。因此，最终化解矛盾、终极解决纷争乃司法执行的目标追求，在执行中应尽力避免滋生新的纠纷。不腾空、不交付，买受人自然会想办法腾空、交付，这就必然会造成新的纷争，比如另行诉讼要求腾空、交付，或者使用蛮力手段强行腾空、交付，这就衍生了不必要的诉讼纠纷和社会矛盾，违反了执行程序彻底解决纠纷的本旨。 2、损害债权人利益。如果执行法院不腾空、不交付，没有门道的一般人自然不会去竞买，司法拍卖也就成为了鲜有人问津的“少数人游戏”，受制于竞价的限制，拍卖成交价格自然就很低，这会损害债权人利益，如果不能完全满足债权，还会拍卖被执行人的其他财产，也损害被执行人利益。 3、滋生黑恶势力。既然公权力在腾空、交付方面缺位，那么，社会上势必滋生强力清空力量来补位。因为社会一般人担忧无法腾空、交付而不敢竞买，那么带有黑社会性质的力量，就会因为成交价格低而去竞买，然后凭借自身的力量，强力腾空后转卖赚取差价。这既滋生了黑恶势力，也给社会带来不稳定因素，在私立手段强力腾空过程中，也极其容易造成人员伤亡。 4、损伤执行公信。基本解决执行难已经到了最后的冲刺阶段，出现这样的舆情事件，必然会对法院执行工作造成负面影响，引发社会质疑——法院的强制执行力在哪里？难怪有人打趣说：这是在强制拍卖房产吗，这明明是在拍卖房产证嘛！执行法院拍卖房产，不腾空、不交付，难道要买受人自己拿把砍刀过来抢房产吗？以这样的“懒汉式方法”来解决执行难，不腾空、不交付，何需两到三年解决执行难呢？一两天就可以解决就可以执行难嘛！可见，这样的“懒汉”执行方式，极大损伤执行公信力。 5、稀释执行的强制性。法院执行之所以比自主要求履行更有权威性，原因在于法院的执行具有强制性。如果法院可以一纸公告就可以撇开自身的腾空、交付职责，无异于置执行的强制性于不顾，稀释执行的强制性。如果执行没有了强制性，无异于一把没有刀锋的钝刀，“老赖”赖在房里拒不搬走，执行中却无动于衷甚至无可奈克，请问，执行的强制性何在呢？威慑力何在呢？ 6、损害买受人利益。拍卖成交之后，“老赖”仍可以堂而皇之的住在里面，岂不是鼓励被执行人越赖越好？随便你法院怎么卖，反正老子就住在里面。或许可以像广州中院判决这般，判决“老赖”支付占有使用费。但判决一个“老赖”支付占有使用费，他唯一的房产都被拍卖了，还想让其支付占用使用费，岂不是痴人说梦？岂不是与虎谋皮。 三、审判成为了违法执行的“背锅侠” 本案舆情系判决不支持腾空、交付诉请而引发，那么，如果判决支持腾空、交付，就可以反证出司法拍卖不腾空、不交付的合法性吗？ 当然，不可以反证出不腾空、不交付拍卖的合法性，相反，更可以进一步证明不腾空、不交付拍卖的非合理性更为明显。这类不腾空、不交付的“懒汉式拍卖”，因没有法律依据而使司法拍卖的公权行为欠缺合法性，理由如第一部分阐述。 此外，同时，不腾空、不交付，看似一时有利于执行案件解决，减轻了执行工作负担，节约了司法资源，但长远来看，实则给法院造成更大工作负担。一是债权人另诉，浪费了稀缺的审判资源，二是另诉胜诉之后，仍然需要强制执行，执行的工作量非但没有减少，而且，还浪费了稀缺的审判资源，同时，也给买受人造成了不必要的诉累，影响了人民法院的形象和公信。 本来能一次性解决的纠纷，非要人为寻找借口不解决，结果造成了更大的资源浪费，可见，这种不交付的“懒汉式拍卖”，既不合法，也不合理，亟待纠正。
综上，无论审判庭怎么判，无论是否支持腾空、交付的诉请，都不能掩饰“懒汉式拍卖”的非合法性和非合理性。 本次引发的网络舆情，不过是审法官在为之前的“懒汉式拍卖”行为“擦屁股”,结果一着不慎，不幸成为了“背锅侠”。 二审法院是广州市中级人民法院，下图为广州中院对事实的认定： 法律规定：人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。 但这个，确实二审的判决书让网友感到匪夷所思。 我们再来看看一审事实认定及判决： |
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