最高法院:拍卖公告将房产所有权人写错,优先竞买人能否撤销拍卖?|保全与执行

作者：李舒 李营营（北京云亭律师事务所）

阅读提示：在执行程序中，实施网络司法拍卖的，人民法院应当制作、发布拍卖公告，并通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等信息。而实践中，法院在发布拍卖公告时有时会出现疏漏，比如将所有权人名称写错、土地性质已变更但未注明等情况。若拍卖公告将房产所有权人写错，报名竞买但未竞买的优先竞买人能否认为该行为致使其产生重大误解，购买目的无法实现，从而撤销司法拍卖？

裁判要旨

拍卖公告虽将所有权人写错，但对房产的位置、面积等情况描述准确，不会因此影响竞买人对案涉房产价值的判断，亦不会因此使竞买人产生重大误解导致购买目的无法实现，不属于撤销情形。

案情简介

1.因黎某明未按期履行生效判决判令的罚金义务，东莞中院立案执行，查封了案涉房产。案涉房产系黎某明与卢某芳婚后购买，登记在黎某明名下。

2.经卢某芳申请，东莞中院在案涉房产的拍卖公告中，将卢某芳列为第一顺位优先竞买人。同时，东莞中院在拍卖公告中将标的所有人写为“付云明”。第三人以最高价3042500元竞得，并付清拍卖价款。卢某芳未出价。

3.2019年2月20日，卢某芳向东莞中院邮寄《优先权人确认购买申请书》，请求对案涉房产以成交价3042500元在同等条件下行使优先购买权。2019年4月11日，东莞中院作出690号裁定，以共同共有人卢某芳不熟悉行使优先购买权的规则，致使其报名参加竞买后没有参与竞价为由，撤销对案涉房产的拍卖，原买受人何某凤缴纳的购房款予以退还。

4.何某凤提出执行异议，请求撤销东莞中院裁定，依法确认对案涉房产的司法拍卖合法有效，并向其出具拍卖成交裁定及协助执行通知书。东莞中院认为，东莞中院就案涉房产所刊登的网络司法拍卖公告中，对该房产的所有人信息填写明显错误，卢某芳作为已报名参与竞拍的优先竞买人，以此为由主张存在重大误解，以致影响其正常参与竞买，依据充分，理由正当，裁定驳回何某凤的异议。

5.何某凤不服，向广东高院申请复议。广东高院裁定：撤销东莞中院执行裁定；东莞中院对案涉房产的拍卖合法有效。卢某芳不服，向最高法院申诉。2021年5月26日，最高法院裁定：驳回卢某芳的申诉请求。

裁判要点及思路

本案的争议焦点问题是，本案拍卖是否存在可撤销的情形以及本案拍卖是否侵害了卢某芳的优先购买权。对此，最高法院认为：

关于本案网络司法拍卖是否存在可撤销情形的问题。尽管东莞中院在拍卖公告中将案涉房产的所有人错误写成“付云明”，但对案涉房产的位置、面积等情况描述准确，不会因此影响竞买人对案涉房产价值的判断，亦不会因此使竞买人产生重大误解导致购买目的无法实现。故本案网络司法拍卖并不存在可撤销情形。

关于本案网络司法拍卖是否侵害了卢某芳优先购买权的问题。由于网络司法拍卖系对社会不特定人群发出的要约邀请，优先竞买人于网络司法拍卖中应积极参与并依法行使优先购买权。其应依照人民法院拍卖公告须知的要求提前向拍卖的人民法院申报对拍卖标的物享有优先购买权，报名并交纳保证金，且在竞拍期间(出价阶段)行使权利。东莞中院在卢某芳申请行使优先购买权后，已在拍卖公告中将其列为第一顺位优先竞买人，充分保障了卢某芳的优先竞买权。该权利未能得到有效实现，是由于卢某芳自身原因所致。

实务要点总结

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

前事不忘，后事之师。现结合法院裁判观点，针对撤销网络司法拍卖的相关问题，总结要点如下，供实务参考。

一、可撤销网络司法拍卖的情形。

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条、《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（以下简称“《网络司法拍卖规定》”）第三十一条的规定，在存在下列7种情形时，当事人、利害关系人可提出异议，请求撤销拍卖：

（1）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；

（2）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；

（3）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（4）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；

（5）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；

（6）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（7）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

二、拍卖公告将房产所有权人写错但位置、面积描述准确，不属于《网络司法拍卖规定》第三十一条规定的可撤销网络司法拍卖的情形。

根据《网络司法拍卖规定》第六条、第十三条的规定，实施网络司法拍卖的，人民法院应当查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明。人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等信息。若公告虽将所有权人写错，但对房产的位置、面积等情况描述准确，不会因此影响竞买人对案涉房产价值的判断，亦不会因此使竞买人产生重大误解导致购买目的无法实现，网络司法拍卖并不存在《网络司法拍卖规定》第三十一条规定的可撤销情形。

三、对于房屋、土地拍卖来说，若存在以下情形，可认定为司法拍卖的介绍情况存在严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现，当事人、利害关系人可申请撤销拍卖：

（1）房屋存在严重瑕疵未说明。执行法院对拍卖财产有义务进行必要的调查。①竞买人购得房屋后自行委托鉴定，报告载明房屋属危房。执行法院发布拍卖公告时未就房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定竞买人认可房产瑕疵，拍卖应予撤销。②执行法院在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明。

（2）土地性质发生变更未说明。拍卖财产在拍卖前已经由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的物的性质客观上已经发生重大改变。就执行法院而言，存在拍卖财产的文字说明不完全真实的情形；就竞买人而言，出于对人民法院网络司法拍卖公信力的信赖，参与竞买并以最高价成交，却因土地属于“公共绿地”的规划结果致物非所值，无法实现购买的目的，应撤销拍卖。

（3）介绍不完整、介绍存在严重失实。①拍卖公告中的内容无法体现对标的物具体位置和范围的描述，标的物详细位置及四至描述体现在评估报告的附件中，但附件部分未上传到拍卖平台，且视频对标的的介绍情况与实际情况存在明显出入，可以认为在拍卖中评估报告内容提交不完整，文字说明、视频介绍存在严重失实情形，致使买受人产生重大误解，导致其购买目的无法实现，可撤销拍卖。②房屋办理了土地使用权证，但拍卖公告“标的情况及瑕疵说明”处载明未办理土地使用权证及不能确定能否办理，执行法院在拍卖中对拍卖标的物作出了严重失实的文字说明，且该不实文字说明处于网络司法拍卖网页的显著位置，足以使有意向参加竞买的人产生重大误解，严重损害了案件当事人的合法权益，拍卖应依法撤销。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

相关法律规定

1．《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》（法释〔2016〕18号）

第六条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当履行下列职责：

（一）制作、发布拍卖公告；

（二）查明拍卖财产现状、权利负担等内容，并予以说明；

（三）确定拍卖保留价、保证金的数额、税费负担等；

（四）确定保证金、拍卖款项等支付方式；

（五）通知当事人和优先购买权人；

（六）制作拍卖成交裁定；

（七）办理财产交付和出具财产权证照转移协助执行通知书；

（八）开设网络司法拍卖专用账户；

（九）其他依法由人民法院履行的职责。

第十三条　实施网络司法拍卖的，人民法院应当在拍卖公告发布当日通过网络司法拍卖平台公示下列信息：

（一）拍卖公告；

（二）执行所依据的法律文书，但法律规定不得公开的除外；

（三）评估报告副本，或者未经评估的定价依据；

（四）拍卖时间、起拍价以及竞价规则；

（五）拍卖财产权属、占有使用、附随义务等现状的文字说明、视频或者照片等；

（六）优先购买权主体以及权利性质；

（七）通知或者无法通知当事人、已知优先购买权人的情况；

（八）拍卖保证金、拍卖款项支付方式和账户；

（九）拍卖财产产权转移可能产生的税费及承担方式；

（十）执行法院名称，联系、监督方式等；

（十一）其他应当公示的信息。

第三十一条　当事人、利害关系人提出异议请求撤销网络司法拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应当支持：

（一）由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，但拍卖时的技术水平不能发现或者已经就相关瑕疵以及责任承担予以公示说明的除外；

（二）由于系统故障、病毒入侵、黑客攻击、数据错误等原因致使拍卖结果错误，严重损害当事人或者其他竞买人利益的；

（三）竞买人之间，竞买人与网络司法拍卖服务提供者之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（四）买受人不具备法律、行政法规和司法解释规定的竞买资格的；

（五）违法限制竞买人参加竞买或者对享有同等权利的竞买人规定不同竞买条件的；

（六）其他严重违反网络司法拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

2. 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）（法释〔2020〕21号）

第五条　有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：

（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；

（二）认为人民法院的拍卖措施违法，妨碍其参与公平竞价的；

（三）认为人民法院的拍卖、变卖或者以物抵债措施违法，侵害其对执行标的的优先购买权的；

（四）认为人民法院要求协助执行的事项超出其协助范围或者违反法律规定的；

（五）认为其他合法权益受到人民法院违法执行行为侵害的

第二十一条　当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合下列情形之一的，人民法院应予支持：

（一）竞买人之间、竞买人与拍卖机构之间恶意串通，损害当事人或者其他竞买人利益的；

（二）买受人不具备法律规定的竞买资格的；

（三）违法限制竞买人参加竞买或者对不同的竞买人规定不同竞买条件的；

（四）未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的；

（五）其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形。

当事人、利害关系人请求撤销变卖的，参照前款规定处理。

法院判决

以下为最高法院在裁判文书“本院认为”部分就此问题发表的意见：

本院认为，本案的争议焦点是东莞中院的司法拍卖行为是否违反法律规定。

关于本案网络司法拍卖是否存在可撤销情形的问题。尽管东莞中院在淘宝司法拍卖平台刊登的案涉房产的拍卖公告中将案涉房产的所有人错误写成“付云明”，但对案涉房产的位置、面积等情况描述准确，不会因此影响竞买人对案涉房产价值的判断，亦不会因此使竞买人产生重大误解导致购买目的无法实现。故本案网络司法拍卖并不存在《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定的可撤销情形。

关于本案网络司法拍卖是否侵害了卢某芳优先购买权的问题。根据查明的事实，卢某芳作为被执行人黎某明的配偶，以其系案涉房产的共有人为由，向东莞中院申请就拍卖案涉房产行使优先购买权。东莞中院审查后，在案涉房产的拍卖公告中将其列为第一顺位优先竞买人，但卢某芳在此次拍卖活动中并未出价。由于网络司法拍卖系对社会不特定人群发出的要约邀请，优先竞买人于网络司法拍卖中应积极参与并依法行使优先购买权。其应依照人民法院拍卖公告须知的要求提前向拍卖的人民法院申报对拍卖标的物享有优先购买权，报名并交纳保证金，且在竞拍期间(出价阶段)行使权利。卢某芳报名参加竞买后，理应详细了解网络司法拍卖的规则。其以不熟悉网络司法拍卖中行使优先购买权的规则为由，要求其在报名参加竞买后未参与竞价的情况下，行使优先购买权，理据不足。东莞中院在卢某芳申请行使优先购买权后，已在拍卖公告中将其列为第一顺位优先竞买人，充分保障了卢某芳的优先竞买权。该权利未能得到有效实现，是由于卢某芳自身原因所致。

此外，黎某明作为本案被执行人，其缴清全部刑事罚金系其依生效判决应当履行的义务。

关于广东高院(2019)粤执复932号案件承办法官应否回避的问题。卢某芳未提交相关证据材料证明承办法官存在法律规定的应当回避的情形，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。

案件来源

《卢某芳、黎某明其他案由执行监督执行裁定书》【最高人民法院（2021）最高法执监140号】

延伸阅读

在检索大量类案的基础上，云亭律师总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1.竞买人购得房屋后自行委托鉴定，报告载明房屋属危房。执行法院发布拍卖公告时未就房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使竞买人产生重大误解，购买目的无法实现，虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定竞买人认可房产瑕疵，拍卖应予撤销。

案例1：《和某农信社、正某投资公司、正某开发公司、施某福借款合同纠纷执行审查执行裁定书》【新疆维吾尔自治区高级人民法院(2021)新执复133号】

新疆高院认为，本案审查的主要问题是喀什中院撤销拍卖是否符合法律规定。

本案王某在接收房产后自行委托对案涉房产安全性进行鉴定并出具鉴定报告，鉴定报告载明案涉房产属危房，安全性不符合《民用建筑可靠性鉴定标准》。在各方当事人未提出反证证明案涉房产安全性符合标准的情况下，执行法院依据该鉴定报告认定案涉房产属于危房并无不当。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条规定，由于拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明严重失实，致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现的，当事人、利害关系人可以提出异议请求撤销网络司法拍卖。本案在案涉房产安全性评级属DSU级危房情况下，其基本使用目的已不能达成，喀什中院发布拍卖公告时未就案涉房产是否属于危房进行瑕疵公告，致使王某产生重大误解，购买目的无法实现，本案虽然拍卖成交单价低于同地段市场单价，但不能据此推定王某认可案涉房产瑕疵。故和某农信社复议称王某知晓案涉房产瑕疵、竞买目的可以实现的理由本院不予支持。

关于和某农信社就案涉房产安全性向本院申请重新鉴定的问题，因喀什中院未就宏某检测公司出具的鉴定结论是否有效等查明确认，本院已于2021年6月10日将案件发回该院重审，和某农信社未在执行异议案件办理过程中提出重新鉴定申请，且王某向喀什中院提交了宏某检测公司出具的鉴定报告，该检测公司具有相应检测资质，在复议过程中，宏某检测公司已复函对和某农信社提出的问题进行了答复，综合本案执行情况，再次就案涉房产安全性进行鉴定已无必要，和某农信社申请重新鉴定的请求本院不予支持。

综上，和某农信社的复议请求无事实和法律依据，本院不予支持。

2.执行法院对拍卖财产有义务进行必要的调查，若执行法院在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且执行法院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，买受人购买目的最终无法实现，法院可依法撤销拍卖。

案例2：《枫某公司与中某公司、淮安申某公司、陈某梅、周某宏金融借款合同、保证合同、抵押合同纠纷案》【江苏省高级人民法院(2017)苏执复208号】

江苏高院认为，淮安中院拍卖公告载明，拍卖标的为位于淮安市淮阴区工业园区淮河路128号房地产，房产建筑面积17334.83平方米，土地使用权面积33196.5平方米，起拍价24581925元。淮安中院作为确定起拍价参考依据的案涉评估报告明确评估的房产建筑面积17334.83平方米，土地使用权面积33196.5平方米，评估价24581925元，另有约2100平方米无证房产不在评估价格中，建安成本约150万元。以上事实表明，淮安中院并未将2100多平方米的无证房产列入评估、拍卖范围。淮安中院发布的拍卖公告及拍卖须知中，未将上述情况予以特别提示。淮安中院公示的拍卖标的物状况中载明，2幢房产面积1605.7平方米目前出租，3幢房产面积1208.2平方米目前出租，其余房产状况为“目前部分空置”、“目前正常使用”、“目前在用”。淮安市春苗餐饮服务有限公司承租拍卖房产面积1300平方米，臧胜林承租拍卖房产面积2890平方米，上述承租面积已超出拍卖须知中查明的出租面积，且中某公司主张存在多份租赁合同，租期10年-20年不等，均未到期，淮安中院对拍卖财产上存在的上述瑕疵情况未在拍卖公告及拍卖须知中予以充分说明。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十条规定：“执行人员应当对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关材料。”淮安中院对拍卖财产有义务进行必要的调查，而淮安中院对上述情况在拍卖前未进行必要调查，拍卖公告及拍卖须知中对无证建筑情况及租赁情况等瑕疵未予以充分说明。施雨国作为竞买人凭拍卖公告、拍卖须知及现场查看，难以发现拍卖财产上存在以上重大瑕疵，而拍卖财产上是否存在大量无证建筑及长期租赁合同，是竞买人决定是否参加竞买所应考量的重要因素。因淮安中院的拍卖公告、拍卖须知对拍卖财产上存在的瑕疵说明严重失实，导致买受人产生重大误解而参加竞买，且淮安中院无法向其实际交付拍卖成交裁定中确认归其所有的房地产，其购买目的最终无法实现，淮安中院撤销拍卖的行为有事实法律依据，应予以维持。综上，枫某公司的复议申请理由不成立，本院予以驳回。淮安中院（2017）苏08执异153号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。

3.拍卖财产在拍卖前已经由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的物的性质客观上已经发生重大改变。就执行法院而言，存在拍卖财产的文字说明不完全真实的情形；就竞买人而言，出于对人民法院网络司法拍卖公信力的信赖，参与竞买并以最高价成交，却因土地属于“公共绿地”的规划结果致物非所值，无法实现购买的目的，应撤销拍卖。

案例3：《陈某振申请执行监督跟进监督案》【广东省高级人民法院（2021）粤执监1号】

广东高院认为，本案拍卖财产在拍卖前已经由“住宅”变更为“公共绿地”，即拍卖标的物的性质客观上已经发生重大改变。就执行法院而言，存在拍卖财产的文字说明不完全真实的情形；就竞买人而言，出于对人民法院网络司法拍卖公信力的信赖，参与竞买并以最高价成交，却因土地属于“公共绿地”的规划结果致物非所值，无法实现购买的目的。故参照《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条“致使买受人产生重大误解，购买目的无法实现”的规定，裁定：

一、撤销中山市中级人民法院158号执行裁定；

二、维持中山市第一人民法院489号执行裁定。

4.拍卖公告中的内容无法体现对标的物具体位置和范围的描述，案涉标的物详细位置及四至描述体现在评估报告的附件中，但附件部分未上传到拍卖平台，且视频对标的的介绍情况与实际情况存在明显出入，可以认为在拍卖中评估报告内容提交不完整，文字说明、视频介绍存在严重失实情形，致使买受人产生重大误解，导致其购买目的无法实现。可撤销拍卖。

案例4：《柯某公司、世某公司其他案由执行审查类执行裁定书》【浙江省高级人民法院（2020）浙执复60号】

浙江高院认为，本案的争议焦点为宁波中院本次拍卖中对拍卖财产的文字说明、视频或者照片展示以及瑕疵说明是否存在严重失实的情形。根据查明的事实，拍卖公告中的内容无法体现对标的物具体位置和范围的描述，案涉标的物详细位置及四至描述体现在评估报告的附件中，但附件部分未上传到拍卖平台，导致竞买人无法阅读到这些文件资料。而视频介绍中称拍卖标的厂房南临宗兴东路等，与实际情况存在明显出入。执行法院虽组织看样，但也未提供拍卖标的物相关土地使用权证和房屋权属证书等具体资料。故由于宁波中院在拍卖中评估报告内容提交不完整，文字说明、视频介绍存在严重失实情形，致使买受人产生重大误解，导致其购买目的无法实现。根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第（一）项的规定，宁波中院裁定支持汪某清、钟某德请求撤销拍卖的主张并无不当。复议申请人柯某公司提出本次拍卖中评估报告上传不完整及视频介绍方面存在的问题属司法网拍中的常见现象和正常差错、不会导致竞买人产生重大误解的意见，缺乏事实和法律依据，其复议理由不能成立，本院不予支持。

5.房屋已办理国有土地使用证但执行法院在公告中载明未办理及不能确定能否办理，执行法院在拍卖中对拍卖标的物作出了严重失实的文字说明，且该不实文字说明处于网络司法拍卖网页的显著位置，足以使有意向参加竞买的人产生重大误解，严重损害了案件当事人的合法权益，拍卖应依法撤销。

案例5：《曾某、成都某银行、陈某执行审查类执行裁定书》【四川省高级人民法院(2020)川执监14号】

执行法院在网络拍卖公告中的“标的情况及瑕疵说明”一栏的第4点载明：“上述房屋未办理国有土地使用证，法院不能确定能否办理不动产登记证”，第5点载明：“法院所展示的照片仅作参考，具体以实际状况为准。调查表部分信息以中某（2018）成房评第D100-1号评估报告内容为准”。

中某评估公司出具的（2018）成房评第D100-1号《房地产司法鉴定评估报告》中的房屋所有权及共有情况载明：19号房屋，所有权人曾某，证书编号：监证1339073。土地使用权状况载明：登记权利人曾某，土地用途：城镇住宅用地，权利类型：国有建设用地使用权/房屋（构筑物）所有权。

四川高院认为，本案的争议焦点系执行法院在网络司法拍卖过程中的行为是否违反法律规定，是否属于应当撤销拍卖的情形。根据本院查明的事实，执行法院在网络司法拍卖过程中公开发布的《拍卖标的调查情况表》第4项确实对拍卖标的物作出了严重失实的文字说明，且该不实文字说明处于网络司法拍卖网页的显著位置，足以使有意向参加竞买的人产生重大误解，且客观上导致了19号、20号房屋一拍无人报名参加竞买而流拍，二拍20号房屋仍然流拍的结果。尽管19号房屋在二拍时成交，但成交价较低，严重损害了案件当事人的合法权益。依据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十一条第一、六项规定，应当撤销对19号、20号房屋的网络司法拍卖。故曾某的申诉理由成立，本院予以支持。成都市青羊区人民法院（2019）川0105执异328号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。四川省成都市中级人民法院（2019）川01执复436号执行裁定，认定事实不清，适用法律不当，依法应予撤销。