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文章来源|庐州判官 最近，某地中院一个关于不交吉房产的判决，改判理由比较清新脱俗，在法律圈引起发议。相关法院于今日表示，将依职权主动提起再审，这种实事求是的态度和做法，值得点赞！ 本文就此简单谈几点看法。 一、执行法院是否具有腾房的法定义务 根据04年《拍、变卖规定》第30条，执行法院在法拍房成交之后应当移交占有，被执行人如果拒不搬离，执行法院可以强制腾退。 同时，最高人民法院2016年出台的《关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第6条亦规定，执行法院应当履行“办理财产交付”的职责。 所谓“交吉”拍卖，简单地说，就是将无人居住的空房予以拍卖。尽管实践中，很多法院在拍卖公告中确实写明不交吉，也确实没有腾房。但实事求是的说，严格意义上说，这种做法与前述司法解释的规定并不完全符合。 二、买受人另诉排除妨害是否应当支持 退一万步说，即使执行法院是否负有腾退的义务，是否可以在拍卖公告中明示免除该项义务，这个是可以讨论的。 即便对此持否定回答，认为拍卖公告中的不交吉有效，那显然也只能解释为执行法院在本起执行案件的办理过程中不负责腾退。然而，在买受人选择另案起诉时，仍然不支持，那就不可思议了。 显而易见的道理，在买受人实际收到拍卖成交裁定并办理了房产证，在已经实际取得物权的情况下，被执行人对房屋的占有相对于买受人而言，属于无权占有自无疑问。 此时，被执行人如仍赖着不走，显属侵犯别人物权的侵权行为，买受人另诉被执行人搬离房屋、排除妨害，系通过公立救济行使物权请求权的行为，请求权基础是物权法第34条、35条，故胜诉应无疑问。 一审判决合法，二审唐突改判，似乎莫名其妙。如此改判置所有权于何地？又置《物权法》于何地？ 再说，即使被执行人确实无其他房产可供居住，法院完全可以判决被执行人于本判决生效之日起三个月内搬离。如此则合情合理又合法，兼顾双方利益，社会效果和法律效果都有了。 三、法院拍卖公告中写明不腾房的原因 如前所述，根据相关司法解释的规定，执行法院负有腾房的义务。但实践中大量的拍卖公告中却明确写明法院不负责腾房。究其原因，大致有以下两点： 一是腾房工作量较大，不利于执行结案。腾房容易发生突发事件，执行法院要耗费大量的人力、物力，占用大量工作时间。法院为及时结案，可能会把矛盾往后面延一延，让当事人自力救济或另诉解决。 二是可以在某些情况下甩锅给其他法院。执行法院如不负责腾退，买受人另诉排除妨害时，根据民诉法第33条，属于不动产纠纷的专属管辖。由于执行法院和不动产所在地法院有可能不是同一个法院，如此即可实现甩锅的目的。 四、执行法院不负责腾房弊端重重 正常的房屋买卖交易，出卖人要搬离房屋，司法拍卖虽因有执行法院的参与而系公法行为，但其本质上仍然是一种买卖，故作为法拍房出卖人的被执行人当然也要搬离，这没有讨论的必要。 执行法院不负责腾房的做法，弊端明显：一是损害买受人利益；二是逼买受人另诉浪费司法资源；三是滋生黑恶势力；四是消融执行工作的强制性，损害司法公信力；五是导致评估价及溢价率低，影响被执行人权益。 司法拍卖房应否腾空？在这个问题上，人民法院是不能退的，越退只会越难，越软只会越难。执行人员也是不能推的，你推不到其他党政机关的头上，推的结果，只会推到你的本院同事或其他倒霉的法院头上。如果大家都推，最终结果就等于没推，只会程序空转。 腾房像弹簧，你强它就弱，你弱它就强。只要全国法院一起努力，不断增强腾房工作的强制性，在全社会逐渐形成被执行人主动搬离的良性循环，这项工作在将来就会变得越来越容易。反之，就会越来越难。 五、法拍房应坚持以腾空拍卖为原则 如前所述，于情于理于法，执行法院都应将法拍房腾空。至于是拍卖前腾空，还是拍卖后腾空更好，这个可以视情而定，没有必要搞一刀切。 从多地法院的实践检验来看，坚持以腾空拍卖为原则，已经取得了较好的效果。这种做法，也为部分高院的司法文件所肯定和确认。 例如，江苏高院2017年4月出台的《关于正确适用<最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定>若干问题的通知》第三条规定：人民法院拍卖不动产时，除法律另有规定外，一般均应清空后再拍卖。 安徽高院今年8月出台的《安徽省高级人民法院执行局关于强制执行中房屋腾退若干问题的指导意见》第3条亦规定：执行法院拍卖房屋时，原则上应当先清空后拍卖；确有特殊情况未能清空的，可先行拍卖，但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且必须在交付前予以清空。 最后说一句，“交吉”一词并非专业的法律术语，其主要出现在粤语地区的房屋交易中，在法院正式文书或非粤语地区法院应以谨慎使用为宜。 |
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