「案例解析」工程保修文件

01材料释义

工程保修文件，是指承发包双方根据《建筑法》《质量管理条例》《房屋建筑工程质量保修办法》等法律法规和规章的规定，经协商一致，针对竣工工程所签订的工程质量保修协议书或保修单，以及承包人向发包人单方出具的保修承诺函等。其主要内容包括质量保修范围、质量保修期限、质量保修责任、质量保修金的支付期限等。

02索赔用途

工程保修合同或保修承诺函明确了建设工程的保修范围、保修期限和保修责任等，主要用于在保修范围和保修期内因建设工程发生质量问题而引发的索赔。

承包人在向发包人提交工程竣工验收报告时，应当与建设单位签订质量保修合同或出具保修承诺函，建设工程保修期从工程竣工验收合格之日起计算；如建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，应自建设工程转移占有之日起算保修期。

此处应当注意区别的一个概念是“缺陷责任期”。

所谓缺陷责任期，是指自工程竣工验收合格之日起承包人向发包人保证承担质量缺陷修复责任的期间。

其与质量保修期不同，缺陷责任期一般为6个月、12个月或24个月，也可进行延长，具体由承发包双方在合同中约定，且缺陷责任范围为整个工程；而质量保修期一般有法定最低期限，不同的部位保修期限也不同，保修责任范围一般只是部分部位。

此外，缺陷责任期一般与质保金的返还直接相关，即当缺陷责任期届满后，工程未发生质量问题或质量问题已被承包人合理修复的情况下，发包人应将质保金返还给承包人；而质量保修期则因不同部位保修期限的差异性，难以与质保金的返还进行有效衔接。

在实践中，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，发包人应当首先向承包人发出保修通知，承包人接到通知后，应立即前往现场核查情况，查明缺陷原因并出具维修方案，同时在保修合同约定的时间内予以修复。

在此需要注意的是:

1.对于发包人而言，若发生质量问题后，其未向承包人履行通知义务，而径行委托第三方进行修复，事后就修复费用要求承包人赔偿的，承包人可依法予以抗辩；

2.于承包人而言，若发包人通知其维修后，其拒不履行保修义务，则发包人有权委托第三方完成修复工作，由此发生的合理费用应由承包人承担；

此外，承包人在对缺陷进行修复前，应首先查明缺陷原因，对于非承包人原因造成的缺陷，其有权要求发包人承担修复费用。

03索赔案例

北京S房地产开发有限公司与江苏南通

二建集团有限公司建筑工程施工合同纠纷案

2005年9月30日，江苏南通二建集团有限公司（以下简称二建公司）与北京S房地产开发有限公司（以下简称S公司）签订了《建筑工程施工合同》，约定二建公司作为建筑工程施工总承包方承建S公司发包的朝阳区望兴园小区西区D组团D5、D6号楼工程。2008年11月14日，该工程经竣工验收合格办理备案登记。

2009年1月21日，二建公司与慧苑项目部（由S公司成立，全权代表S公司行使开发、建设、经营管理等各项工作）签订《望兴园D5、D6楼工程结算书》，确认应付工程款合计110，710，000元，已付工程款总额102，230，000元，应付工程款余额8，480，000元，其中暂估价材料款余额700，000元，二建公司质量保证金4，600，000元（按保修合同约定，待质保期满且无质量问题后支付给二建公司），本次应付二建公司工程款3，180，000元。

该结算书注明:本结算涵盖工程全部内容，除质保金外全部结清，任何工程分包问题均由二建公司负责。

同日，二建公司与慧苑项目部签订《北京市建设工程保修合同》，约定保修期限自2008年5月1日起计算，保修抵押金（质量保证金）按工程总价款5％预留，共计4，600，00元，质量保证金的支付方式为:

（1）按二建公司投标书内容各分项实际价款的5％给付；

（2）各项工程质保期到期15日内结清质保金；

（3）二建公司同意暂扣00，000元质保金，直至防水工程保质期到期，与防水工程质保金一起给付。

土建工程的保修期届满后，因双方对质保金返还事宜无法达成一致，二建公司遂诉至人民法院，请求S公司返还相应的质保金2，778，972.40元。

而S公司答辩称：虽然土建工程的质保期确已超过，二建公司计算的土建部分的质保金数额也准确，但二建公司未尽保修责任，给S公司造成了巨大的经济损失。

S公司不但不同意支付质保金，而且提起反诉要求二建公司赔偿因防水、强弱电、消防系统工程等质量缺陷造成的修复和其他损失7，924，845.35元（损失总额是12，524，845.35元，已扣除质保金4，600，00元）。

一审法院根据已查明的事实、鉴定结论及双方提交的证据等，认为涉案工程的质量确实存在一定的问题，二建公司应按照合同约定履行保修义务。现二建公司的证据不足以证明其已就工程质量缺陷修复完毕并达到相关规范要求，且质量问题目前仍然存在，S公司亦已要求二建公司进行修复，故可以认定二建公司未按约定全面履行保修义务，S公司有权自行维修并要求二建公司赔偿相关损失。

据此，一审法院判决二建公司赔偿S公司修复项目损失共计6，272，921.80元（已扣除全部质保金4，60，000元）。宣判后，二建公司提起上诉，但二审法院与一审法院意见相同，作出了驳回上诉，维持原判的终审判决。

04律师点评

本案中，涉案工程在保修期限和保修范围内出现了质量问题，发包人及时向承包人发出了通知，但因承包人未能全面履行保修义务，故应当赔偿发包人自行修复缺陷所造成的损失，此即为保修合同或保修单最为常见的索赔用途。

05附件

工程质量保修书

发包人（全称）:

承包人（全称）:

发包人和承包人根据《中华人民共和国建筑法和《建设工程质量管理条例》，经协商一致就（工程全称）签订工程质量保修书。

一、工程质量保修范围和内容

承包人在质量保修期内，按照有关法律规定和合同约定，承担工程质量保修责任。

质量保修范围包括：地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，以及双方约定的其他项目。具体保修的内容，双方约定如下:

二、质量保修期

根据《建设工程质量管理条例》及有关规定，工程的质量保修期如下:

1.地基基础工程和主体结构工程为设计文件规定的工程合理使用年限；

2.屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗为____年；

3.装修工程为____年；

4.电气管线、给排水管道、设备安装工程为____年；

5.供热与供冷系统为____个采暖期、供冷期；

6.住宅小区内的给排水设施、道路等配套工程为____年

7.其他项目保修期限约定如下:_______________。

质量保修期自工程竣工验收合格之日起计算

三、缺陷责任期

工程缺陷责任期为____个月，缺陷责任期自工程实际竣工之日起计算。单位工程先于全部工程进行验收，单位工程缺陷责任期自单位工程验收合格之日起算。

缺陷责任期终止后，发包人应退还剩余的质量保证金。

四、质量保修责任

1.属于保修范围、内容的项目，承包人应当在接到保修通知之日起7天内派人保修。承包人不在约定期限内派人保修的，发包人可以委托他人修理。

2.发生紧急事故需抢修的，承包人在接到事故通知后，应当立即到达事故现场抢修。

3.对于涉及结构安全的质量问题，应当按照《建设工程质量管理条例》的规定，立即向当地建设行政主管部门和有关部门报告，采取安全防范措施，并由原设计人或者具有相应资质等级的设计人提出保修方案，承包人实施保修。

4.质量保修完成后，由发包人组织验收。

五、保修费用

保修费用由造成质量缺陷的责任方承担。

六、双方约定的其他工程质量保修事项:_______________

工程质量保修书由发包人、承包人在工程竣工验收前共同签署，作为施工合同附件，其有效期限至保修期满。