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商住两用房不是一个专业的建筑名词，是由市场本身发展而来。经常与70年产权的住宅一起被提及，商住两用房的土地划拨使用性质是综合类用地或商业用地，所以产权年限是50年或40年。 房屋定义
土地使用权年限，如果40年，就是商住两用房，按照商业用房贷款利率(最低上浮10%)，首付4.5成；如果70年，就是住宅，按照住宅按揭贷款利率(最高下浮30%)，首付20%(首套) 房屋优劣优点1、商住两用房可以注册公司，也可居住可办公，在政策上也不存在限购的问题，不算首套房，而且周围的环境好，是鼓励年轻人创业的一大重要手段，同时也是一种适应城市发展趋势的潮流，受到广大年轻人的喜爱。 2、对于那种自由职业或居家办公者，选择这种商住两用房就要慎重了。因为，这两种人虽然需要一定的办公条件，但其购买的主要目的还是住。"住”与“商” 的要求不同第1种商住两用房，不仅使其正常的生活因“商”而受到影响，商住混合对追求高舒适度的纯居住业主来主，会带来很多不安全和不安定的因素，所以这种房型一定程度上减轻了这种风险。 3、避免了传统的商与住混杂的格局，取而代之的是商与住各为独立脚点建筑体，彼此出入互不干扰，互不影响。商业用途的楼在消防方面尽量接近或等同于写字楼的标准，另外，彼此的电梯也是独立运行的。一些有“商”有“住”的社区，在租售方面以 “整层”为单位进行。这样做，一方面写字楼给公寓业主提供超值服务，另一方面公寓业主也给写字楼提供了购买服务。 缺点1、普通住宅的住宅用地使用年限为70年，而商住两用房用地的使用年限是50年。另外，当普通住宅的使用年限到期后可以自动续签，而商住两用房到期后的续签问题尚没有一个明确的规定。就是说，在续签问题上商住两用房存在一定的政策风险。同时在购买的时候，首付较高50%。 2、如果买的是普通住宅，当然可以将户口迁入，这一点对于很多有特殊需要的人群非常重要，比如说，很多人面临着要购买学区房以供子女上学的问题，虽然说商住两用房虽然可以注册办公，进行正常的工作业务，但是却不可以迁入户口。 3、商住两用楼存在安全及消防隐患。在目前的消防管理法规及条例中，虽有关于商住楼的规定，但指的是传统意义上的“底部商业营业厅与住宅组成的高层建筑”，而非“既可居住又可用于办公”的商住两用楼。该消防标准规定，住宅只需设消火栓系统，商业营业厅和办公楼则还需按具体需要配置火灾自动报警系统和自动喷淋系统。 4、会给物业管理增加难度和成本，同时影响物业管理的品质，从面影响项目的品质，大幅降低住宅的居住质量以及安全感、舒适度。纯住宅社区都有小区配套，如幼儿园、国际学校、双会所等，而如果做商住，就没有配套或少做配套，所以在一定程度上削弱了使用功能[1]。 相关信息2017年3月26日，北京市住房和城乡建设委员会等5部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，全面叫停“商改住”。开发企业新报建商办类项目，最小分割单元不得低于500平方米；不符合要求的，规划部门不予批准。开发企业新建的商办类项目，应当按照批准的规划用途建设、销售，违反规定的，规划国土、住建部门依法处理；开发企业在建（含在售）商办类项目，不得卖给个人，而个人购买必须满足两个条件：一是名下在京无住房和商办类房产记录；二是在京已连续5年缴纳社会保险或者连续5年缴纳个人所得税[2]。 |
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