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中小企业财税
2018-12-07
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近日，笔者在征管中发现，部分纳税人对于如何确定土地增值税的应税收入存在疑惑。举例来说，甲房地产开发公司转让房地产，取得收入1100万元，对应取得的土地价款为220万元。那么，应如何确定甲公司的土地增值税应税收入呢？ 《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第三条第一款规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。《土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。笔者认为，土地成本可以计入扣除项目，而企业取得的土地销售收入含增值税销项税额，可以抵扣增值税进项税额。 依据《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用－当期允许扣除的土地价款）÷（1+10%）＝（1100－220）÷（1+10%）＝800（万元）。增值税销项税税额＝销售额×10%＝800×10%＝80（万元）， 则土地增值税的应税收入为＝含税销售额－增值税销项税额＝1100－80=1020（万元）。 笔者认为，土地增值税的应税收入的确定，应注意不要错误地分离房地产销售收入中所含土地的增值税销项税额。土地成本没有计提税金，不分离房地产销售所含的土地的增值税销项税额，是为了与土地成本配比。 （作者：王国林 作者单位：国家税务总局京山市税务局） |
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