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备受关注的新修订《福建省物业管理条例》（以下简称新《条例》）已于今年元旦起施行。9日，莆田市住建局组织全市各物业服务企业负责人等200多人，召开《福建省物业管理条例》贯彻宣传培训会，邀请相关专家作专项政策解读。 十个业主即可申请召开业主大会 莆田市住建局副局长卢国平介绍，自2007年1月1日起，《福建省物业管理条例》实施已有12年时间。2018年9月30日，新修订的《条例》获省十三届人大常委会第六次会议表决通过，于2019年1月1日起施行。新《条例》确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与维护等方面作了明确规定，并明确了相应的法律责任。新《条例》的颁布施行，将为维护物业管理市场秩序，规范物业管理活动，保障业主和物业管理企业合法权益提供法律保障；对于促进物业管理健康发展，进一步改善人民群众的生活和工作环境具有十分重要的意义。 记者了解到，新《条例》对业主在首次业主大会会议上投票权进行了确定。日常实践中，业主大会召开难、业主委员会成立难的情况在各地都较为普遍。为了解决现实矛盾，新《条例》降低了申请召开首次业主大会的门槛，明确规定十个以上的业主也可向所在地的乡（镇）政府或街道办事处提出书面申请，筹备召开业主大会首次会议。 针对目前公共租赁房承租人数量逐年增长，其居住年限长，在物业管理中的相关权利不宜简单和其他中短期承租人等同。新《条例》赋予其准业主地位，规定公共租赁房承租人可根据租赁合同的约定，代行部分业主权利。一些业主的直系亲属对小区公共事务管理比较热心，但由于其并非产权记载的业主，参加业委会委员选举往往不被认可。新《条例》对此适当放宽，规定业主可以通过书面形式，委托父母、配偶或成年子女在委托期间代其行使全部或部分业主权利。 小区公共收益不再是糊涂账 与过去的有关物业管理方面的规定相比较，新《条例》在立法的深度和广度上有了重大突破，对人民群众关心的热点、难点问题作了相应规定。 新《条例》规定商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取，改变了以往物业费收取需要按照政府指导价制定的方式。为防止物业服务企业擅自调整收费标准，新《条例》规定，因服务成本变化需要调整物业服务费标准的，应当经专有部分面积占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 小区停车费、电梯广告费、智能快递柜管理费……这些小区公共收益的归属、使用和管理常常是一笔糊涂账。为此，新《条例》明确规定物业服务企业利用物业管理区域内属业主共用部位、共用设施设备所产生的公共收益归全体业主所有。物业服务企业只能收取经营管理费用，且费用支出不得超过公共收益的30%，其余部分应存入业主大会或业主委员会专用账户，至少每季度公布一次公共收益的收入及使用情况。经业主大会决定，公共收益可用于抵扣业主的物业管理费用及业主大会决定的其他事项支出。 而针对有的小区建设单位在利益驱动下，将小区内规划设置的车位出售给小区外的单位和个人，进一步加剧了小区停车难的状况。新《条例》规定，小区车位（库）应首先满足业主需要，不得出售给小区以外的单位或个人，业主要求承租尚未处置的规划车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝出租。 物业可管理小区乱停车、乱搭盖 值得一提的是，新《条例》还明确规定，业主大会可授权物业管理小区乱停车、乱搭盖，小区业主损害公共利益和建筑物安全的违章建筑、阻碍交通的乱停车等不良行为。在此之前，物业服务企业可以采取的措施只有口头劝阻或向业委会、行政机关报告，无法及时制止和处理，由此导致业主之间、业主与物业企业之间矛盾激化。 另外，新《条例》也借鉴村民自治组织制定村规民约的做法，规定管理规约是以全体业主合意为基础，通过业主大会确定的程序以书面形式订立的，规范有关物业的使用、维护、管理以及业主的权利、义务，对全体业主具有约束力的自主管理行为准则。通过业主集体授权的方式，明确提出管理规约可以授权物业服务企业在物业管理区域内限制违规装修施工人员和施工机具、车辆进入，根据管理规约约定的方式对违规停放车辆采取临时管理措施。 据统计，目前，莆田市登记注册的物业企业共有将近350家，全市共有近1500个住宅小区，但目前全市物业企业才接管了276个小区，不到总数的两成。 |
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