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购进不动产不可抵扣进项税额的情形有：专门用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的情况； 购进不动产可以抵扣的情形有：专用于一般计税项目，兼用于一般计税项目和简易计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费。 但是，当企业购进作为固定资产核算的不动产从可抵扣的情形转为不可抵扣进项税额的情形，或者从不可抵扣进项税额的情形转变为可抵扣进项税额的情形，就需要一些操作来实现。本文我们就这个问题作以分析。 1、 购进不动产用于可抵扣进项税额的情形转为用于不可抵扣进项税额的情形（1） 购进环节分期抵扣 根据国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（国税2016年第15号）规定： 增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。 上述进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣；40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。 1、 账务处理 购买不动产取得发票时，将本期可抵扣的部分计入'应交税费—应交增值税（进项税额）' ，将不可抵扣的部分计入'应交税费—待抵扣进项税额'； 借：固定资产 应交税费—应交增值税（进项税额） 60% —待抵扣进项税额 40% 贷：银行存款 从取得扣税凭证的当月起第13个月当月，从待抵扣进项税额转入进项税额。 借：应交税费—应交增值税（进项税额） 40% 贷：应交税费—待抵扣进项税额 40%  2、 填写申报表 购入不动产，需要填写'进项税额明细表'（附表二）和'不动产分期抵扣计算表'（附表五）。在进项税额明细表中，首先填写'认证相符的增值税专用发票'，然后将不动产进项税额全额填写'（三）本期用于购建不动产的扣税凭证'，继而将本期允许抵扣的不动产进项税额填写'（四）本期不动产允许抵扣进项税额'，第一个月填写60%部分，第十三个月填写40%部分。 （1）填写进项税额明细表（附表二）  （2）填写不动产分期抵扣计算表（附表五）  （2） 转变用途进项转出 根据国税2016年15号公告规定：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额： 不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% 进项税额转出时，15号公告规定先转出已经抵扣的进项税额，有差额的，差额部分从改变不动产的待抵扣进项税额中转出。该不动产的待抵扣进项税额仍有剩余，怎么处理，增值税政策没有明确。我们认为不动产既已改变用途，不需要再执行从取得抵扣凭据起第十三个月抵扣剩余的待抵扣不动产进项税额，应转入本期进项税额。 1、 账务处理 根据净值率计算本期不得抵扣的进项税额，然后做分录如下： 借：固定资产 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出） 应交税费—待抵扣进项税额 差额部分 借：应交税费—应交增值税（进项税额） （剩余） 贷：应交税费—待抵扣进项税额 （剩余） 2、 填写申报表 根据净值率计算不得抵扣的进项税额，首先转出已经抵扣的进项税额，填写'本期进项税额明细'（附表二）对应的项目进项税额转出；其次，将剩余不得抵扣的进项税额从待抵扣进项税额转出，填写'不动产分期抵扣计算表'（附表五），具体操作如下： 
2、 购进不动产用于不可抵扣进项税额的情形后转变为用于可抵扣进项税额的情形（1） 购进环节转出进项税额 购进不动产用于不可抵扣进项税额的情形，取得的增值税专用发票就需要在购进环节认证后做全额转出处理。 1、 账务处理 购进不动产时，一般纳税人做以下账务处理： 借：固定资产 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 进项税额转出时，一般纳税人做以下会计处理： 借：固定资产 贷：应交税费—应交增值税（进项税额转出） 购进不动产时，小规模纳税人做以下账务处理： 借：固定资产 贷：银行存款 2、填写申报表 购进不动产用于不可抵扣进项税额的情形，填表时应填报'本期进项税额明细'（附表二）'认证相符的增值税专用发票'栏，然后根据具体项目选择进项税额转出。填表如下：  （2） 转变用途分期抵扣 根据国税2016年15号第九条规定：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。 可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率 按照本条规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。本条规定的前提是购入时取得增值税专用发票，且已经认证。  1、 账务处理 根据净值率计算的可抵扣进项税额，需要分期抵扣，60%部分计入转变用途当期的进项税额，40%的部分计入待抵扣进项税额。分录如下： 借：应交税费—应交增值税（进项税额） —待抵扣进项税额 贷：固定资产 转变用途后，需要重新价税分离确定固定资产账面净值，并以此为基础计提折旧，不需要调整已经计提的折旧金额。 2、填写申报表 不动产改变用途，用于可抵扣进项税额的情形，需要填写'本期进项税额明细'（附表二）和'不动产分期抵扣计算表'（附表五）。由于购入时，进项税额已经转出，因此，根据国税2016年13号规定于转变用途的当月按照净值率计算的进项税额全额填入'其他扣税凭证'的'其他'栏，然后填入第9栏'(三）本期用于购建不动产的扣税凭证'，将本期可抵扣的60%部分填入第10栏'（四）本期不动产允许抵扣进项税额'。 将根据净值率计算的可抵扣进项税额填入'不动产分期抵扣计算表'（附表五）第2列'本期不动产进项税额增加额'，将本期允许抵扣的60%部分填入附表五第3列'本期可抵扣不动产进项税额'。 附表二第9行税额栏'本期用于购建不动产的扣税凭证'=附表五第2列'本期不动产进项税额增加额'；附表二第10行'（四）本期不动产允许抵扣进项税额'=附表五第3列'本期可抵扣不动产进项税额'。 具体填表如下：   |
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