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一、违约金条款的政策依据问题 《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）第七条指出，“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库。对违反本通知规定，擅自减免、截留、挤占、挪用应缴国库的土地出让收入，不执行国家统一规定的会计、政府采购等制度的，要严格按照土地管理法、会计法、审计法、政府采购法、《财政违法行为处罚处分条例》（国务院令第427号）和《金融违法行为处罚办法》（国务院令第260号）等有关法律法规进行处理，并依法追究有关责任人的责任；触犯刑法的，依法追究有关人员的刑事责任。” 土地出让合同并非普通的民事合同，其中一方主体为国土资源行政主管部门，由其提供的土地出让合同格式文本必然会受到相关法律、法规和规范性文件的约束。上述通知对于国有土地出让合同中土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的违约金标准作了明确规定，并明确了对违反本通知规定的责任后果。因此土地出让合同违约金标准的确定，不属于双方能够任意协商达成的条款。该类条款如不存在违反法律、行政法规强制性效力性规定的情形，实务中人民法院原则上不会以私法判决的方式否定其效力。 二、违约金条款的法律依据问题 土地使用权受让人通常会根据《合同法》第一百一十四条第一、二款及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金调整应以违约金造成的实际损失为基础、兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素综合评判，要求降低违约金数额。有的当事人甚至提出依据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》、《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》等规定，参照银行逾期贷款利率来计算逾期付款造成的实际损失。 但由于土地资源的稀缺性、土地利用的社会性和时效性，受让方逾期支付土地出让金给出让方造成的损失，不能简单的按照通常民事交易予以量化，更不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利息标准进行评判，应当考虑违约金条款内容的法定性、行政管理的强制性等因素，在无特殊情形下原则上不可能予以调减。 三、实务操作建议 1.国有土地使用权出让金属国有资产，在出让金收取过程中产生的违约金，国家对其享有法定债权，不同于一般自然人民事主体所享债权，依自然人意思可自由处分。有关政府部门擅自进行调减，存在重大履职风险，因此，受让人不要对出让人主动减免违约金抱有不切实际的希望。 2.有的受让人和律师面对出让金违约金过高，会选择提起民事诉讼的方式。但是在土地出让合同中，除了出让金违约金，还有逾期动工违约金、逾期竣工违约金，在已经逾期缴纳出让金的情况下，逾期动工和逾期竣工也板上钉钉的事情了。 3．受让人及其代理人应从出让人是否存在不能履行交付义务的重大风险等出让人方面和其它方面，寻找减（免）出让金违约金的正当事由。 the end 免责声明：本文来自腾讯新闻客户端自媒体，不代表腾讯网的观点和立场。 |
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