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从1979年到现在，深圳已经40岁了。深圳这座昔日仅有3万多人口、两三条小街的南部边陲小镇，在40年间，已发展成一座拥有上千万人口的现代化都市。 随着我国经济发展由高速度逐渐向高质量转化，对城市功能提出了更高的新要求。深圳早就体会到了这点，早在1980年就开始有旧城改造的概念，事实上，深圳 “崛起”的背后，与其率先在城市更新、产业发展和升级等方面进行改革密不可分。 “城市更新”的早期称谓是旧城改造、旧村改造、城中村改造、旧工业区改造等等，2009年以后统一称为“城市更新”。 在经历了从“旧改”到“城市更新”，再到“强区放权”，深圳城市更新行业已走过三个标志性的阶段，正式步入第十五个年头。 这期间，政策变化的频率及政策规定的细分程度也日益陡增。从几年一新政增至一月一新政，从深圳市政府、深圳市规土委出台整体规划政策到细分至各行政区、各街道、各项目不同政策。 城市更新为那些需要转型升级的房企提供了重要的途径。对深圳城市更新政策的熟稔程度，很大程度上将影响各城市更新玩家是否能在其中掘到真金。 城市更新的投资和开发，需要经过几个主要流程：一是计划立项，二是专项规划审批，三是拆迁完成、确定实施主体，四是拆除建筑物、产权注销、补缴地价、签订土地出让合同。到此，旧改的一级开发就完成了，开始进入到建设、销售的二级开发。 根据最新统计，目前深圳城市更新项目立项747个，已经批了规划的大概451个，取得实施主体的191个，实施率大概是25.5%。立项项目多，但实施率较低，是深圳城市更新当前面临的严峻情况之一。 统计目前已经完成土地出让的城市更新项目可以发现，一个完整的城市更新项目平均周期是5-8年，十年八载更是常态。因而，如果要投资旧改，不管是普通人还是开发商，都应当做好穿越周期的准备。 深圳城市更新本质上是一场跨周期的投资，更考验现金流的平衡，某种程度上更适合股权类投资者。从全世界范围的大都市发展历史来看，城市更新是个常态化行为，而不是短期行为。 所以在深圳做城市更新的开发企业，必须要理解在深圳做城市更新不是做高周转的，而是跨周期投资，收获的是长周期一二级开发联动后城市土地升值的红利，房企应该一步一个脚印，把项目扎扎实实往前推进，用心去孵化、熟化，这就需要花费大量的时间、精力和金钱。 接受基于深圳政策规划和市场规则所形成的独特的投资开发体系，基于深圳的现实情况建立自己的旧改投资逻辑、商业模式，调整投资决策机制，配置对应的合作伙伴、团队、流程、资本运营和激励制度，这样才有可能在深圳做好旧改。 |
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