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房产贷款26万元，月供1770元，已经还了3年，这种情况一次性还清合适吗？从情况来看，等额本息的还款方式，贷款20年，执行的是1.1倍房贷利率，现阶段实际贷款利率为5.39%的水平。如果手头宽裕，那么提前还款也是合适的。但是，如果手头并不宽裕，可以再等几年。 等额本息前十年提前还款并不划算。等额本息的还款方式不同于等额本金，它是将所有的利息与本金平摊到贷款期限的每一个月中，通常最终的还款利息要比等额本金多，甚至最后的利息能够超过本金。当时，这个还款方式也有着优势。什么优势呢？就是前期的还款额度是小于等额本金的，压力并不是特别的大，并且每一个月的还款金额是固定的。 那么，为什么说如果手头不宽裕的情况下可以再等几年呢？因为这种还款方式是将本金以及利息平摊到每一个月中，越往后，由于本金的减少而利息越少，但是由于已经平摊，所以越是往后进行还款其实也就并不划算。通常在一半左右的时间等额本金的还款金额就会小于等额本息。所以，在20年的贷款时间下，进行了还款三年的时间，可以选择在还款10年左右的时间时进行一次性还款，这样更加合适。当然了，有的银行有着细则限制，这也是需要了解清楚的。 如果是等额本金的还款方式，那么在还款三年时间的情况下可以进行提前还清。为什么？因为等额本金的还款方式是越往后利息越小，而前期的还款利息要大一些，所以越早进行还款，那么也就越是换算。当然，要是超过了10年，那么进行提前还款，这种方式就不划算了，因为大部分的利息都在之前进行了偿还。 其实，如果是工作族，对于日常资金需求量不大的情况下，不管哪一年进行还款都是“减负”。怎么讲呢？因为现阶段中低风险的理财年化收益率仅仅只能够达到5%左右，而实际房贷利率为5.39%水平，所以，在没有超过房贷利率水平下的情况下，提前还款就是“减负”。也就是说用于提前还清贷款的资金年化收益率无法安全、稳定的跑赢贷款利率，提前将贷款还清，就更为合算。 但是，如果做生意、做买卖或者有着其他理财渠道能够高于房贷利率存在，那么就不同了，可以先不进行提前还清贷款，因为高于房贷利率5.39%水平，中间就存在着盈利效果，等到月供十年左右时进行一次性还款，就更加的合适。比如实际能够创收的年化利率为8%，而房贷利率利率为5.39%，那么中间就存在着2.61%利息差，并且前10年左右，实际的房贷利率是低于5.39%，中间的利息差会更大，这样就能够更有效的进行理财创收，要比提前还款要划算一些。也就是说，提前还清贷款的资金能够跑赢贷款利率，中间还能够赚个差价。并且，等额本息在前一半的时间，实际资金占比的利息支付是少的，时间越是往后，承担的利息越多，所以等到10年左右时进行一次性还清更为合适。 当然，对于绝大多数的家庭、投资者而言，最为合适的做法就是“提前还清”贷款，虽然存在利率差的利息收入，但是也是需要承担着来自市场的风险，一旦有风险，可能连月供都还不起，在有资金的时候尽量满足还清是最佳的选择。也能够为自身家庭进行“减负”，因为不需要整天想着月供的事情，也不需要每天想着还有贷款的事情。“无债”一身轻，也是乐哉、悠哉。 |
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